江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接行為的通知（江建〔2021〕128號(hào)）

圖解：江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接行為的通知

　　一、基本情況

　　當(dāng)前我市物業(yè)管理地方立法正在推進(jìn)，尚未出臺(tái)涉及規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接行為監(jiān)管的地方性法規(guī)。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目交接活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局于2020年起組織開(kāi)展制訂《江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接行為的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）的相關(guān)工作。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《通知（初稿）》，書(shū)面征求屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的意見(jiàn)和建議，并向公眾征求意見(jiàn)，經(jīng)報(bào)市司法局審核，最終形成了本《通知》。

　　二、《通知》出臺(tái)必要性

　　在2019年物業(yè)管理專項(xiàng)整治和日常物業(yè)投訴處理中發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)物業(yè)交接矛盾突出，存在業(yè)主共有資料不移交或遺失、共有設(shè)施設(shè)備損壞責(zé)任爭(zhēng)議、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種理由拒不退出或不配合移交、承接查驗(yàn)工作落實(shí)不到位等問(wèn)題，急需進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接行為，明確交接各方要求，落實(shí)承接查驗(yàn)備案，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交接工作全過(guò)程的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺(tái)《通知》，是從利于行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展出發(fā)，為加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目交接管理提供抓手，可以為各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目交接行為監(jiān)管提供工作指導(dǎo)。

　　三、《通知》重點(diǎn)說(shuō)明的幾個(gè)問(wèn)題

　　《通知》內(nèi)容包括界定交接范圍、明確交接各方要求、強(qiáng)化交接監(jiān)管、附件等部分，條文突出規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目交接行為監(jiān)管工作的指導(dǎo)性。

　　（一）落實(shí)前期物業(yè)管理承接查驗(yàn)備案。物業(yè)承接查驗(yàn)是項(xiàng)目交接的基礎(chǔ)工作，物業(yè)承接查驗(yàn)工作落實(shí)不到位，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理活動(dòng)存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題、業(yè)主共有資料遺失、設(shè)施設(shè)備損壞責(zé)任難以認(rèn)定等問(wèn)題。現(xiàn)有上位法規(guī)中，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)提出承接查驗(yàn)備案要求，要求業(yè)主大會(huì)成立后的交接行為參照?qǐng)?zhí)行。《通知》明確各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要加強(qiáng)督促前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)備案，通過(guò)備案工作的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)承接查驗(yàn)工作的開(kāi)展，保障業(yè)主利益。

　　（二）明確共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任。小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)是物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容，容易被業(yè)主忽視，較易存在設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位情形，致使設(shè)施設(shè)備損壞，特別是消防設(shè)施設(shè)備的損壞危及業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。《通知》除規(guī)定不得損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財(cái)物和共用設(shè)施設(shè)備外，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任，要求各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通過(guò)行政調(diào)解、引導(dǎo)訴訟等手段，處理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任爭(zhēng)議。

　　（三）加強(qiáng)全過(guò)程的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。《通知》告知承接方可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)局參與交接，進(jìn)行見(jiàn)證和監(jiān)督，要求各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局積極參與現(xiàn)場(chǎng)交接查驗(yàn)，提倡采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，引入物業(yè)管理行業(yè)專家，幫助、指導(dǎo)物業(yè)項(xiàng)目交接。充分利用行政處罰、信用扣分等手段，加強(qiáng)監(jiān)督管理。

　　（四）進(jìn)一步明確移交資料內(nèi)容。上位法對(duì)移交資料內(nèi)容有籠統(tǒng)規(guī)定，但相關(guān)資料具體有哪些，部分移交主體，甚至監(jiān)管部門(mén)并不明確。《通知》中制定《物業(yè)項(xiàng)目移交清單表》，進(jìn)一步明確移交資料、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備具體類別與查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

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