圖解：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引（2022年修訂）

文本解讀：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引（2022年修訂）

JMBG2022010

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引（2022年修訂）》的通知

江建〔2022〕84號(hào)

各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

　　為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立程序，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，我局修訂形成《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引（2022年修訂）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　附件：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引（2022年修訂）

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2022年4月14日

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引

（2022年修訂）

　　一、申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)

　　（一）業(yè)主申請(qǐng)

　　首次成立業(yè)主大會(huì)的條件： 

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合以下情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求，提交《成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)書》（附件2）：

　　1.20%以上業(yè)主聯(lián)名的；

　　2.已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的。

　　（二）政府引導(dǎo)

　　收到業(yè)主的申請(qǐng)后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)的開發(fā)建設(shè)情況，審議業(yè)主的請(qǐng)求是否符合成立業(yè)主大會(huì)條件的規(guī)定，并于收到申請(qǐng)之日起3日內(nèi)答復(fù)業(yè)主。

　　業(yè)主的書面請(qǐng)求符合成立業(yè)主大會(huì)條件規(guī)定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織發(fā)動(dòng)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置貼出《關(guān)于成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的倡議》（附件3），告知全體業(yè)主關(guān)于籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的有關(guān)事宜。《關(guān)于成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的倡議》在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示不少于7日。

　　二、成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組

　　（一）籌備組成員的組成

　　由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表7～15人組成。

　　籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的60%。業(yè)主代表應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主組成。

　　（二）籌備組業(yè)主代表的建議條件

　　籌備組業(yè)主代表建議從具備以下條件的業(yè)主中產(chǎn)生：

　　1.具有完全民事行為能力；

　　2.遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

　　3.履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金，無(wú)損害公共利益行為；

　　4.本人及其近親屬未在為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。

　　（三）成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組程序

　　1.籌備組工作方案制定

　　在《關(guān)于成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的倡議》公示期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)業(yè)主的反饋意見和小區(qū)規(guī)模、樓宇類別的實(shí)際情況會(huì)同物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門研究制定《關(guān)于    住宅小區(qū)（大廈）推選產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組的工作方案》（附件4）（以下簡(jiǎn)稱為“籌備組工作方案”），開展組織籌備成立業(yè)主大會(huì)籌備組的相關(guān)工作。

　　籌備組工作方案應(yīng)明確籌備組人數(shù)、候選人的條件、產(chǎn)生的方式和要求、報(bào)名期限等內(nèi)容。

　　2.籌備組工作方案公示

　　籌備組工作方案在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示不少于7日，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)點(diǎn)收集業(yè)主的意見。

　　公示期間業(yè)主可實(shí)名提出書面的反饋意見，業(yè)主提出異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織協(xié)商并確定工作方案。

　　3.業(yè)主推薦

　　籌備組工作方案公示期屆滿后，按照籌備組工作方案擬定的程序和要求，由推薦參與籌備組成員的業(yè)主填寫《籌備組成員候選人推薦表》（附件5），并將表格送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以發(fā)動(dòng)綜合因素突出的業(yè)主參選籌備組業(yè)主代表。綜合因素包含代表性、廣泛性、公益心、責(zé)任心、政治面貌、工作單位、工作經(jīng)驗(yàn)、工作能力、工作時(shí)間等方面。

　　4.籌備組的產(chǎn)生

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）收到《籌備組成員候選人推薦表》后，應(yīng)對(duì)照籌備組工作方案中的候選人條件進(jìn)行核實(shí)把關(guān)，形成籌備組成員候選人名單。

　　籌備組業(yè)主代表候選人人數(shù)不足的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主再次推薦；經(jīng)再次推薦，業(yè)主代表候選人人數(shù)仍未達(dá)到規(guī)定人數(shù)的，籌備首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作終止。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)按照籌備組工作方案的要求產(chǎn)生籌備組成員，主動(dòng)擇優(yōu)推薦產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表。考慮到籌備組成員的代表性和廣泛性，籌備組成員原則上從擁有不同用途物業(yè)的業(yè)主中產(chǎn)生。

　　業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組，應(yīng)當(dāng)書面委托。

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)書面通知該物業(yè)小區(qū)建設(shè)單位（公有住房出售單位）授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作。建設(shè)單位收到通知后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將填寫好的《建設(shè)單位（公有住房出售單位）參加籌備組成員情況表》（附件6）及時(shí)提交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。建設(shè)單位（公有住房出售單位）已不存在或者未及時(shí)回復(fù)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通知的，視為其放棄籌備組成員資格。

　　建設(shè)單位（公有住房出售單位）放棄籌備組成員資格的，仍應(yīng)履行其提交相關(guān)資料的義務(wù)。

　　5.籌備組的確立

　　產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）將籌備組成員名單，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公示不少于7日，公示期間，業(yè)主有異議的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出書面意見。

　　籌備組業(yè)主代表名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委派代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，召集籌備組全體成員組織召開籌備組第一次會(huì)議，形成《關(guān)于江門市____市（區(qū)）____鎮(zhèn)（街道）____住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單的公告》（附件7），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

　　若籌備組通過(guò)上述流程后仍未能成立的，或者籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，籌備組自行解散，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)。

　　因非籌備組原因籌備工作中止的，籌備組可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示后，將籌備工作時(shí)限延長(zhǎng)，延長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)中止時(shí)間。

　　（四）籌備組應(yīng)當(dāng)開展的籌備工作

　　籌備組組織制訂《首次成立業(yè)主大會(huì)的工作方案》，按照法律規(guī)定開展成立首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作：

　　（1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

　　（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　　（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

　　（6）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　三、確定業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)

　　籌備組向建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)索取業(yè)主資料，確認(rèn)業(yè)主人數(shù)，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主清冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

　　投票權(quán)數(shù)為專有部分面積占建筑物總面積權(quán)重。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。

　　（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。

　　車位、攤位等特定空間可以在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中約定是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積內(nèi)。

　　決定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，車位、攤位等特定空間計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

　　四、擬定《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《管理規(guī)約》征求意見稿

　　籌備組自成立后，應(yīng)按照籌備組職責(zé)要求，參照江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定的《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》（附件13）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》（附件21）和《管理規(guī)約（示范文本）》（附件22）擬定《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《管理規(guī)約》的征求意見稿。其中：

　　（一）《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

　　1.物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

　　2.專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

　　3.物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

　　4.業(yè)主共同利益的維護(hù)；

　　5.業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

　　6.業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

　　7.違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。

　　（二）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

　　1.業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

　　2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

　　3.業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

　　4.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

　　5.業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

　　6.業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　　7.業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

　　8.業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；

　　9.業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選辦法等；

　　10.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

　　11.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

　　五、推選首屆業(yè)主委員會(huì)候選人

　　（一）業(yè)主委員會(huì)委員條件

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　1.具有完全民事行為能力；

　　2.遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

　　3.遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無(wú)損害公共利益行為；

　　4.本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

　　（二）業(yè)主委員會(huì)組成

　　考慮到業(yè)主委員會(huì)的代表性和廣泛性，業(yè)主委員會(huì)成員建議原則上從擁有不同用途物業(yè)的業(yè)主中產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由5-15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)委員是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

　　業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

　　（三）推選首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人可參照以下的程序

　　1.籌備組發(fā)出推薦通知和公示有關(guān)文件

　　籌備組發(fā)出《關(guān)于自薦（推薦）業(yè)主委員會(huì)委員候選人的通知》（附件8）和《關(guān)于____住宅小區(qū)（大廈）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論事項(xiàng)的公告》（附件9），同時(shí)公示征求《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》的意見，以上文件在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示不少于7日。

　　籌備組公示征求《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》意見的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)公告江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》（附件21）和《管理規(guī)約（示范文本）》（附件22）供業(yè)主參考。

　　2.業(yè)主推薦候選人、對(duì)公示文件提出意見和建議

　　在業(yè)主委員會(huì)候選人自薦（推薦）期間，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表》（附件10），或者提供《業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦表》（附件11）和《業(yè)主代表（業(yè)主委員會(huì)候選人）承諾書》（附件12）。連同本人身份證原件（核對(duì)原件后退還）、復(fù)印件（注明僅用于參選業(yè)主委員會(huì)委員）和房產(chǎn)證明原件（核對(duì)原件后退還）、復(fù)印件（注明僅用于參選業(yè)主委員會(huì)委員）一起交給籌備組。

　　在公示期內(nèi)，業(yè)主可向籌備組提出對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》的修改意見和建議。

　　六、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（表決稿）》、《管理規(guī)約（表決稿）》

　　（一）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人

　　籌備組在公示期滿后將收集到的名單和資料做好整理核實(shí)，最終確定候選人名單。業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)少于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的，由籌備組繼續(xù)組織業(yè)主推薦。 

　　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人的人選推薦和審核把關(guān)。可以發(fā)動(dòng)綜合因素突出的業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)候選人，可在業(yè)主委員會(huì)候選人名單中為合適的候選人加具推薦意見。

　　鼓勵(lì)中共黨員、政府公職人員、“兩代表一委員”、社區(qū)居民委員會(huì)成員、優(yōu)秀志愿者、各行各業(yè)成功人士和有熱情、懂法律、善管理的業(yè)主成為業(yè)主委員會(huì)候選人。

　　（二）確定《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（表決稿）》、《管理規(guī)約（表決稿）》

　　根據(jù)業(yè)主提出意見和建議，對(duì)《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》進(jìn)行修改和完善。

　　七、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開

　　（一）發(fā)出召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知

　　籌備組將《關(guān)于召開首次業(yè)主大會(huì)的通知》（附件14）與有關(guān)資料在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　同時(shí)，籌備組將《關(guān)于召開首次業(yè)主大會(huì)的通知》在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前書面送達(dá)業(yè)主，具體方式包括：

　　1.當(dāng)面遞交書面通知；

　　2.將書面通知放入業(yè)主信箱或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；

　　3.郵寄書面通知；

　　4.其他法定方式。

　　在公示期內(nèi)，業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，可向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　在發(fā)出《關(guān)于召開業(yè)主大會(huì)的通知》的同時(shí)，籌備組及時(shí)告知物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并印刷好《選舉業(yè)主委員會(huì)委員選票》（附件15）和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約表決票》（附件16）。

　　（二）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用電子投票、書面征求意見或者集體討論的形式，也可以采取相結(jié)合的形式召開。鼓勵(lì)使用政府平臺(tái)采用電子投票的形式召開。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用電子投票形式的，按照《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主電子投票工作指引》（試行）實(shí)施。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，可按照下列程序進(jìn)行：

　　1.籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票(表決票)；

　　2.表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等；

　　3.選舉業(yè)主委員會(huì)委員；

　　4.回收選票；

　　5.現(xiàn)場(chǎng)公開計(jì)票；

　　6.現(xiàn)場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果，并填寫《____小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)表決票驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》（附件18）和《____小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》（附件19）；

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，可按照下列程序進(jìn)行：

　　1.發(fā)放選票(表決票)。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書和相關(guān)的文件送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　2.組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間建議不少于10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　3.組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)填寫《____小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)表決票驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》和《____小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書》，屆時(shí)，籌備組應(yīng)組織發(fā)動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)臨督，必要時(shí)可邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

　　如果回收的選票未達(dá)到規(guī)定票數(shù)，需要延長(zhǎng)回收選票時(shí)間的，籌備組應(yīng)當(dāng)將延期決定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示，公示不少于7日，公示期滿后，告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。投票延長(zhǎng)時(shí)間最多30日。在回收選票延長(zhǎng)期內(nèi)，籌備組應(yīng)積極發(fā)動(dòng)未投票的業(yè)主參與投票。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

　　業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，必須符合《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應(yīng)當(dāng)簽訂《業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)委托書》（附件17），代理人持業(yè)主委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決，委托書應(yīng)載明委托內(nèi)容、期限和權(quán)限等內(nèi)容。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，投票表決產(chǎn)生《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、業(yè)主委員會(huì)委員等事項(xiàng)。

　　以上表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法成立完成之日起10日內(nèi)，籌備組將業(yè)主大會(huì)會(huì)議資料、業(yè)主名冊(cè)等有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，其職責(zé)自行終止。

　　若業(yè)主大會(huì)按照上述流程仍未能通過(guò)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)。

　　八、業(yè)主委員會(huì)成立

　　（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公示

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　將首次業(yè)主大會(huì)的投票表決結(jié)果、業(yè)主委員會(huì)名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應(yīng)將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于30日，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

　　《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》表決的公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)和專有部分面積，業(yè)主對(duì)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見和意見匯總結(jié)果等。業(yè)主委員會(huì)委員表決的公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)和專有部分面積，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見和意見匯總結(jié)果等。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將業(yè)主投表決票選票及召開業(yè)主大會(huì)的相關(guān)資料妥善保存。

　　（二）異議處理

　　對(duì)投票表決結(jié)果有異議的，可參照下列辦法處理：

　　1.異議提出人應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名提出書面異議。

　　2.采用書面表決票補(bǔ)充投票的，異議提出人可以查驗(yàn)本人的書面表決票或者選票，但應(yīng)當(dāng)出示本人的有效身份證件和有效房產(chǎn)憑證；籌備組應(yīng)當(dāng)將異議提出人的書面表決票或者選票供其查驗(yàn)。

　　3.異議提出人對(duì)公示的業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等業(yè)主投票權(quán)數(shù)提出異議的，向籌備組反映。

　　4有證據(jù)證明不是業(yè)主或者業(yè)主委托代理人投票的，可以向籌備組反映，籌備組應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核實(shí)。

　　5. 籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期間或者公示期限屆滿之日起在籌備工作期限內(nèi)對(duì)異議進(jìn)行處理。

　　6.異議提出人對(duì)籌備組的處理仍有異議的，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）反映處理。籌備組違反相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）依法處理，并通告全體業(yè)主。

　　（三）推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及業(yè)主委員會(huì)分工

　　業(yè)主委員會(huì)自產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責(zé)人員。

　　（四）備案

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料（一式兩份）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)：

　　1.《江門市業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表》（附件20）；

　　2.《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　　3.業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定；

　　4.業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況。

　　物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出《業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)》。

　　業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

　　（五）刻制印章及對(duì)印章的管理和使用

　　業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，并指定專人保管印章。應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定和業(yè)主大會(huì)的決定使用業(yè)主委員會(huì)印章。

　　九、業(yè)主委員會(huì)委員的終止和遞補(bǔ)

　　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；

　　（二）不履行委員職責(zé)的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（五）侵害他人合法權(quán)益的；

　　（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

　　本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。《關(guān)于印發(fā)〈江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引〉的通知》（江建〔2016〕299號(hào)）同時(shí)廢止。如國(guó)家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定執(zhí)行。

　　附件：1.江門市成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)流程圖

　　2.成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)書

　　3.關(guān)于成立首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的倡議

　　4.關(guān)于____住宅小區(qū)（大廈）推選產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組的工作方案

　　5.籌備組成員候選人推薦表

　　6.建設(shè)單位（公有住房出售單位）參加籌備組成員情況表

　　7.關(guān)于江門市____市（區(qū)）____鎮(zhèn)（街道）____住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單的公告

　　8.關(guān)于自薦（推薦）業(yè)主委員會(huì)委員候選人的通知

　　9.關(guān)于     住宅小區(qū)（大廈）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論事項(xiàng)的公告

　　10.業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表

　　11.業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦表

　　12.業(yè)主代表（業(yè)主委員會(huì)候選人）承諾書

　　13.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則

　　14.關(guān)于召開首次業(yè)主大會(huì)的通知

　　15.選舉業(yè)主委員會(huì)委員選票

　　16.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約表決票

　　17.業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)委托書

　　18.______小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)表決票驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書

　　19.______小區(qū)首屆業(yè)主委員會(huì)選舉驗(yàn)票結(jié)果確認(rèn)書

　　20.江門市業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表

　　21.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）

　　22.管理規(guī)約（示范文本）

附件：

1．（公文附件）關(guān)于印發(fā)《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于首次成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作指引（2022年修訂）》的通知.zip