關(guān)于印發(fā)《江門(mén)市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的通知

圖解：江門(mén)市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

　　一、出臺(tái)背景

　　為規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，切實(shí)維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)制定《江門(mén)市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。

　　二、主要內(nèi)容

　　《辦法》共七章三十四條，主要包括以下內(nèi)容：

　　（一）第一章“總則”，明確了《辦法》適用范圍，預(yù)售資金、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管銀行和監(jiān)管額度的定義，監(jiān)管原則，以及相關(guān)部門(mén)的職責(zé)分工。

　　（二）第二章“一般規(guī)定”，規(guī)定了監(jiān)管銀行招標(biāo)、監(jiān)管賬戶開(kāi)設(shè)、簽訂監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管賬戶公示和建立監(jiān)管檔案等內(nèi)容。

　　（三）第三章“預(yù)售資金收存和撥付”，細(xì)化了預(yù)售資金收存和監(jiān)管、監(jiān)管額度內(nèi)外資金用途，以及用款申請(qǐng)、核準(zhǔn)和撥付等要求。

　　（四）第四章“監(jiān)管賬戶變更和解除監(jiān)管”，規(guī)范了變更監(jiān)管賬戶辦理流程、監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管條件和辦理流程。

　　（五）第五章“監(jiān)管和服務(wù)”，細(xì)化了提高資金管理服務(wù)水平、監(jiān)管部門(mén)和監(jiān)管銀行管理、一樓一策，以及保全、執(zhí)行預(yù)售資金等要求。

　　（六）第六章“法律責(zé)任”，明確了監(jiān)管銀行、房企、相關(guān)單位和監(jiān)管部門(mén)〔即預(yù)售商品房項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)〕等工作人員違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　（七）第七章“附則”，明確了《辦法》具體施行日期及有效期。

　　三、主要說(shuō)明

　　（一）招標(biāo)確定監(jiān)管銀行。一是由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同人民銀行江門(mén)市中心支行、江門(mén)銀保監(jiān)分局、市金融工作局通過(guò)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合江門(mén)市行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)狀況等因素，確定能夠承接預(yù)售資金監(jiān)管工作的商業(yè)銀行。二是監(jiān)管銀行存在拖延或者不按照監(jiān)管部門(mén)核準(zhǔn)意見(jiàn)撥付預(yù)售資金，或者擅自撥付、挪用、劃扣預(yù)售資金等六類(lèi)不良行為之一，且情節(jié)嚴(yán)重的，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。

　　（二）規(guī)范監(jiān)管賬戶管理。一是房企在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，按照預(yù)售許可證和監(jiān)管賬戶一一對(duì)應(yīng)原則設(shè)立監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。二是對(duì)監(jiān)管賬戶及預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議約定，由監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行和房企三方進(jìn)行監(jiān)管和約束，未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)同意，不得對(duì)監(jiān)管賬戶及預(yù)售資金設(shè)定監(jiān)管和約束。三是監(jiān)管賬戶的支出應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議約定的支票方式結(jié)算，不可使用現(xiàn)金或設(shè)定其他自動(dòng)劃賬方式。

　　（三）實(shí)行資金全程監(jiān)管。一是規(guī)范資金收存。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與房企簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的付款方式及期限，憑房企出具的繳款通知書(shū)，將全部房?jī)r(jià)款〔包括定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款（含公積金貸款，下同）和其他形式的購(gòu)房款〕直接存入監(jiān)管賬戶。貸款銀行應(yīng)當(dāng)將按揭貸款直接劃入監(jiān)管賬戶。首付款足額存入監(jiān)管賬戶后，房企和購(gòu)房人方可辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽。二是明確監(jiān)管期限。項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后，房企可以申請(qǐng)解除監(jiān)管。三是實(shí)行信息化監(jiān)管。通過(guò)信息化手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管賬戶資金收存、撥付、凍結(jié)等動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享；推行資金申請(qǐng)、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”，提高資金撥付效率。

　　（四）保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用。一是優(yōu)先保障項(xiàng)目建設(shè)。監(jiān)管額度內(nèi)的資金專(zhuān)款專(zhuān)用，必須用于項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備、施工進(jìn)度款（含工程款、監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)）和法定稅費(fèi)等相關(guān)支出。監(jiān)管額度隨撥付金額核減。二是提升資金使用效率。監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，并按照監(jiān)管協(xié)議約定留存額度。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房企提取使用。三是規(guī)范資金核準(zhǔn)使用。房企申請(qǐng)使用預(yù)售資金，按照《辦法》第十六條至第十九條規(guī)定辦理，其中，支付工程款給施工總承包單位的，按照施工總承包合同和農(nóng)民工工資專(zhuān)戶管理協(xié)議中有關(guān)約定，將人工費(fèi)用直接撥付至農(nóng)民工工資專(zhuān)用賬戶，已按要求支付的除外。

　　（五）健全配套管理機(jī)制。一是確定監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)管額度、撥付節(jié)點(diǎn)和留存額度等標(biāo)準(zhǔn)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭研究確定、適時(shí)調(diào)整公布。二是制定示范文本。監(jiān)管協(xié)議和用款申請(qǐng)等相關(guān)示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭制定。三是使用現(xiàn)金保函。根據(jù)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號(hào)）等規(guī)定，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，房企提供商業(yè)銀行出具的保函，請(qǐng)求釋放監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管部門(mén)可以予以準(zhǔn)許。四是分級(jí)分類(lèi)管理。監(jiān)管部門(mén)可以結(jié)合房企信用信息管理情況，對(duì)預(yù)售資金采取分級(jí)分類(lèi)管理措施。房企信用信息評(píng)價(jià)辦法及分級(jí)分類(lèi)管理措施由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定發(fā)布。五是實(shí)行一樓一策。存在工程進(jìn)度異常、逾期難交付的問(wèn)題樓盤(pán)，經(jīng)項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）人民政府同意，預(yù)售資金可以按照“一樓一策”管理。六是規(guī)范保全執(zhí)行。人民法院保全、執(zhí)行預(yù)售資金的，按照《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)）執(zhí)行。

　　四、實(shí)施時(shí)間

　　本辦法自2023年5月1日起施行，有效期至2028年4月30日。

　　咨詢電話：0750-3831698。

　　江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2022年12月