圖解：江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）

解讀文本：江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）

江門市自然資源局關(guān)于印發(fā)《江門市自然資源局

關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題

的處理意見（試行）》的通知

江自然資〔2019〕8號

JMBG2018041

蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)人民政府，市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市稅務(wù)局：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中遇到的問題，請及時向我局反映。

江門市自然資源局

2019年1月16日

江門市自然資源局關(guān)于江門市區(qū)不動產(chǎn)登記

歷史遺留問題的處理意見（試行）

為妥善解決蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)(以下簡稱“市區(qū)”）實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年3月11日）前存在的影響登記的歷史遺留問題，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等相關(guān)法律法規(guī)，對登記中遇到的問題提出以下處理意見。

一、基本原則

（一）依法依規(guī)。要依照有關(guān)法律和規(guī)定開展不動產(chǎn)登記工作。

（二）尊重歷史。處理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中出現(xiàn)的問題，要以尊重歷史的原則客觀處理。

（三）便民利民。在嚴格審核當事人有關(guān)材料的基礎(chǔ)上，提高行政效能。

二、歷史遺留問題主要形式

（一）建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致用途或土地使用年限不一致；

（二）建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地；

（三）已辦理房屋首次登記的商住樓宇無土地權(quán)屬來源資料；

（四）國有土地上房屋與原土地批準用途或規(guī)劃批準建設(shè)內(nèi)容不一致；

（五）已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報建資料;

（六）綜合用地、商住用地用途細分。

三、分類處理歷史遺留問題

（一）關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致用途或土地使用年限不一致的問題

1.擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。

2.擬登記建筑物占用的土地用途不一致的，以規(guī)劃批準的該建筑物的實際用途登記。該建筑物所占用的土地中，原批準的土地用途與建筑物登記用途不一致的部分，建筑物登記用途的地價標準比原土地批準用途的地價標準高的，應(yīng)補繳土地出讓金，補繳標準按照自然資源管理部門依法受理申請補繳時點的土地市場價格評估確定。

3.擬登記建筑物占用的土地為不同權(quán)屬人的，可辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使擬登記的建筑物所占地塊屬同一權(quán)屬人，再按照前述第1、2點處理后予以登記。

4.需補繳土地出讓金的，由擬登記不動產(chǎn)所在區(qū)自然資源管理部門計收，并與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者土地使用權(quán)出讓合同補充合同。土地使用權(quán)人憑土地使用權(quán)出讓合同或者土地使用權(quán)出讓合同補充合同及其他有關(guān)資料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請登記。

（二）關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題

建設(shè)項目已依法取得規(guī)劃、竣工驗收手續(xù)，但建筑物部分超出原批準用地紅線占用國有建設(shè)用地的，按照以下情形辦理：

1.建筑物基底未超出用地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出用地紅線范圍的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照原批準用地紅線及房屋測繪報告等進行登記，其中宗地按照原批準用地紅線范圍的面積登記，房屋按照房屋測繪報告確定的建筑面積登記。

2.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線,且房屋尚未登記到業(yè)主名下的，按照以下情形分類辦理：

（1）單幢建筑物基底面積不大于100㎡,且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于4㎡的,可不做違法用地處理,由不動產(chǎn)登記部門按照建筑物實際建筑面積和實際用地面積予以辦理登記。

本條款適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

（2）建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于15㎡的，須進行違法用地處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；超出上述規(guī)定范圍的，不予受理補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記手續(xù)，列入問題樓盤按照一事一議原則依法處理。

（3）除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，須進行違法用地處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記；該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予受理補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記手續(xù)。

3.建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線,且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理。

（1）所在宗地原為“劃撥土地”的，可按照“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實際用地面積辦理登記，并將建筑物超出用地紅線情況在不動產(chǎn)登記簿證上如實記載及書面函告區(qū)自然資源管理部門;但在發(fā)生不動產(chǎn)買賣、交換、贈與、抵押等情況時，應(yīng)由房屋業(yè)主補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。

（2）房屋所在宗地原為“出讓土地”的，應(yīng)由房屋業(yè)主就超出用地紅線部分土地補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。

前述第（1）和第（2）條款是以經(jīng)有批準權(quán)限的人民政府批準的土地使用權(quán)供應(yīng)方式劃分的，適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

（3）超出用地紅線部分土地出讓金按照以下方式計收：①對于商業(yè)、住宅單元房屋，土地出讓金補繳總金額按照自然資源管理部門依法受理該幢樓第一戶業(yè)主申請補繳土地出讓金的時點的土地市場價格評估確定，每套房屋應(yīng)補繳金額按照“房屋單元建筑面積占該幢樓總建筑面積”的比例進行分攤。②對于別墅、自建住宅及非住宅用途房屋（不含商業(yè)用途單元房屋），應(yīng)補繳金額按照自然資源管理部門依法受理申請補繳時點的土地市場價格評估確定。

（三）關(guān)于已辦理房屋首次登記的商住樓宇無土地權(quán)屬來源資料的問題

1.對于在無土地權(quán)屬來源資料的國有土地上建設(shè)并已辦理房屋首次登記的商住樓宇，小區(qū)全部房屋尚未登記到購房人名下或房屋為自建房的，須進行違法用地處理并補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，才予以辦理登記。

2.房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證書到購房人名下，購房人憑房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，原則按照劃撥土地辦理。

3.房屋業(yè)主辦理不動產(chǎn)買賣、交換、贈與、抵押等情況的，應(yīng)到區(qū)自然資源管理部門申請辦理劃撥土地補出讓手續(xù)、補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，才予以辦理登記。土地用途按照房屋確權(quán)時的用途確定。土地出讓金按照以下方式計收：（1）住宅單元房屋補繳地價=住宅用地區(qū)片基準地價×住宅建筑面積×住宅年期修正系數(shù)×地價指數(shù)×40%；（2）別墅應(yīng)補繳金額按照自然資源管理部門依法受理申請補繳時點的土地市場價格評估確定。

4.房屋業(yè)主辦理不動產(chǎn)變更、繼承等情況的，土地用途按照房屋確權(quán)時的用途確定，土地性質(zhì)按照“劃撥土地”確定。不動產(chǎn)登記部門要及時將建筑物無土地權(quán)屬來源資料情況書面函告區(qū)自然資源管理部門。

前述第1-4條款均以占用土地屬國有性質(zhì)為前提，房屋占用土地屬集體性質(zhì)的不予以辦理登記。

（四）關(guān)于國有土地上房屋與原土地批準用途或規(guī)劃批準建設(shè)內(nèi)容不一致的問題

1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權(quán)屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產(chǎn)，當事人申請不動產(chǎn)登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。對原批準土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來源材料保持一致，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載原批準用途。不動產(chǎn)所在地的縣級以上政府應(yīng)組織自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門在登記后一年內(nèi)，依法完善相關(guān)手續(xù)。

2.國有土地上自建住宅的實際面積或建筑形狀等與原規(guī)劃批準建設(shè)的內(nèi)容不一致的，在土地使用權(quán)人就房屋現(xiàn)狀與原規(guī)劃批準建設(shè)的內(nèi)容不一致的情況向自然資源管理部門申請辦理規(guī)劃實施情況核定或修改圖紙，并經(jīng)自然資源管理部門同意后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)憑自然資源管理部門核定意見或同意修改的圖紙辦理登記。

（五）關(guān)于已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報建資料的問題

農(nóng)村宅基地已辦理集體土地使用證或有合法用地批文，但地上房屋缺乏規(guī)劃報建資料的，權(quán)利人申請不動產(chǎn)登記時，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)房屋建成時期，按照以下情形分別辦理：

1.房屋在江門市實施土地總登記前（即1992年12月以前，含12月）建成的，按照房屋實際建筑面積辦理登記，房屋建成時間參照宅基地土地使用證發(fā)證時間，或者以其他能夠證明房屋建成時間的資料為準。

2.房屋在江門市實施土地總登記后（即1992年12月以后）建成，且宅基地依法批準使用的，根據(jù)不同情況，區(qū)別辦理，房屋建成時間參照宅基地土地使用證發(fā)證時間。

（1）房屋在江門市實施土地總登記后（即1992年12月以后）至2008年《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建成，已建房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及不動產(chǎn)登記相關(guān)管理規(guī)定的，房屋按照實際面積登記；已建房屋不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定的，不予以辦理登記。

（2）房屋在2008年《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建成，已建房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及相關(guān)管理規(guī)定的，由城市管理部門進行違法建設(shè)處理、經(jīng)有資質(zhì)的房屋鑒定機構(gòu)進行安全鑒定，并在土地使用權(quán)人向自然資源管理部門申請補辦規(guī)劃手續(xù)后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)憑規(guī)劃批準文件辦理登記。

（六）關(guān)于綜合用地、商住用地用途細分的問題

1.原為“綜合用地”，土地出讓合同約定使用年限為50年，但未約定商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途的使用年限的，在按照城市規(guī)劃需要進行用途細分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地50年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年。 

2.原為“商住用地”，土地出讓合同約定使用年限為70年，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城市規(guī)劃需要進行用途細分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年。 

四、本意見適用于江門市區(qū)（含蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記有關(guān)問題的處理。其他縣級市可參照執(zhí)行，也可根據(jù)本處理意見精神，結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定各地的處理意見。

五、本意見由江門市自然資源局負責解釋，自2019年3月1日起施行，有效期3年。