一、《江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》的制定背景是什么？

　　為進(jìn)一步解決江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，切實(shí)維護(hù)群眾財產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定，江門市自然資源局對《江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》進(jìn)行修訂，現(xiàn)重新制定了《江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》（以下簡稱《處理意見》）。

　　二、《處理意見》的制訂依據(jù)是什么？

　　（一）《中華人民共和國民法典》

　　（二）《中華人民共和國土地管理法》

　　（三）《不動產(chǎn)登記暫行條例》

　　（四）《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》

　　（五）《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

　　三、《處理意見》主要解決了哪些不動產(chǎn)登記歷史遺留問題？

　　《處理意見》主要對六類不動產(chǎn)登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：

　　（一）關(guān)于建筑物跨宗地建設(shè)的問題。明確了對于有合法的土地使用權(quán)來源材料及房屋建設(shè)材料的跨宗地建設(shè)的建筑物，可以進(jìn)行宗地邊界調(diào)整或宗地合并、分割后，辦理不動產(chǎn)登記。此外，還明確了土地使用年限不一致、土地用途不一致及建筑物占用土地為不同權(quán)屬人的處理原則。

　　（二）關(guān)于部分建筑物超出批準(zhǔn)用地范圍建設(shè)的問題。明確了建筑物占地未超出用地紅線但陽臺、飄窗等垂直投影超出紅線的，可以辦理登記。此外，還明確了“建筑物占地超出用地紅線,房屋尚未登記到業(yè)主名下”“建筑物占地超出用地紅線,房屋業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)證并持該證書申請登記”“城鎮(zhèn)住宅（不含自建房）占地超出用地紅線占用集體建設(shè)用地”等問題的處理辦法。

　　（三）關(guān)于建筑物無土地權(quán)屬來源文件的問題。明確了對于國有建設(shè)用地上已經(jīng)出售且已辦理房屋首次登記的城鎮(zhèn)住宅，全部房屋仍登記在開發(fā)企業(yè)名下的，進(jìn)行處罰并補(bǔ)辦用地手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。此外，還明確了“房屋業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)證并持該證書申請登記”“國有建設(shè)用地上已辦理房屋首次登記的自建住宅”“國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)、集體企業(yè)在集體建設(shè)用地上建設(shè)的房改房、集資房”“中小學(xué)校、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、宗教活動場所及機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公用房等四類用地”等問題的處理辦法。

　　（四）關(guān)于國有土地上房屋與原土地批準(zhǔn)用途或規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)內(nèi)容不一致的問題。明確了對于房屋用途和土地用途不一致的，采取分別按照原記載的房屋、土地用途登記的辦法處理。對于國有土地上自建住宅已通過規(guī)劃核實(shí)，但登記時建筑平面或建筑立面等與規(guī)劃核實(shí)不一致的，應(yīng)依法重新核定后，才予以辦理登記。

　　（五）關(guān)于開發(fā)建設(shè)主體滅失的問題。明確了因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，可由政府指定的機(jī)構(gòu)、組織代為申請辦理。

　　（六）關(guān)于綜合用地、商住用地用途細(xì)分的問題。明確了在土地出讓時，綜合用地、商住用地等無進(jìn)行用途細(xì)分，但是根據(jù)城市規(guī)劃，需進(jìn)行用途細(xì)分的，按照不超過原土地出讓年限及土地用途最高出讓年限的原則辦理。

　　四、《處理意見》的適用范圍是什么？

　　本意見適用于江門市市區(qū)（含蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)，對實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年3月11日）前存在的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理。其他縣級市可參照執(zhí)行。 

　　五、《處理意見》什么時候?qū)嵤?/p>

　　本意見自2025年2月1日起施行，有效期至2030年1月31日。

　　江門市自然資源局咨詢電話：0750-3863746

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