江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)《江門市自然資源局

關(guān)于江門市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題

的處理意見（試行）》的通知

JMBG2018041

江自然資〔2019〕8號(hào)

 蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)人民政府，市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市稅務(wù)局：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的處理意見（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向我局反映。

           江門市自然資源局

           2019年1月16日

江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記

歷史遺留問(wèn)題的處理意見（試行）

為妥善解決蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱“市區(qū)”）實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年3月11日）前存在的影響登記的歷史遺留問(wèn)題，進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)登記中遇到的問(wèn)題提出以下處理意見。

一、基本原則

（一）依法依規(guī)。要依照有關(guān)法律和規(guī)定開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

（二）尊重歷史。處理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中出現(xiàn)的問(wèn)題，要以尊重歷史的原則客觀處理。

（三）便民利民。在嚴(yán)格審核當(dāng)事人有關(guān)材料的基礎(chǔ)上，提高行政效能。

二、歷史遺留問(wèn)題主要形式

（一）建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致用途或土地使用年限不一致；

（二）建筑物部分超出宗地紅線占用國(guó)有建設(shè)用地；

（三）已辦理房屋首次登記的商住樓宇無(wú)土地權(quán)屬來(lái)源資料；

（四）國(guó)有土地上房屋與原土地批準(zhǔn)用途或規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)內(nèi)容不一致；

（五）已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報(bào)建資料;

（六）綜合用地、商住用地用途細(xì)分。

三、分類處理歷史遺留問(wèn)題

（一）關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致用途或土地使用年限不一致的問(wèn)題

1.擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對(duì)應(yīng)的土地使用年限登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。

2.擬登記建筑物占用的土地用途不一致的，以規(guī)劃批準(zhǔn)的該建筑物的實(shí)際用途登記。該建筑物所占用的土地中，原批準(zhǔn)的土地用途與建筑物登記用途不一致的部分，建筑物登記用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按照自然資源管理部門依法受理申請(qǐng)補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。

3.擬登記建筑物占用的土地為不同權(quán)屬人的，可辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使擬登記的建筑物所占地塊屬同一權(quán)屬人，再按照前述第1、2點(diǎn)處理后予以登記。

4.需補(bǔ)繳土地出讓金的，由擬登記不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)自然資源管理部門計(jì)收，并與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充合同。土地使用權(quán)人憑土地使用權(quán)出讓合同或者土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充合同及其他有關(guān)資料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。

（二）關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國(guó)有建設(shè)用地的問(wèn)題

建設(shè)項(xiàng)目已依法取得規(guī)劃、竣工驗(yàn)收手續(xù)，但建筑物部分超出原批準(zhǔn)用地紅線占用國(guó)有建設(shè)用地的，按照以下情形辦理：

1.建筑物基底未超出用地紅線，但陽(yáng)臺(tái)、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照原批準(zhǔn)用地紅線及房屋測(cè)繪報(bào)告等進(jìn)行登記，其中宗地按照原批準(zhǔn)用地紅線范圍的面積登記，房屋按照房屋測(cè)繪報(bào)告確定的建筑面積登記。

2.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線,且房屋尚未登記到業(yè)主名下的，按照以下情形分類辦理：

（1）單幢建筑物基底面積不大于100㎡,且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于4㎡的,可不做違法用地處理,由不動(dòng)產(chǎn)登記部門按照建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記。

本條款適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、教育、醫(yī)療等用途。

  （2）建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于15㎡的，須進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；超出上述規(guī)定范圍的，不予受理補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，列入問(wèn)題樓盤按照一事一議原則依法處理。

  （3）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，須進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予受理補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

3.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線,且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理。

  （1）所在宗地原為“劃撥土地”的，可按照“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實(shí)際用地面積辦理登記，并將建筑物超出用地紅線情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上如實(shí)記載及書面函告區(qū)自然資源管理部門;但在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、抵押等情況時(shí)，應(yīng)由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

  （2）房屋所在宗地原為“出讓土地”的，應(yīng)由房屋業(yè)主就超出用地紅線部分土地補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

前述第（1）和第（2）條款是以經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)的土地使用權(quán)供應(yīng)方式劃分的，適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、教育、醫(yī)療等用途。

  （3）超出用地紅線部分土地出讓金按照以下方式計(jì)收：①對(duì)于商業(yè)、住宅單元房屋，土地出讓金補(bǔ)繳總金額按照自然資源管理部門依法受理該幢樓第一戶業(yè)主申請(qǐng)補(bǔ)繳土地出讓金的時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定，每套房屋應(yīng)補(bǔ)繳金額按照“房屋單元建筑面積占該幢樓總建筑面積”的比例進(jìn)行分?jǐn)偂＂趯?duì)于別墅、自建住宅及非住宅用途房屋（不含商業(yè)用途單元房屋），應(yīng)補(bǔ)繳金額按照自然資源管理部門依法受理申請(qǐng)補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。

  （三）關(guān)于已辦理房屋首次登記的商住樓宇無(wú)土地權(quán)屬來(lái)源資料的問(wèn)題

1.對(duì)于在無(wú)土地權(quán)屬來(lái)源資料的國(guó)有土地上建設(shè)并已辦理房屋首次登記的商住樓宇，小區(qū)全部房屋尚未登記到購(gòu)房人名下或房屋為自建房的，須進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記。

2.房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到購(gòu)房人名下，購(gòu)房人憑房屋所有權(quán)證書申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，原則按照劃撥土地辦理。

3.房屋業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、抵押等情況的，應(yīng)到區(qū)自然資源管理部門申請(qǐng)辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。土地用途按照房屋確權(quán)時(shí)的用途確定。土地出讓金按照以下方式計(jì)收：（1）住宅單元房屋補(bǔ)繳地價(jià)=住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×住宅建筑面積×住宅年期修正系數(shù)×地價(jià)指數(shù)×40%；（2）別墅應(yīng)補(bǔ)繳金額按照自然資源管理部門依法受理申請(qǐng)補(bǔ)繳時(shí)點(diǎn)的土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。

4.房屋業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、繼承等情況的，土地用途按照房屋確權(quán)時(shí)的用途確定，土地性質(zhì)按照“劃撥土地”確定。不動(dòng)產(chǎn)登記部門要及時(shí)將建筑物無(wú)土地權(quán)屬來(lái)源資料情況書面函告區(qū)自然資源管理部門。

前述第1-4條款均以占用土地屬國(guó)有性質(zhì)為前提，房屋占用土地屬集體性質(zhì)的不予以辦理登記。

（四）關(guān)于國(guó)有土地上房屋與原土地批準(zhǔn)用途或規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)內(nèi)容不一致的問(wèn)題

1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，房屋所有權(quán)屬證書和國(guó)有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來(lái)源材料保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上政府應(yīng)組織自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門在登記后一年內(nèi)，依法完善相關(guān)手續(xù)。

2.國(guó)有土地上自建住宅的實(shí)際面積或建筑形狀等與原規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的內(nèi)容不一致的，在土地使用權(quán)人就房屋現(xiàn)狀與原規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的內(nèi)容不一致的情況向自然資源管理部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃實(shí)施情況核定或修改圖紙，并經(jīng)自然資源管理部門同意后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)憑自然資源管理部門核定意見或同意修改的圖紙辦理登記。

（五）關(guān)于已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報(bào)建資料的問(wèn)題

農(nóng)村宅基地已辦理集體土地使用證或有合法用地批文，但地上房屋缺乏規(guī)劃報(bào)建資料的，權(quán)利人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋建成時(shí)期，按照以下情形分別辦理：

1.房屋在江門市實(shí)施土地總登記前（即1992年12月以前，含12月）建成的，按照房屋實(shí)際建筑面積辦理登記，房屋建成時(shí)間參照宅基地土地使用證發(fā)證時(shí)間，或者以其他能夠證明房屋建成時(shí)間的資料為準(zhǔn)。

2.房屋在江門市實(shí)施土地總登記后（即1992年12月以后）建成，且宅基地依法批準(zhǔn)使用的，根據(jù)不同情況，區(qū)別辦理，房屋建成時(shí)間參照宅基地土地使用證發(fā)證時(shí)間。

（1）房屋在江門市實(shí)施土地總登記后（即1992年12月以后）至2008年《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建成，已建房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)管理規(guī)定的，房屋按照實(shí)際面積登記；已建房屋不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定的，不予以辦理登記。

（2）房屋在2008年《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后建成，已建房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及相關(guān)管理規(guī)定的，由城市管理部門進(jìn)行違法建設(shè)處理、經(jīng)有資質(zhì)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定，并在土地使用權(quán)人向自然資源管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)憑規(guī)劃批準(zhǔn)文件辦理登記。

（六）關(guān)于綜合用地、商住用地用途細(xì)分的問(wèn)題

1.原為“綜合用地”，土地出讓合同約定使用年限為50年，但未約定商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途的使用年限的，在按照城市規(guī)劃需要進(jìn)行用途細(xì)分時(shí)，使用年限自原土地出讓起始日期計(jì)算，住宅用地50年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年。

2.原為“商住用地”，土地出讓合同約定使用年限為70年，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城市規(guī)劃需要進(jìn)行用途細(xì)分時(shí)，使用年限自原土地出讓起始日期計(jì)算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年。

四、本意見適用于江門市區(qū)（含蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會(huì)區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的處理。其他縣級(jí)市可參照?qǐng)?zhí)行，也可根據(jù)本處理意見精神，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定各地的處理意見。

五、本意見由江門市自然資源局負(fù)責(zé)解釋，自2019年3月1日起施行，有效期3年。