一、基本情況

　　為保障業(yè)主對共有和共同管理權(quán)利的重大事項行使表決權(quán)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，規(guī)范電子投票活動，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，參照廣州經(jīng)驗，結(jié)合我市實際，我局書面征求了各市區(qū)人民政府、市自然資源局、市物業(yè)管理協(xié)會和公眾的意見和建議，起草制訂《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于業(yè)主電子投票工作指引》（以下簡稱《工作指引》）的相關(guān)工作, 并已經(jīng)通過市司法局審查。實施后，計劃依托我局開發(fā)建設(shè)的江門市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺，業(yè)主通過微信等渠道對依法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定或者應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項進行投票表決活動。

　　二、出臺必要性

　　（一）廣大市民對電子投票需求迫切。起草工作指引是開展電子投票的必要途徑。據(jù)2018年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我市已成立的業(yè)主委員會125個，正在籌備成立的業(yè)主委員會37個，有效申請住宅維修資金271宗，成立業(yè)主大會、選舉及換屆業(yè)主委員會、申請住宅維修資金、選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和改建重建小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施等都需要通過業(yè)主表決共同決定，目前我市業(yè)主表決大部分采用上門派票的方式，增加投票成本，延長了投票時間，提高了投票難度，特別是大中型小區(qū)，投票難是成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會、選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的主要問題之一，電子投票能有效解決投票難問題，滿足業(yè)主維護自身利益的需要。

　　（二）屬地部門對電子投票需求迫切。在成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會、選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)過程中，通常存在利益沖突，易產(chǎn)生投訴糾紛，屬地部門在履行指導(dǎo)成立或監(jiān)督管理工作時，常遇到反映業(yè)主表決簽名造假、小區(qū)重大事項未通過業(yè)主大會表決等問題，電子投票能有效解決紙質(zhì)投票簽名造假等問題，減少相關(guān)投訴糾紛，為屬地監(jiān)管提供幫助。

　　三、《工作指引》重點說明的幾個問題

　　《指引》共4章，分別是總則、收集投票范圍信息數(shù)據(jù)、開展電子投票和附則，重點說明如下：

　　（一）《指引》羅列采用電子投票10種情形。包含有

　　1.制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　2.制定、修改管理規(guī)約；

　　3.選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會委員；

　　4.續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　5.籌集和使用專項維修資金;

　　6.決定住宅專項維修資金管理制度;

　　7.依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　8.依法改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

　　9.利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備合法經(jīng)營，管理和使用經(jīng)營收益；

　　10.法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則依法約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會表決或者由業(yè)主共同決定的事項。

　　（二）《指引》明確業(yè)主數(shù)據(jù)的建立和完善方法。業(yè)主信息收集是業(yè)主投票的重要工作，業(yè)主清冊不提供、業(yè)主清冊不準(zhǔn)確、業(yè)主不在家信息收集難是現(xiàn)業(yè)主表決常遇到的問題，指引規(guī)定市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局和市、各市（區(qū)）不動產(chǎn)登記部門和房地產(chǎn)檔案行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投票系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫所需信息的共享和更新機制，由投票組織者會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)在使用前完善數(shù)據(jù)庫，盡可能保障業(yè)主信息的完善和準(zhǔn)確，方便投票組織者使用業(yè)主信息。

　　（三）《指引》明確開展電子投票程序。明確投票組織機構(gòu)、業(yè)主使用程序和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、住宅維修資金管理中心受理程序，結(jié)合江門市物業(yè)公眾服務(wù)平臺實施。并規(guī)定投票結(jié)果異議處理程序，規(guī)定異議提出人應(yīng)當(dāng)在公示期間實名提出書面異議，由會議組織機構(gòu)處理后，再向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）反映處理等。

　　（四）《指引》規(guī)定可以采用書面表決投票對微信投票進行補充。我們鼓勵采用電子投票，考慮部分業(yè)主不使用或不愿使用微信等工具，《指引》規(guī)定可以采用電子投票器投票和書面表決投票對微信投票進行補充，并規(guī)定相關(guān)錄入方法。

　　（五）《指引》注重隱私保護。本規(guī)則規(guī)定公開自然人業(yè)主的姓名、手機號碼的，應(yīng)當(dāng)保護業(yè)主隱私，只能公開自然人業(yè)主的姓氏、手機號碼的前3位和后4位數(shù)字，其余信息應(yīng)當(dāng)用*號代替。并禁止冒充業(yè)主或者指使他人冒充業(yè)主使用微信投票、偽造或者指使他人偽造表決票、選票、業(yè)主簽名、書面委托書和電子投票表決結(jié)果、將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動等行為。