一、《江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》的制訂背景是什么？

自2016年實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，江門市不動產(chǎn)登記工作運行平穩(wěn)，取得了良好成效。但隨著工作不斷深入，原來房屋和土地長期分散登記遺留的歷史問題日益突出，不利于維護群眾合法財產(chǎn)權(quán)益，也給社會安全穩(wěn)定帶來了隱患。為切實解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，江門市自然資源局制訂出臺了《江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》（以下簡稱《處理意見》）。

  二、《處理意見》的制訂依據(jù)是什么？

制訂依據(jù)包括：

（一）《中華人民共和國土地管理法》；

（二）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

（三）《中華人民共和國物權(quán)法》；

（四）《不動產(chǎn)登記暫行條例》；

（五）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》。

三、《處理意見》主要解決了哪些不動產(chǎn)登記歷史遺留問題？

《處理意見》主要對六類不動產(chǎn)登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：

一是關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致用途或土地使用年限不一致的問題。對于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原則辦理。對于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地用途不一致的，按照經(jīng)規(guī)劃批準的建筑物的實際用途確定土地的用途，依法須補繳土地出讓金的，土地使用權(quán)人須進行補繳。

二是關(guān)于建筑物超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題。分三類情況處理：1.建筑物基底未超出用地紅線但陽臺、飄窗等垂直投影超出紅線的，可以辦理登記；2.建筑物基底超出用地紅線,房屋業(yè)主未辦理房屋所有權(quán)證的，視不同情況采取“按照實際用地和建筑面積登記”、“進行違法用地處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后辦理登記”、“不予受理登記，屬于住宅的列入問題樓盤一事一議”等辦法處理；3.建筑物基底超出用地紅線,房屋業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)證并持該證書申請登記的，可以辦理登記，但房屋業(yè)主需視情況補繳超出用地紅線部分的土地出讓金及相關(guān)稅費。

三是關(guān)于已確權(quán)商住樓宇無土地權(quán)屬來源的問題。分兩類情況處理：1.小區(qū)全部房屋仍在開發(fā)商名下或房屋為自建房的，進行違法用地處理并補辦土地出讓手續(xù)后，予以辦理登記；2.房屋業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)證并持該證書申請登記的，原則按照劃撥土地辦理。但涉及買賣、交換、贈與、抵押等不動產(chǎn)處置情況的，房屋業(yè)主須補辦土地出讓手續(xù)、補繳土地出讓金后，才可辦理登記。

四是關(guān)于房屋用途和土地用途不一致或房屋與規(guī)劃批準建設(shè)內(nèi)容不一致的問題。對于房屋用途和土地用途不一致的，采取分別按照原記載的房屋、土地用途登記的辦法處理，但要求地方政府在登記后一年內(nèi)組織完善相關(guān)手續(xù)。對于國有土地上自建住宅存在與原規(guī)劃批準建設(shè)內(nèi)容不一致的，應(yīng)依法重新核定后，才予以辦理登記。

  五是關(guān)于有合法用地來源的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報建資料的問題。對于該類情況，劃分時間段進行處理：1.房屋在江門市實施土地總登記前（即1992年12月以前，含12月）建成的，按照房屋實際建筑面積登記；二是房屋在江門市實施土地總登記后（即1992年12月以后）至2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建成，符合規(guī)劃、登記相關(guān)管理規(guī)定，且宅基地依法批準使用的，按照房屋實際面積登記；三是房屋在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建成，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及相關(guān)管理規(guī)定，且宅基地依法批準使用的，經(jīng)依法處理后辦理登記。

六是關(guān)于綜合用地、商住用地細分為住宅、商業(yè)、工業(yè)等用途的問題。對于在土地出讓時，綜合用地、商住用地等無進行用途細分，但是根據(jù)城市規(guī)劃，需進行用途細分的，按照不超過原土地出讓年限及土地用途最高出讓年限的原則辦理。具體為：使用年限自原土地出讓起始日期計算，綜合用地細分為住宅用地50年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年；商住用地細分為住宅用地70年，商業(yè)用地40年。

四、《處理意見》的適用范圍是什么？

 本意見適用于江門市區(qū)（含蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)，對實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年3月11日）前存在的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理。其他縣級市可參照執(zhí)行。

  五、《處理意見》什么時候?qū)嵤?/strong>