江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于首次成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指引（2022年修訂）》的通知（江建〔2022〕84號）

圖解：江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于首次成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指引（2022年修訂）

　　一、修訂背景

　　為貫徹落實2021年1月1日起施行的《民法典》新規(guī)，同時解決工作實踐中出現(xiàn)的問題，規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序，我局根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》及有關法律法規(guī)，結(jié)合實際，對《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于首次成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指引》進行修訂，形成《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局關于首次成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指引（2022年修訂）》（以下簡稱《工作指引（2022年修訂）》）。

　　二、主要變化

　　一是修訂完善業(yè)主大會籌備工作流程，明確擇優(yōu)選擇籌

　　備組、業(yè)委會人選。

　　《工作指引（2022年修訂）》新增籌備組工作方案的參考文本附件，便于統(tǒng)一指導開展籌備工作；新增籌備工作非因籌備組原因中止的，可延長籌備工作時限的規(guī)定；新增街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）推薦和審核把關籌備組、業(yè)委會人選的要求，擇優(yōu)選擇籌備組、業(yè)委會人選；取消籌備組成員自薦產(chǎn)生程序；完善籌備組推薦人管理，增加推薦籌備組候選人人數(shù)要求，并要求寫入業(yè)主大會籌備組的工作方案；刪除籌備組成員遞補規(guī)定，遞補轉(zhuǎn)寫入業(yè)主大會籌備組的工作方案。

　　二是修訂了首次業(yè)主大會投票和業(yè)主大會表決規(guī)則。

　　《工作指引（2022年修訂）》刪除原應當約定未投票、棄權的業(yè)主投票權數(shù)計入多數(shù)票的規(guī)定；新增確定首次業(yè)主大會投票權數(shù)時，車位、攤位等特定空間計入投票面積的規(guī)定；鼓勵采用電子投票，新增業(yè)主大會召開也可以采取電子投票方式；推動業(yè)主積極參與投票，新增明確投票延長時間最多為30日；為及時處理解決業(yè)主的異議和爭議，新增投票表決結(jié)果異議處理程序；根據(jù)《民法典》278條的新規(guī)定，對投票表決產(chǎn)生《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》和業(yè)主委員會委員等事項修改為“應當經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”

　　三是修訂了《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》關于業(yè)委會管理的內(nèi)容。

　　落實推進黨建引領，加強業(yè)主委員會建設。《工作指引（2022年修訂）》新增業(yè)主委員會應主動接受基層黨組織領導，小區(qū)重大事項事先向社區(qū)黨組織報告等內(nèi)容；新增授權業(yè)主委員會行使應急維修和單筆一定限額內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出使用決策權力；新增業(yè)主委員會主任、副主任通訊津貼和按需要聘請專職工作人員等內(nèi)容。

　　四是簡化業(yè)主委員會備案需提交的資料。

　　簡化備案手續(xù),刪減了上一版工作指引中需提交備案的“會議表決結(jié)果、分工安排、其他資料”等資料。

　　三、主要內(nèi)容

　　《工作指引（2022年修訂）》主要從申請成立首次業(yè)主大會、成立首次業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會成立、業(yè)主委員會委員的終止和遞補等方面闡述關于首次成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作要求。

　　（一）申請成立首次業(yè)主大會

　　符合以下情形之一的：1.20%以上業(yè)主聯(lián)名；2.已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　（二）成立首次業(yè)主大會籌備組

　　籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表7～15人單數(shù)組成。其中，業(yè)主代表應當不少于業(yè)主大會籌備組人數(shù)的60%，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅業(yè)主和非住宅業(yè)主組成。

　　《工作指引（2022年修訂）》列舉籌備組業(yè)主代表的建議條件，明確成立首次業(yè)主大會籌備組程序。籌備組組織制訂《首次成立業(yè)主大會的工作方案》，并對應開展的籌備工作作出具體要求：

　　1.確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)。2.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。3.草擬《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》并征求意見。4.依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則。5.制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。6.完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　（三）業(yè)主委員會成立

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。《工作指引（2022年修訂）》中明確對投票表決結(jié)果有異議的處理辦法、業(yè)主委員會成立備案的辦理程序以及業(yè)主委員會印章的管理和使用要求。

　　（四）業(yè)主委員會委員的終止和遞補

　　《工作指引（2022年修訂）》明確業(yè)主委員會委員終止的具體情況以及委員職務終止、空缺、缺員和辭職等情形下遞補補足工作流程。

　　四、施行時間

　　本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。

　　咨詢電話：3831646。

江門市住房和城鄉(xiāng)建設局

2022年4月