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圖解：江門市人民政府關于調(diào)整江門市市區(qū)國有建設用地和集體建設用地基準地價的通知

江門市市區(qū)國有建設用地和集體建設用地基準地價更新解讀

　　一、制訂背景

　　根據(jù)相關法律規(guī)章制度要求，基準地價需視市場情況定期更新。近年來，受疫情和經(jīng)濟大環(huán)境影響，江門市市區(qū)的國有土地和房地產(chǎn)市場活躍度明顯下降，國有建設用地整體地價與現(xiàn)行基準地價相比變化較大。而隨著鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、“百千萬工程”的持續(xù)推進，鄉(xiāng)村人居環(huán)境、基礎設施水平不斷提升，鄉(xiāng)村風貌日新月異，集體土地流轉和經(jīng)營性建設用地入市需求逐步顯現(xiàn)，集體建設用地整體地價隨之攀升。為發(fā)揮基準地價管理、引導、規(guī)范等作用，需對市區(qū)現(xiàn)行的國有建設用地基準地價（2021年11月26日公布、于2022年1月1日實施）和集體建設用地基準地價（2020年3月20日公布、于2020年5月1日實施）進行科學、合理、及時的更新。

　　二、法律法規(guī)政策依據(jù)

　　（一）法律法規(guī)、文件依據(jù)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》；

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

　　3.《自然資源部辦公廳關于加強城鎮(zhèn)建設用地基準地價管理的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕45號）；

　　4.《廣東省自然資源廳關于進一步規(guī)范國有建設用地使用權出讓管理相關工作的通知》（粵自然資規(guī)字〔2024〕4號）；

　　5.《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（廣東省人民政府令第100號）；

　　6.《廣東省國土資源廳關于進一步嚴格規(guī)范基準地價管理的通知》（粵國土資利用發(fā)〔2018〕8號）。

　　（二）技術依據(jù)

　　1.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）；

　　2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014）；

　　3.《農(nóng)村集體土地定級與估價技術指南》（T/CREVA 1201-2021）；

　　4.《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）。

　　三、編制程序及成果作用

　　（一）編制程序

　　江門市市區(qū)國有建設用地和集體建設用地更新（估價期日為2023年10月1日）納入《江門市人民政府2024年度重大行政決策事項目錄》，其工作程序按照決策啟動、公眾參與、專家論證、風險評估、合法性審查、集體討論、決策執(zhí)行七個階段依次進行。目前，江門市市區(qū)國有建設用地和集體建設用地更新的成果，已完成集體討論階段，通過廣東省自然資源廳的驗收，符合《重大行政決策程序暫行條例》《廣東省基準地價成果評審驗收規(guī)范》等規(guī)定，并由江門市人民政府于2025年3月31日予以公布，于2025年5月1日實施。

　　（二）成果作用

　　1.國有建設用地基準地價

　　（1）為政府加強土地市場管理、實現(xiàn)土地資源合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟和社會效用創(chuàng)造條件。

　　（2）為政府集體決策確定土地使用權有償使用底價提供參考依據(jù)，也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據(jù)。

　　（3）政府可以依據(jù)基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差異和調(diào)整引導或調(diào)控各類經(jīng)濟社會活動，落實城市規(guī)則、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策。

　　（4）可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)，也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。

　　2.集體建設用地基準地價

　　（1）推進農(nóng)村產(chǎn)權制度改革，加強農(nóng)村集體土地管理，是維護土地所有者和土地使用者合法權益的重要基礎工作。

　　（2）基準地價系數(shù)修正法作為土地估價中的一種常用方法，可為集體建設用地宗地價格評估提供標桿，為集體建設用地流轉、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供價格依據(jù)。

　　（3）為征收集體建設用地流轉相關稅費提供計稅依據(jù)（但不用于土地征收價格參考）。

　　（4）通過集體建設用地的級別、質(zhì)量、價格差異，引導用地的優(yōu)化組合、合理規(guī)劃，促進社會主義新農(nóng)村規(guī)劃建設。

　　四、更新成果主要內(nèi)容

　　（一）國有建設用地基準地價

　　本輪江門市市區(qū)國有建設用地基準地價更新成果包括《江門市市區(qū)國有建設用地基準地價》、《江門市市區(qū)國有建設用地基準地價圖件》和《江門市市區(qū)國有建設用地使用權價格及租金計收方法》，主要內(nèi)容如下：

　　1.價格內(nèi)涵

　　（1）評估范圍：江門市蓬江、江海和新會區(qū)的全部范圍。

　　（2）評估對象：商服、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務用地和公用設施用地五種用途的國有建設用地。

　　（3）土地價格類型：平穩(wěn)正常情況、公開競爭市場條件下，國有土地出讓使用權平均價格。

　　（4）土地使用年期：商服用地為40年、住宅用地為70年、工業(yè)用地為50年、公共管理與公共服務用地為50年、公用設施用地為50年。

　　（5）土地開發(fā)程度：“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整）。

　　（6）容積率：商服用地為2.0、住宅用地為2.5、工業(yè)用地為1.0、公共管理與公共服務用地為1.5、公用設施用地為1.0。

　　（7）估價期日：2023年10月1日。

　　2.級別及價格情況

　　（1）價格形式：級別基準地價和區(qū)片基準地價。

　　（2）各用途級別、區(qū)片數(shù)量，級別價格：商服用地劃分6個級別和125個區(qū)片，住宅用地劃分5個級別和134個區(qū)片，工業(yè)用地劃分6個級別和93個區(qū)片，公共管理與公共服務用地劃分4個級別和106個區(qū)片，公用設施用地劃分為4個級別和86個區(qū)片。

　　江門市市區(qū)國有建設用地各用途級別基準地價表

　　單位：元/平方米

　　備注：商服用地折合萬元/畝（地面地價）=商服首層樓面地價×商服容積率2.0下平均樓面地價轉換系數(shù)0.5830×商服設定容積率2.0÷15。

　　（3）本輪基準地價與2021年11月26日頒布的《江門市人民政府關于調(diào)整江門市市區(qū)國有建設用地和農(nóng)用地基準地價的通知》（江府〔2021〕19號）中的市區(qū)國有建設用地基準地價更新成果同用途整體對比變化情況：商服用地降幅為2.14%、住宅用地降幅為1.07%、工業(yè)用地漲幅為4.98%、公共管理與公共服務用地漲幅為0.56%和公用設施用地漲幅為0.53%。

　　3.計收方法更新情況

　　結合本輪基準地價更新，對江府〔2021〕19號文的《江門市市區(qū)國有建設用地使用權價格及租金計收方法》進一步修改完善，該方法主要用于政府內(nèi)部通過集體決策確定各類型用地有償使用底價。除完善相關描述外，新增了公共管理與公共服務用地自持系數(shù)、存量低效用地及房屋轉換臨時用途利用的用途轉換土地價款計收標準、國有劃撥土地使用權出租收益金計算方式、江門市市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見涉及出讓金計收方式、國有建設用地到期續(xù)期地價計收方法等內(nèi)容。

　　（二）集體建設用地基準地價

　　本輪江門市市區(qū)集體建設用地基準地價更新成果包括《江門市市區(qū)集體建設用地基準地價》和《江門市市區(qū)集體建設用地基準地價圖件》，主要內(nèi)容如下：

　　1.價格內(nèi)涵

　　（1）評估范圍：江門市蓬江、江海和新會區(qū)的全部范圍。

　　（2）評估對象：集體商服用地、宅基地、集體工業(yè)用地和集體公共管理與公共服務用地四種用途的集體建設用地。

　　（3）土地使用年期：集體商服用地為40年、宅基地為無年期限制、集體工業(yè)用地為50年、集體公共管理與公共服務用地為50年。

　　（4）土地開發(fā)程度：“五通一平”（即宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整）。

　　（5）容積率：集體商服用地為2.0、宅基地為2.5、集體工業(yè)用地為1.0、集體公共管理與公共服務用地為1.5。

　　（6）估價期日：2023年10月1日。

　　（7）市場情況及價格類型：集體商服用地、集體工業(yè)用地和集體公共管理與公共服務用地為土地在平穩(wěn)正常情況、公開競爭市場條件下的出讓土地使用權平均價格；宅基地為土地平穩(wěn)正常情況、特定市場條件下的宅基地使用權平均價格（特定市場是指符合正常的集體組織內(nèi)部流轉或有償退出下形成的市場）。

　　2.級別及價格情況

　　（1）價格形式：級別基準地價和區(qū)片基準地價。

　　（2）各用途級別、區(qū)片數(shù)量，級別價格：集體商服用地劃分5個級別和101個區(qū)片，宅基地劃分4個級別和114個區(qū)片，集體工業(yè)用地劃分5個級別和70個區(qū)片，集體公共管理與公共服務用地劃分4個級別和81個區(qū)片。

　　江門市市區(qū)集體建設用地各用途級別基準地價表

　　單位：元/平方米

　　（3）本輪基準地價與2020年3月20日頒布的《江門市人民政府關于公布實施江門市市區(qū)集體建設用地和農(nóng)用地基準地價試點項目成果的通知》（江府〔2020〕12號）中的市區(qū)集體建設用地基準地價試點項目成果同用途整體地價對比變化情況：集體商服用地漲幅為18.26%，宅基地漲幅為16.86%，集體工業(yè)用地漲幅為4.32%；集體公共管理與公共服務用地為本輪新增用途，因此不作對比。

　　五、公布實施時間

　　本輪基準地價更新成果自2025年5月1日起實施，由江門市自然資源局負責解釋。2021年11月26日頒布的《江門市人民政府關于調(diào)整江門市市區(qū)國有建設用地和農(nóng)用地基準地價的通知》（江府〔2021〕19號）中的市區(qū)國有建設用地基準地價更新成果及2020年3月20日發(fā)布的《江門市人民政府關于公布實施江門市市區(qū)集體建設用地和農(nóng)用地基準地價試點項目成果的通知》（江府〔2020〕12號）中的市區(qū)集體建設用地基準地價試點項目成果自本文實施之日起廢止。