JMBG2024038

蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)人民政府，市財(cái)政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城市管理綜合執(zhí)法局、江門稅務(wù)局：

　　《江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中遇到的問題，請及時(shí)向我局反饋。

　　江門市自然資源局

　　2024年12月2日

　　（聯(lián)系人：黃海文，聯(lián)系電話：0750-3863746）

　　江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見

　　為進(jìn)一步解決蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)（以下簡稱“市區(qū)”）實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年3月11日）前存在的影響登記的歷史遺留問題，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益，本著尊重歷史、實(shí)事求是，依法依規(guī)、靈活處理，統(tǒng)籌兼顧、分類處理的原則，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)和文件精神，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定如下意見。

　　一、關(guān)于建筑物跨宗地建設(shè)的問題

　　（一）有合法的土地使用權(quán)來源材料，建筑物已依法取得規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收手續(xù)，涉及跨宗地建設(shè)的，經(jīng)不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門進(jìn)行宗地邊界調(diào)整或宗地合并、分割后，辦理不動產(chǎn)登記。

　　（二）建筑物跨宗地建設(shè)，占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的宗地中剩余土地使用年限最長或最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限登記。土地使用年限增加的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

　　（三）建筑物占用的土地用途不一致的，以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑物用途登記。擬變更的土地用途地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)高于原土地批準(zhǔn)用途地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。

　　（四）建筑物占用的土地為不同權(quán)屬人的，如被占用地塊的土地權(quán)屬人同意放棄該部分土地使用權(quán)并交還給政府的，經(jīng)不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門審核、報(bào)經(jīng)同級地方人民政府同意，在該部分土地使用權(quán)辦理注銷登記后，如權(quán)利性質(zhì)與建筑物原占用土地權(quán)利性質(zhì)一致的，可由房屋業(yè)主直接申請辦理不動產(chǎn)登記；如權(quán)利性質(zhì)為劃撥土地，與建筑物原土地權(quán)利性質(zhì)不一致的，可由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后辦理不動產(chǎn)登記。

　　（五）補(bǔ)繳土地出讓金由不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門核定、稅務(wù)部門征收，并由自然資源主管部門與項(xiàng)目開發(fā)單位（土地使用者）簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充合同。憑房屋所有權(quán)證書申請不動產(chǎn)登記的，可由項(xiàng)目開發(fā)單位或房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后辦理不動產(chǎn)登記。土地出讓金按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)收。

　　二、關(guān)于部分建筑物超出批準(zhǔn)用地范圍建設(shè)的問題

　　建筑物已依法取得規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收手續(xù)，但部分建筑物超出批準(zhǔn)用地范圍建設(shè)且所占土地?zé)o合法土地權(quán)屬來源的，按照以下情形辦理：

　　（一）建筑物占地未超出用地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線的，由不動產(chǎn)登記中心按照批準(zhǔn)用地范圍及房屋測繪報(bào)告等進(jìn)行登記，其中宗地按照批準(zhǔn)用地范圍的面積登記，房屋按照房屋測繪報(bào)告確定的建筑面積登記。

　　（二）建筑物占地（不包括地下空間）超出用地紅線占用國有建設(shè)用地，且房屋尚未登記到業(yè)主名下的，按照以下情形分類辦理：

　　單幢建筑物占地面積不大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物占地面積的1%的，或者單幢建筑物占地面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地紅線部分占用的土地面積不大于4㎡的,可不進(jìn)行違法用地處理,由不動產(chǎn)登記中心按照建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積辦理登記。超出上述規(guī)定范圍的，依法處罰后，再按房屋原批準(zhǔn)用地權(quán)利性質(zhì)，采取劃撥或協(xié)議出讓方式補(bǔ)辦用地手續(xù)予以辦理登記。

　　本條款適用于經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的國有土地。

　　（三）建筑物占地（不包括地下空間）超出用地紅線占用國有建設(shè)用地，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)將房屋超出批準(zhǔn)用地情況有關(guān)資料移交不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門。自然資源主管部門在查清房屋超出用地紅線占用的土地的權(quán)屬等情況，在不動產(chǎn)所在地公示30天無異議或異議不成立的，報(bào)經(jīng)同級人民政府同意后，書面通知不動產(chǎn)登記中心予以確權(quán)登記。不動產(chǎn)登記中心憑不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門出具的予以確權(quán)登記的通知辦理登記。辦理原則如下:

　　1.房屋原批準(zhǔn)用地為“劃撥土地”的，可將超出用地紅線占用的土地按現(xiàn)狀劃撥到全體業(yè)主名下。不動產(chǎn)登記中心按“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實(shí)際用地面積辦理登記，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中注記：“本宗地超出用地紅線占用的土地面積為×平方米，在發(fā)生房屋買賣、交換、贈與時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)”；在發(fā)生不動產(chǎn)買賣、交換、贈與等情況時(shí)，應(yīng)由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　　2.房屋原批準(zhǔn)用地為“出讓土地”的，可將超出用地紅線占用的土地按現(xiàn)狀協(xié)議出讓到全體業(yè)主名下。房屋業(yè)主應(yīng)就超出用地紅線占用的土地補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，才予以辦理登記。

　　前述第1和第2條款是以經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)的土地使用權(quán)供應(yīng)方式劃分的，適用于經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的國有土地。

　　3.土地出讓金按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)收。

　　（四）在1998年修訂的《土地管理法》施行（1999年1月1日）前已建設(shè)的城鎮(zhèn)住宅（不含自建房），建筑物占地（不包括地下空間）超出用地紅線占用集體建設(shè)用地，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記，如有資料佐證已簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，且征地補(bǔ)償已支付到位，但因歷史原因開發(fā)單位未完善土地征收手續(xù)的，按照以下程序辦理：

　　1.由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）會開發(fā)單位、集體建設(shè)用地原所有權(quán)人確認(rèn)征地行為及征地范圍，在不動產(chǎn)所在地公示30天無異議或異議不成立的，經(jīng)不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門審核后，報(bào)經(jīng)同級人民政府同意，確認(rèn)超出用地紅線占用的土地為國有建設(shè)用地，并按照本條第（三）款第1-3項(xiàng)的規(guī)定確定土地權(quán)屬。開發(fā)單位滅失的，征地行為及征地范圍可由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和集體建設(shè)用地原所有權(quán)人兩方進(jìn)行確認(rèn)。

　　2.不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門書面通知不動產(chǎn)登記中心予以確權(quán)登記。不動產(chǎn)登記中心憑自然資源主管部門出具的予以確權(quán)登記的通知辦理登記。

　　3.如房屋所占用的集體建設(shè)用地已辦理集體土地所有權(quán)登記的，在為房屋所有權(quán)人辦理不動產(chǎn)登記前，須由集體土地所有權(quán)人根據(jù)公示確認(rèn)的征地范圍，申請辦理集體土地所有權(quán)注銷或變更登記，或由不動產(chǎn)登記中心依據(jù)區(qū)人民政府出具的囑托文件辦理。

　　三、關(guān)于建筑物無土地權(quán)屬來源文件的問題

　　（一）在2016年3月11日實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，國有建設(shè)用地上已經(jīng)出售且已辦理房屋首次登記的城鎮(zhèn)住宅，符合國土空間規(guī)劃但按規(guī)定應(yīng)取得而未取得土地權(quán)屬來源文件的，按照以下情形辦理：

　　1.全部房屋仍登記在開發(fā)企業(yè)名下的，依法對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰后，按協(xié)議出讓方式補(bǔ)辦用地手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。

　　2.房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，由不動產(chǎn)登記中心將房屋無土地權(quán)屬來源文件有關(guān)情況資料移交不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門。自然資源主管部門在查清房屋歷史用地情況，在不動產(chǎn)所在地公示30天無異議或異議不成立的，報(bào)經(jīng)同級人民政府同意后，書面通知不動產(chǎn)登記中心按劃撥土地予以確權(quán)登記，土地用途按照房屋確權(quán)時(shí)的用途確定，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中注記：“本宗地×平方米無土地權(quán)屬來源，在發(fā)生房屋買賣、交換、贈與時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)”。自然資源主管部門同時(shí)依法對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。

　　3.房屋業(yè)主辦理不動產(chǎn)買賣、交換、贈與的，應(yīng)到不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門申請辦理劃撥土地補(bǔ)出讓手續(xù)，經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，予以辦理登記。土地出讓金按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)收。

　　（二）在2016年3月11日實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，國有建設(shè)用地上已辦理房屋首次登記的自建住宅，符合國土空間規(guī)劃但按規(guī)定應(yīng)取得而未取得土地權(quán)屬來源文件，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，由不動產(chǎn)登記中心將房屋無土地權(quán)屬來源文件有關(guān)情況資料移交不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門。自然資源主管部門在查清房屋歷史用地情況，在不動產(chǎn)所在地公示30天無異議或異議不成立的，報(bào)經(jīng)同級人民政府同意后，依法對業(yè)主進(jìn)行處罰后補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。土地用途按照房屋確權(quán)時(shí)的用途確定。土地出讓金按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)收。

　　（三）對于在1998年修訂的《土地管理法》施行（1999年1月1日）前，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)、集體企業(yè)，在集體建設(shè)用地上建設(shè)房改房、集資房等，房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記，如符合國土空間規(guī)劃，有資料佐證已簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，且征地補(bǔ)償已支付到位，但因歷史原因開發(fā)單位未完善土地征收手續(xù)的，按照以下辦法辦理：

　　1.由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）會開發(fā)單位、集體建設(shè)用地原所有權(quán)人確認(rèn)征地行為及征地范圍，在不動產(chǎn)所在地公示30天無異議或異議不成立的，經(jīng)不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門審核后，報(bào)經(jīng)同級人民政府同意，確認(rèn)房屋所占用的土地為國有建設(shè)用地，并按照本條第（一）款第2-3項(xiàng)的規(guī)定確定土地權(quán)屬。開發(fā)單位滅失的，征地行為及征地范圍可由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和集體建設(shè)用地原所有權(quán)人兩方進(jìn)行確認(rèn)。

　　2.自然資源主管部門書面通知不動產(chǎn)登記中心予以確權(quán)登記。不動產(chǎn)登記中心憑自然資源主管部門出具的予以確權(quán)登記的通知辦理登記。

　　3.如房屋所占用的集體建設(shè)用地已辦理集體土地所有權(quán)登記的，在為房屋所有權(quán)人辦理不動產(chǎn)登記前，須由集體土地所有權(quán)人根據(jù)公示確認(rèn)的征地范圍，申請辦理集體土地所有權(quán)注銷或變更登記，或由不動產(chǎn)登記中心依據(jù)區(qū)人民政府出具的囑托文件辦理。

　　（四）已建成的中小學(xué)校、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、宗教活動場所及機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公用房等四類用地，符合國土空間規(guī)劃但無土地權(quán)屬來源文件的，按不同時(shí)間段分類辦理：

　　1.有資料佐證在1987年1月1日《土地管理法》施行前，該房屋或土地已由學(xué)校、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、宗教團(tuán)體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位等全民所有制單位或城鎮(zhèn)集體所有制單位占有或使用，且至今仍在使用的，該占有或使用單位可向不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門申請辦理土地確權(quán)手續(xù)。自然資源主管部門在查清房屋歷史用地情況，在不動產(chǎn)所在地公示30天無異議或異議不成立的，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后，按土地現(xiàn)狀出具國有土地使用權(quán)確權(quán)文件。

　　2.在1987年1月1日《土地管理法》施行時(shí)起至1998年12月31日前，該房屋或土地由學(xué)校、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、宗教團(tuán)體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位等全民所有制單位或城鎮(zhèn)集體所有制單位占有或使用的，由該占有或使用單位向不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門申請補(bǔ)辦用地手續(xù)。自然資源主管部門依照用地行為發(fā)生時(shí)生效的《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰后，按土地現(xiàn)狀辦理用地手續(xù)。涉及占用集體建設(shè)用地的，可按集體建設(shè)用地性質(zhì)辦理用地手續(xù)，或按現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

　　3.在1998年12月31日后，該房屋或土地由學(xué)校、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、宗教團(tuán)體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位等全民所有制單位或城鎮(zhèn)集體所有制單位占有或使用的，依法處理后完善用地手續(xù)。

　　四、關(guān)于國有土地上房屋與原土地批準(zhǔn)用途或規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)內(nèi)容不一致的問題

　　（一）在2016年3月11日實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，已經(jīng)分別登記的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。對原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，不動產(chǎn)登記中心應(yīng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限按照本通知第六條的規(guī)定的原則進(jìn)行確定，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　　（二）國有土地上自建住宅已通過規(guī)劃核實(shí)，但登記時(shí)建筑平面或建筑立面等與規(guī)劃核實(shí)不一致的，由權(quán)利人向不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門申請辦理規(guī)劃實(shí)施情況核定或規(guī)劃變更手續(xù)。不動產(chǎn)所在地自然資源主管部門同意后，權(quán)利人憑規(guī)劃實(shí)施情況核定意見或經(jīng)批準(zhǔn)的變更建筑設(shè)計(jì)圖申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　五、關(guān)于開發(fā)建設(shè)主體滅失的問題

　　因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，可由不動產(chǎn)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報(bào)請同級人民政府，由政府指定的機(jī)構(gòu)、組織代為申請辦理。因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　六、關(guān)于綜合用地、商住用地用途細(xì)分的問題

　　（一）原為“綜合用地”，土地出讓合同約定使用年限為50年，但未約定商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途的使用年限的，在按照城鄉(xiāng)規(guī)劃需要進(jìn)行用途細(xì)分時(shí)，使用年限自原土地出讓起始日期計(jì)算，住宅用地50年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年。

　　（二）原為“商住用地”，土地出讓合同約定使用年限為70年，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城鄉(xiāng)規(guī)劃需要進(jìn)行用途細(xì)分時(shí)，使用年限自原土地出讓起始日期計(jì)算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年。

　　七、本意見適用于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記有關(guān)歷史遺留問題的處理，其他縣級市可參照本意見執(zhí)行，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定各地的處理意見。

　　八、本意見由江門市自然資源局負(fù)責(zé)解釋，自2025年2月1日起施行，有效期至2030年1月31日。

　　圖        解：江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見的通知

　　文本解讀：江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見的通知