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圖解：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江門市發(fā)展和改革局關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息管理辦法

關(guān)于《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江門市發(fā)展和改革局關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息管理辦法》

的解讀方案

一、基本情況

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負責(zé)人行為，提升物業(yè)服務(wù)水平，構(gòu)建誠實守信的市場環(huán)境，促進物業(yè)服務(wù)市場持續(xù)健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省企業(yè)信用信息公開條例》、《廣東省市場監(jiān)管條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和國家發(fā)展改革委等31部委《關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》等規(guī)定，參照廣州市《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價管理暫行辦法》、珠海市《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》、南京市《物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息管理辦法》和廣西壯族自治區(qū)《物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息管理辦法》等經(jīng)驗，我們召開同各市(區(qū))住建局、街道辦代表和市物業(yè)管理協(xié)會的座談會，形成了《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江門市發(fā)展和改革局關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息管理辦法》（以下簡稱《辦法》），目前《辦法》已經(jīng)通過市司法局審查，并經(jīng)市人民政府審批同意。

二、出臺必要性

（一）實行物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)是事中事后監(jiān)管的重要手段。按照省行政審批制度改革工作的部署，我市已全面取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批工作，物業(yè)管理由事前審批轉(zhuǎn)由事中事后的監(jiān)管，物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)與事中事后聯(lián)合檢查作為行政監(jiān)管的重要手段。

（二）實行物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。社會進步和法律意識的提升促使人民群眾對物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，行業(yè)發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境必然推進誠信體系建設(shè)成為當(dāng)前行業(yè)發(fā)展急迫需要面對的問題。

（三）實行物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)是企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。誠信是一切經(jīng)濟活動和社會生活的基本準則，也是企業(yè)立業(yè)之道，興業(yè)之本。

三、《辦法》的主要內(nèi)容

《辦法》共分為3章，15條，另附江門市物業(yè)行業(yè)信用評價標準。第一章總則，第二章信用信息管理，第三章信用信息應(yīng)用。《辦法》主要將信用信息分為基礎(chǔ)信息、良好信息和失信信息，以基礎(chǔ)100分，按《計分標準》加減分，不評級，制定紅榜、黑榜并采用激勵和懲戒措施。

四、《辦法》重點說明的幾個問題

（一）《辦法》包含項目負責(zé)人的信用信息。一方面，項目負責(zé)人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最主要管理者，項目負責(zé)人素質(zhì)、職業(yè)操守和管理水平是決定企業(yè)提供服務(wù)水平高低的重要因素；另一方面，因物業(yè)行業(yè)資質(zhì)取消后，企業(yè)從業(yè)門檻低，避免存在企業(yè)列入黑名單或企業(yè)社會名譽不好后，另成立公司繼續(xù)從業(yè)的情形，需要我們根據(jù)項目負責(zé)人的信用情況，跟進追蹤并加強監(jiān)管，因此，《辦法》包含項目負責(zé)人的信用信息。

（二）失信信息包含服務(wù)不到位情形。在我市物業(yè)行業(yè)事中事后聯(lián)合檢查中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)違法違規(guī)的行為很少，存在問題中主要是服務(wù)不到位的情況，因此，制定的江門市物業(yè)行業(yè)信用評價標準，不僅包含違法違規(guī)的情形，也包含服務(wù)不到位的情況。但服務(wù)不到位的標準是什么？是否有上位法依據(jù)？思考后我們以承諾遵守的物業(yè)服務(wù)標準作為其認定標準。

（三）《辦法》對企業(yè)失信行為以整改為主，懲戒為輔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項目負責(zé)人按照市、區(qū)住房建設(shè)行政主管部門和相關(guān)行政主管部門整改要求，在期限內(nèi)完成整改工作，且未造成社會負面影響的，可考慮不予減分。

（四）《辦法》對企業(yè)不評級，按紅榜激勵和黑榜懲戒。失信信息的錄入將以日常監(jiān)管和物業(yè)行業(yè)事中事后聯(lián)合檢查為主，而聯(lián)合檢查并不能短期內(nèi)實現(xiàn)全覆蓋，易出現(xiàn)被檢企業(yè)信用評分普遍低于未檢企業(yè)情形，劃分等級易引起社會爭議，因此，《辦法》只對企業(yè)予以評分，對信用總分值100分及以上且良好信息5分及以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責(zé)人予以激勵，對存在嚴重失信行為或信用總分值70分及以下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負責(zé)人予以懲戒。