圖解：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售的指導意見

文本解讀：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售的指導意見

JMBG2024028

關于印發(fā)《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導意見》的通知

江建〔2024〕120號

各縣（市、區(qū)）人民政府，各有關單位：

　　為貫徹落實市委、市政府工作部署，加快推動我市工業(yè)廠房發(fā)展，市住房城鄉(xiāng)建設局會同市自然資源局制定了《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割管理的指導意見》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

江門市住房和城鄉(xiāng)建設局          江門市自然資源局

2024年7月24日

江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導意見

　　為貫徹落實《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號），支持企業(yè)盤活土地資源，提高利用率，規(guī)范我市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售行為，根據(jù)相關法律法規(guī)和我市實際，現(xiàn)就有關事項通知如下：

　　一、適用類型

　　本意見所指的工業(yè)廠房包括各縣（市、區(qū)）的商品廠房和其他工業(yè)廠房。

　　（一）商品廠房是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在規(guī)定范圍內(nèi)的新出讓工業(yè)用地（含“三舊”改造用地）上進行統(tǒng)一規(guī)劃建設、達到建設規(guī)模要求，向市場銷售或出租的工業(yè)廠房。該工業(yè)廠房用地需在出讓合同或補充合同中約定可分割及分割比例。

　　（二）其他工業(yè)廠房是指除商品廠房外，土地權屬人在持有的工業(yè)用地上根據(jù)規(guī)劃要求建成并已確權登記的廠房、倉庫等物業(yè)。

　　二、商品廠房項目開發(fā)建設、經(jīng)營和租售管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的商品廠房的范圍，包括符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等規(guī)劃，經(jīng)縣級以上人民政府批準同意，在國有建設工業(yè)類用地上開發(fā)建設、銷售經(jīng)營的廠房。最高可銷售的建筑面積占總建筑面積的比例標準由各縣（市、區(qū)）政府確定，并在土地出讓合同或補充合同中予以明確。

　　（二）項目開發(fā)單位

　　項目開發(fā)單位應具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。鼓勵社會資本采取與項目開發(fā)單位合資、合作或者獨資的方式開發(fā)商品廠房項目。

　　（三）建設規(guī)模

　　商品廠房項目規(guī)模原則上要求占地面積30畝（含）以上或建筑面積在3萬平方米（含）以上，建筑容積率1.6及以上，工業(yè)廠房建筑面積控制在總建筑面積85%（含）以上。辦公、生活等配套用房嚴禁建造為成套住宅、專家樓、賓館、招待所等。配套用房須與工業(yè)廠房同步設計、同步實施、同步交付使用。“三舊”改造項目在批準項目實施時另行確定相關指標。

　　商品廠房項目的容積率應按項目所在地段的控制性詳細規(guī)劃和《自然資源部關于發(fā)布<工業(yè)項目建設用地控制指標>的通知》（自然資發(fā)〔2023〕72號）確定，并以各縣（市、區(qū)）自然資源部門出具的規(guī)劃條件為準。

　　（四）分割銷售

　　省級以上工業(yè)園區(qū)的商品廠房項目和其他經(jīng)縣級以上人民政府批準預售的商品廠房項目可辦理預售許可。商品廠房的預售工程進度條件和預售款監(jiān)管等，按《廣東省商品房預售管理條例》和《廣東省關于調(diào)整商品房預售項目工程進度形象進度條件的通知》（粵建房字〔2001〕2號）等文件執(zhí)行。

　　其他商品廠房項目實行現(xiàn)售制度，參照商品房現(xiàn)售管理的相關法律法規(guī)或政策文件執(zhí)行。產(chǎn)業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限銷售，辦公、生活服務等配套用房不得單獨進行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨產(chǎn)業(yè)類用房按規(guī)定比例且以幢、層、套等固定界線為基本單元（可以獨立使用且權屬界線封閉的空間）進行配套分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　商品廠房項目申請辦理預售許可或現(xiàn)售備案前，園區(qū)管委會 [未成立園區(qū)管委會的和工業(yè)園區(qū)外的項目由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）]根據(jù)最高可分割銷售比例，確定項目可銷售范圍。不動產(chǎn)登記部門根據(jù)最高可分割銷售比例、銷售范圍，按幢、層、套辦理登記手續(xù)。

　　分期開發(fā)建設的項目應統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設施建成驗收后才能進行商品廠房銷售。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×最高可分割銷售比例。

　　商品廠房可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界限封閉的空間。分割不影響原防火分區(qū)、安全疏散要求。每個分割單元均應符合交通、消防安全等要求，最小建筑面積不應少于300平方米。每個分割單元不得單獨設置廚房、衛(wèi)生間，每層可合理集中設置公共衛(wèi)生間。

　　（五）轉(zhuǎn)讓規(guī)定

　　各縣（市、區(qū)）政府在出讓土地時，需明確購買商品廠房須滿2年（以不動產(chǎn)證書登記時間計算）才可進行轉(zhuǎn)讓，以及購買商品廠房未滿2年進行轉(zhuǎn)讓的處理措施。

　　工業(yè)園區(qū)內(nèi)的商品廠房首次受讓對象與再次轉(zhuǎn)讓對象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟法人、生產(chǎn)性服務業(yè)企業(yè)法人。工業(yè)園區(qū)外的商品廠房首次受讓對象與再次轉(zhuǎn)讓對象限定為企業(yè)法人。園區(qū)管委會或?qū)俚劓?zhèn)政府（街道辦事處）應當對商品廠房受讓對象的資格條件進行核準，出具意見，并根據(jù)土地出讓時簽訂的《項目投資監(jiān)管協(xié)議》約定對該協(xié)議進行相應變更，對受讓對象進行履約監(jiān)管。

　　（六）運營管理

　　項目開發(fā)單位負責保障和維護項目內(nèi)配套設施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請有資格、有能力的專業(yè)服務公司承擔項目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關工作。鼓勵項目開發(fā)單位引進投融資服務機構(gòu)，搭建各類科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)公共技術平臺，扶持入駐企業(yè)的發(fā)展。

　　入駐企業(yè)應符合商品廠房項目的產(chǎn)業(yè)定位，滿足投資協(xié)議約定或經(jīng)過審批的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并認真執(zhí)行有關安全生產(chǎn)、環(huán)境保護有關法律法規(guī)。租賃商品廠房的入駐企業(yè)應到所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門辦理房屋租賃登記備案。

　　（七）金融支持

　　鼓勵銀行積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，做好工業(yè)廠房項目的融資支持，依法合規(guī)為建造、購買等環(huán)節(jié)提供融資服務。按照市場化、法治化原則，對購買廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，合理確定其貸款比例、貸款期限。

　　三、其他工業(yè)廠房開發(fā)建設、分割轉(zhuǎn)讓管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的其他工業(yè)廠房僅限于制造業(yè)企業(yè)、工業(yè)類用地升級改造開發(fā)項目在工業(yè)性質(zhì)國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業(yè)，外商投資企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國有建設用地上已確權登記的高標準廠房、工業(yè)大廈（以下簡稱“工業(yè)物業(yè)”）。主要適用于企業(yè)盤活低效用地、閑置廠房。

　　（二）分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

　　1.除商品廠房外的其他工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間，不得在層內(nèi)再進行分割。分割不影響原防火分區(qū)、安全疏散要求。每個分割單元均應符合交通、消防安全等要求。分割及分割轉(zhuǎn)讓時，不得將已經(jīng)登記的一宗土地分割為多宗土地，辦理不動產(chǎn)登記時標注土地使用權按份共有或共同共有。工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務等配套用房不得單獨進行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權按本意見規(guī)定比例且以幢、層等固定界限為基本單元（可以獨立使用且權屬界線封閉的空間）進行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　2.工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓后，原權利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲功能確權登記的建筑面積比例不得低于40%；同一宗地同時有高標準廠房和非高標準廠房的，分割轉(zhuǎn)讓后原權利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前非高標準廠房的工業(yè)或倉儲功能確權登記的建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓（在不動產(chǎn)證書附記項中注記清楚起止時限）。轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓建筑物后需繼續(xù)履行《土地出讓合同》或《項目監(jiān)管協(xié)議》約定的義務，如需對約定的義務進行轉(zhuǎn)移的，應經(jīng)原簽訂《土地出讓合同》或《項目監(jiān)管協(xié)議》的政府或部門同意。

　　容積率在2.0以上、層高在四層以上且?guī)лd貨電梯的高標準廠房和工業(yè)大廈的分割轉(zhuǎn)讓可不受本條自留比例及轉(zhuǎn)讓年限的限制。

　　3.工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓的受讓方須為經(jīng)依法注冊登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。

　　（三）辦理程序

　　1.項目資格認定

　　“工業(yè)類用地升級”改造開發(fā)項目、外商投資企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國有建設用地上已確權登記的高標準廠房、工業(yè)大廈等根據(jù)江門市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記工作流程等文件的規(guī)定辦理項目資格認定。

　　2.開發(fā)建設和產(chǎn)權分割

　　分期開發(fā)建設的項目應統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設施建成驗收后才能進行工業(yè)物業(yè)的分割轉(zhuǎn)讓。每期可分割轉(zhuǎn)讓的建筑面積=本期建筑面積×可分割轉(zhuǎn)讓比例

　　。項目權利人在申請辦理工業(yè)物業(yè)分割登記前，應委托有相應測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)進行房屋測繪，并制定分割轉(zhuǎn)讓方案。分割轉(zhuǎn)讓方案應按照《中華人民共和國民法典》第274條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，明確項目的共有部分，項目分割、轉(zhuǎn)讓的范圍及比例，并在測繪報告及附圖中注明。轉(zhuǎn)讓雙方在辦理轉(zhuǎn)移登記時應對測繪報告中共有部分的范圍及面積簽名確認。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應征求不動產(chǎn)所在地縣（市、區(qū)）自然資源主管部門對工業(yè)物業(yè)分割的意見，自然資源主管部門一般應在7個工作日內(nèi)將意見回復不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

　　3.產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓

　　轉(zhuǎn)讓雙方憑項目資格認定材料、受讓方是轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的相關材料（可由買賣雙方出具承諾書，承諾雙方企業(yè)為產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，并承諾如弄虛作假由雙方承擔相應的責任）等申請辦理交易網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　四、附則

　　（一）本意見自2024年8月1日起實施，有效期至2029年7月31日。如上級出臺最新文件規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　（二）在本意見實施前，其他工業(yè)廠房已經(jīng)有關部門批準分割或分割轉(zhuǎn)讓但未實施完成的項目，按照已批準的方案辦理。

　　（三）重點外資總部辦公物業(yè)產(chǎn)權，及在2020年11月30日《江門市科學技術局 江門市國土資源局 江門市住房和城鄉(xiāng)建設局 江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關于江門市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權分割管理實施辦法》（江科〔2015〕250號）失效前已經(jīng)有關部門審批通過的科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權分割項目，可參照本意見其他工業(yè)廠房辦理產(chǎn)權分割及轉(zhuǎn)讓。其中，重點外資總部辦公物業(yè)累計分割登記和轉(zhuǎn)讓面積不得超過總建筑面積的40%。