解讀文本：江門市市區(qū)征收農(nóng)村集體土地留用地管理實施辦法_解讀文本

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　　《江門市市區(qū)征收農(nóng)村集體土地留用地管理實施辦法》解讀

　　一、《辦法》的出臺背景

　　《江門市征收農(nóng)村集體土地留用地管理實施細則》(江府辦[2011]5號，以下簡稱《細則》)有效期至2016年3月1日。自2015年7月起，我市開始對《細則》進行評估及修訂，按原定計劃可在文件失效前完成并對外公布。但省政府2015年底開始制定我省留用地安置管理新政策，并公開征求意見。為確保省、市政策一致性和連貫性，經(jīng)市法制部門研究，我市留用地新文件的制訂待省新政策出臺后根據(jù)實際確定具體工作計劃。

　　2016年4月28日，省政府下發(fā)《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加強征收農(nóng)村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦[2016]30號），對留用地的管理、用地報批、開發(fā)建設(shè)等方面進行調(diào)整和明確。2017年4月14日，省國土資源廳以《內(nèi)部情況通報》形式再次對留用地的管理及供地作進一步解釋。至此，我市結(jié)合《細則》實施期間出現(xiàn)的問題和不足，制訂符合我市實際情況的留用地新文件（即《辦法》）。

　　二、《辦法》的主要內(nèi)容

　　《辦法》共四個章節(jié)二十一條款，其主要內(nèi)容如下：

　　（一）第一章是總則，主要闡述文件依據(jù)、留用地的涵義及適用范圍；

　　（二）第二章是農(nóng)村集體留用地安置管理，包括農(nóng)村集體留用地面積計算方法、選址原則、集體或國有性質(zhì)的確定依據(jù)、用地報批方式、辦理用地手續(xù)費用的承擔(dān)單位、折算貨幣補償?shù)脑瓌t；

　　（三）第三章是農(nóng)村集體留用地開發(fā)建設(shè)管理，主要針對國有性質(zhì)的留用地的開發(fā)和管理，包括土地用途的確定、供地方式、改變用途的途徑、開發(fā)管理的要求及以“劃留”方式取得的留用地管理原則；

　　（四）第四章是附則，主要對《辦法》的實施和管理進行明確。

　　三、留用地新舊政策對比

　　《辦法》與《細則》相比，實現(xiàn)了16項突破，具體如下：

　　（一）明確征收土地折算留用地時不包括征收后安排作為被征地單位留用地的面積

　　新：《辦法》規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地留用地是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實際征收土地面積的一定比例（不含征收后安排作為該被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織留用地的面積），作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地。

　　例如：政府征收甲村土地100畝，其中包括被征地農(nóng)民的留用地，按10%比例計算，其留用地面積計算公式如下：（100-留用地面積）×10%=留用地面積。經(jīng)計算留用地面積=9.09畝。

　　舊：《細則》沒有明確。

　　（二）明晰留用地安置面積應(yīng)以規(guī)劃面積為準(zhǔn)

　　新：《辦法》規(guī)定，留用地面積按城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地面積計算，包含道路、綠化等公共配套用地面積。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（三）規(guī)定除特殊情況外留用地必須在申請征收土地時一并上報審批或通過折算貨幣補償形式同步兌現(xiàn)

　　新：《辦法》規(guī)定，除下列情況外，留用地必須在申請征收土地時一并上報審批或通過折算貨幣補償形式同步兌現(xiàn)：

　　（一）征收土地時需安排的留用地面積少于3畝，且被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意延后與其他留用地累計合并安排的，可在批準(zhǔn)用地后1年內(nèi)單獨辦理留用地報批手續(xù)；

　　（二）依法由國務(wù)院審批的單獨選址項目，可在批準(zhǔn)用地后6個月內(nèi)單獨辦理留用地的報批手續(xù)或折算貨幣補償同步兌現(xiàn)。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（四）確定留用地的土地平整費用及辦理留用地不動產(chǎn)登記相關(guān)費用由留用地所屬村集體承擔(dān)

　　新：《辦法》規(guī)定，土地平整費用及辦理留用地不動產(chǎn)登記相關(guān)費用由留用地所屬村集體承擔(dān)。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（五）規(guī)范留用地征地補償標(biāo)準(zhǔn)

　　新：《辦法》規(guī)定，征收本村集體經(jīng)濟組織的土地作為留用地的，只需支付土地補償費，土地補償標(biāo)準(zhǔn)原則上與相應(yīng)地段的同一地類土地補償標(biāo)準(zhǔn)一致。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（六）增加留用地可折算貨幣補償?shù)那闆r

　　新：《辦法》規(guī)定，符合下列情況之一的不再安排留用地，采取折算貨幣方式補償：

　　（一）被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織選擇折算貨幣補償而放棄留用地安置的；

　　（二）被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬土地范圍內(nèi)，沒有符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃可供選址安排作為留用地的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在與縣級以上人民政府充分協(xié)商后仍不能達成一致的，也無法在留用地集中區(qū)集中安排的；

　　（三）因其他條件限制無法安排解決留用地的。

　　舊：《細則》僅僅有上述第（一）、（二）項規(guī)定。

　　（七）補充新舊留用地折算貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)銜接問題

　　新：《辦法》規(guī)定，本辦法實施之前已簽訂征地補償協(xié)議的，留用地折算貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)按原約定執(zhí)行，本辦法實施之后簽訂征地補償協(xié)議的，留用地折算貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)按上述規(guī)定執(zhí)行。如同一個建設(shè)項目已在本辦法實施之前已簽訂征地補償協(xié)議，本辦法實施后可繼續(xù)按原確定的留用地折算貨幣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，直至該建設(shè)項目征地實施完畢為止。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（八）添補不安排留用地也不折算貨幣補償?shù)那樾?/strong>

　　新：《辦法》規(guī)定，符合下列情況之一的，不安排留用地，也不折算貨幣補償：

　　（一）已經(jīng)是集體所有性質(zhì)的留用地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請將該留用地征收為國有土地自行使用的；

　　（二）在本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬集體土地范圍內(nèi)征收土地后用于該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織留用地安置的；

　　（三）征收土地用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、拆遷安置、舊村改造等建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意不安排留用地的。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（九）強調(diào)留用地不得用作村民宅基地、商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)

　　新：《辦法》規(guī)定，屬集體性質(zhì)的留用地可安排城鄉(xiāng)規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施等用途的土地作留用地，但不得用作村民宅基地、商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。屬國有性質(zhì)的留用地可安排城鄉(xiāng)規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施等用途的土地作留用地。

　　舊：《細則》中國有性質(zhì)的留用地可以用于住宅用途。

　　為做好新舊政策銜接，一是設(shè)置新舊政策過渡期，過渡期自本辦法實施之日起至2019年9月30日。二是2019年9月30日前已簽訂征地補償協(xié)議、征地范圍符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等選址條件的國有性質(zhì)留用地暫保留作居住用途的做法。三是已有留用地選址的，選址須符合現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。四是2019年10月1日起簽訂的征地補償協(xié)議，不再安排作居住用途的國有留用地。

　　（十）明確國有性質(zhì)留用地的供地方式

　　新：《辦法》規(guī)定，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織選擇的留用地依法征為國有土地的，以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)，留用地使用權(quán)登記到農(nóng)村集體經(jīng)濟組織名下，不收取土地出讓金。不動產(chǎn)權(quán)登記的土地使用權(quán)類型為出讓，不動產(chǎn)登記簿及證書備注“留用地”，土地使用年限不高于相應(yīng)用途國家出讓土地最高使用年限，工業(yè)用途的年限可設(shè)定為50年。

　　舊：《細則》規(guī)定，留用地依法征為國有建設(shè)用地的，無償返撥給被征地村集體經(jīng)濟組織，用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟。土地登記的類型為“劃留”。留用地土地使用權(quán)按出讓土地性質(zhì)管理，土地登記備注欄備注“留用地性質(zhì)的出讓土地”，土地用途按規(guī)劃批準(zhǔn)用途填寫，土地使用年限為相應(yīng)用途國有出讓土地最高使用年限。

　　（十一）鼓勵被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自持物業(yè)

　　新：《辦法》規(guī)定，為維持農(nóng)村集體資產(chǎn)經(jīng)濟收益長期性和穩(wěn)定性，保障被征地農(nóng)民權(quán)益，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法開發(fā)建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、居住等經(jīng)營性用途國有性質(zhì)留用地的，原則上應(yīng)自持一定比例的物業(yè)。自持物業(yè)的具體比例和管理辦法由各區(qū)人民政府根據(jù)實際制定。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（十二）清晰新舊留用地供地方式的處理意見

　　新：《辦法》規(guī)定，本辦法實施之前，原以“劃留”方式辦理用地手續(xù)的國有性質(zhì)留用地按以下原則管理：

　　（一）土地使用權(quán)證登記類型為“劃留”的，視同以出讓方式取得的國有建設(shè)用地。

　　（二）國有“劃留”土地依法轉(zhuǎn)讓的，不需補繳土地出讓金，但需按規(guī)定繳納相關(guān)稅費。涉及不動產(chǎn)變更登記的直接由不動產(chǎn)登記部門變更為“出讓”。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（十三）加強征地補償協(xié)議備案管理

　　新：《辦法》規(guī)定，經(jīng)縣級或以上人民政府授權(quán)同意由鎮(zhèn)（街）或園區(qū)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂征地補償協(xié)議的，應(yīng)在征地補償協(xié)議簽訂之日起5個工作日內(nèi)向縣級國土資源管理部門備案。經(jīng)縣級國土資源管部門同意備案的征地補償協(xié)議方可作為留用地安置依據(jù)。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（十四）落實土地用途管制制度

　　新：《辦法》規(guī)定，自本辦法實施之日起，除國家和省級重點建設(shè)項目用地、救災(zāi)等涉及民生的急需建設(shè)項目用地外，其余項目需使用建設(shè)用地的，必須符合土地利用總體規(guī)劃才能簽訂征地補償協(xié)議。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（十五）允許各區(qū)結(jié)合自身實際情況制定實施細則

　　新：《辦法》規(guī)定，各區(qū)人民政府可根據(jù)本辦法精神，結(jié)合自身實際情況，制定本區(qū)征收農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地留用地管理具體細則。

　　舊：《細則》沒有規(guī)定。

　　（十六）簡化留用地報批和指標(biāo)管理相關(guān)要求

　　新：《辦法》不再重復(fù)描述留用地報批和指標(biāo)管理相關(guān)要求，按照省留用地政策實施。

　　舊：《細則》詳細列明留用地報批和指標(biāo)管理有關(guān)要求。

　　四、《辦法》實施時間

　　本辦法自2019年10月1日起施行，經(jīng)市人民政府同意，有效期延長至2027年9月30日。