關于印發(fā)《江門市商品房預售資金監(jiān)管辦法》的通知

圖解：江門市商品房預售資金監(jiān)管辦法

　　一、出臺背景

　　為規(guī)范我市商品房預售資金監(jiān)管，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，切實維護預售商品房交易雙方的合法權益，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)制定《江門市商品房預售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》）。

　　二、主要內容

　　《辦法》共七章三十四條，主要包括以下內容：

　　（一）第一章“總則”，明確了《辦法》適用范圍，預售資金、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管銀行和監(jiān)管額度的定義，監(jiān)管原則，以及相關部門的職責分工。

　　（二）第二章“一般規(guī)定”，規(guī)定了監(jiān)管銀行招標、監(jiān)管賬戶開設、簽訂監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管賬戶公示和建立監(jiān)管檔案等內容。

　　（三）第三章“預售資金收存和撥付”，細化了預售資金收存和監(jiān)管、監(jiān)管額度內外資金用途，以及用款申請、核準和撥付等要求。

　　（四）第四章“監(jiān)管賬戶變更和解除監(jiān)管”，規(guī)范了變更監(jiān)管賬戶辦理流程、監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管條件和辦理流程。

　　（五）第五章“監(jiān)管和服務”，細化了提高資金管理服務水平、監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行管理、一樓一策，以及保全、執(zhí)行預售資金等要求。

　　（六）第六章“法律責任”，明確了監(jiān)管銀行、房企、相關單位和監(jiān)管部門〔即預售商品房項目所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門〕等工作人員違反相關規(guī)定應當承擔的法律責任。

　　（七）第七章“附則”，明確了《辦法》具體施行日期及有效期。

　　三、主要說明

　　（一）招標確定監(jiān)管銀行。一是由市住房城鄉(xiāng)建設局會同人民銀行江門市中心支行、江門銀保監(jiān)分局、市金融工作局通過通過公開招標方式，綜合江門市行政區(qū)域內的商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平、經(jīng)營狀況等因素，確定能夠承接預售資金監(jiān)管工作的商業(yè)銀行。二是監(jiān)管銀行存在拖延或者不按照監(jiān)管部門核準意見撥付預售資金，或者擅自撥付、挪用、劃扣預售資金等六類不良行為之一，且情節(jié)嚴重的，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

　　（二）規(guī)范監(jiān)管賬戶管理。一是房企在申請商品房預售許可前，按照預售許可證和監(jiān)管賬戶一一對應原則設立監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。二是對監(jiān)管賬戶及預售資金應當按照監(jiān)管協(xié)議約定，由監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行和房企三方進行監(jiān)管和約束，未經(jīng)監(jiān)管部門同意，不得對監(jiān)管賬戶及預售資金設定監(jiān)管和約束。三是監(jiān)管賬戶的支出應當按照監(jiān)管協(xié)議約定的支票方式結算，不可使用現(xiàn)金或設定其他自動劃賬方式。

　　（三）實行資金全程監(jiān)管。一是規(guī)范資金收存。購房人應當根據(jù)與房企簽訂的商品房買賣合同和認購協(xié)議約定的付款方式及期限，憑房企出具的繳款通知書，將全部房價款〔包括定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款（含公積金貸款，下同）和其他形式的購房款〕直接存入監(jiān)管賬戶。貸款銀行應當將按揭貸款直接劃入監(jiān)管賬戶。首付款足額存入監(jiān)管賬戶后，房企和購房人方可辦理預售合同網(wǎng)簽。二是明確監(jiān)管期限。項目完成房屋所有權首次登記后，房企可以申請解除監(jiān)管。三是實行信息化監(jiān)管。通過信息化手段，實現(xiàn)監(jiān)管賬戶資金收存、撥付、凍結等動態(tài)數(shù)據(jù)實時共享；推行資金申請、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”，提高資金撥付效率。

　　（四）保障資金專款專用。一是優(yōu)先保障項目建設。監(jiān)管額度內的資金專款專用，必須用于項目有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備、施工進度款（含工程款、監(jiān)理費、設計費、勘察費）和法定稅費等相關支出。監(jiān)管額度隨撥付金額核減。二是提升資金使用效率。監(jiān)管額度內的資金按照項目工程建設進度予以撥付，并按照監(jiān)管協(xié)議約定留存額度。監(jiān)管賬戶內的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房企提取使用。三是規(guī)范資金核準使用。房企申請使用預售資金，按照《辦法》第十六條至第十九條規(guī)定辦理，其中，支付工程款給施工總承包單位的，按照施工總承包合同和農民工工資專戶管理協(xié)議中有關約定，將人工費用直接撥付至農民工工資專用賬戶，已按要求支付的除外。

　　（五）健全配套管理機制。一是確定監(jiān)管標準。監(jiān)管額度、撥付節(jié)點和留存額度等標準由市住房城鄉(xiāng)建設局牽頭研究確定、適時調整公布。二是制定示范文本。監(jiān)管協(xié)議和用款申請等相關示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設局牽頭制定。三是使用現(xiàn)金保函。根據(jù)《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）等規(guī)定，監(jiān)管賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，房企提供商業(yè)銀行出具的保函，請求釋放監(jiān)管賬戶相應額度資金的，監(jiān)管部門可以予以準許。四是分級分類管理。監(jiān)管部門可以結合房企信用信息管理情況，對預售資金采取分級分類管理措施。房企信用信息評價辦法及分級分類管理措施由市住房城鄉(xiāng)建設局另行制定發(fā)布。五是實行一樓一策。存在工程進度異常、逾期難交付的問題樓盤，經(jīng)項目所在地縣（市、區(qū)）人民政府同意，預售資金可以按照“一樓一策”管理。六是規(guī)范保全執(zhí)行。人民法院保全、執(zhí)行預售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）執(zhí)行。

　　四、實施時間

　　本辦法自2023年5月1日起施行，有效期至2028年4月30日。

　　咨詢電話：0750-3831698。

　　江門市住房和城鄉(xiāng)建設局

　　2022年12月