一、什么是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記？

答：不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這里的“統(tǒng)一”包括四方面的內(nèi)容：一是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，即由國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府確定一個部門為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；二是統(tǒng)一的登記簿冊；三是統(tǒng)一的登記依據(jù)；四是統(tǒng)一的信息平臺。

二、為什么要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記？

答：在我國，不動產(chǎn)的種類比較繁雜，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、灘涂等。在分散登記時期，基本上每一類不動產(chǎn)都有相應(yīng)的登記體系和證書樣式，造成了證書種類繁多，既不經(jīng)濟(jì)，也不方便。統(tǒng)一登記后，原來各類不動產(chǎn)證書記載的內(nèi)容集成到一本證書上記載，納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺管理，并依法公開查詢系統(tǒng)。這樣做，一是提高資源資產(chǎn)利用效益和社會管理效益；二是保障登記安全，權(quán)利主體行使物權(quán)權(quán)利更加方便；三是強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。對普通民眾來說，可以減少辦事環(huán)節(jié)，提高工作效率，保障不動產(chǎn)交易安全。

三、不動產(chǎn)登記包括哪些類型？

答：不動產(chǎn)登記的類型包括：不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記以及注銷登記；其他特殊登記類型包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。

不動產(chǎn)首次登記，主要是指不動產(chǎn)權(quán)利的第一次記載于不動產(chǎn)登記簿，如實踐中的總登記和初始登記。變更登記，主要針對不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變化的情形。轉(zhuǎn)移登記，主要針對不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如買賣、繼承、贈與、以不動產(chǎn)作價入股等，這是最為普遍的一種登記類型。注銷登記，適用于不動產(chǎn)權(quán)利滅失的情形。更正登記，一般是指登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)對登記簿的錯誤記載事項進(jìn)行更正的行為。異議登記，是指登記機(jī)構(gòu)將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。預(yù)告登記，是為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。查封登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院等提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封的情況在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的行為。

四、哪個機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記？

答：為將原先分散的登記職責(zé)整合到一個部門，我國規(guī)定由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

不動產(chǎn)登記原則上由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的登記。跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的登記機(jī)構(gòu)分別辦理、協(xié)商辦理，或者由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

五、哪些權(quán)利需要辦理不動產(chǎn)登記？

答：《條例》規(guī)定，共有十類不動產(chǎn)權(quán)屬納入登記，分別為集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

登記內(nèi)容包括不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況，涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項以及其他相關(guān)事項。

六、什么是不動產(chǎn)登記簿？

答：不動產(chǎn)登記簿，是指由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法制作的，對某一特定地域轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)及其上的權(quán)利狀況加以記載的具有法律效力的官方記錄。

不動產(chǎn)登記簿既要反映不動產(chǎn)的自然狀況，還要反映其上建立的各類法律關(guān)系，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中處于核心地位。因此，我國法律對登記簿作出了一系列規(guī)定：要求登記機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項準(zhǔn)確、完整、清晰地予以記載；規(guī)范登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，登記機(jī)構(gòu)要明確唯一、合法的介質(zhì)形式；要求登記機(jī)構(gòu)建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度，永久保存登記簿；紙質(zhì)登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施；電子登記簿要配備專門的存儲設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，并定期進(jìn)行異地備份；任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項；登記簿損毀、滅失的，要依據(jù)原有登記資料予以重建。

七、不動產(chǎn)登記簿應(yīng)記載哪些事項？

答：不動產(chǎn)登記簿記載事項，主要分為不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況以及其他限制、提示事項等三種類型。

不動產(chǎn)的自然狀況，主要是指坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息。不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況。不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況，主要是指不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等信息。不動產(chǎn)限制提示事項，這主要是針對異議登記、預(yù)告登記、查封登記等登記類型而規(guī)定的。在異議登記的情況下，登記簿記載的是他人對登記簿記載提出異議這一客觀事實；在預(yù)告登記的情況下，登記簿記載的是他人享有將來發(fā)生物權(quán)變動請求權(quán)這一事實；在查封登記的情況下，登記簿記載的是司法機(jī)關(guān)查封的事實。上述情況下，都未發(fā)生權(quán)屬的實際變動，記載只是一種風(fēng)險的提示和權(quán)利的限制。

八、不動產(chǎn)登記的程序是怎樣的？

答：我國的不動產(chǎn)登記程序分為申請、受理、審核和登簿發(fā)證四個步驟。

申請。申請是不動產(chǎn)登記申請人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出的進(jìn)行登記的請求。一般來說，當(dāng)事人不申請，登記機(jī)構(gòu)不得辦理登記。

受理。受理的過程實際上相當(dāng)于初步審查。主要審查申請在形式上是否符合受理的要求，如申請人提交的材料是否齊備、申請材料上的內(nèi)容與申請登記事項是否相符、是否符合法定形式的要求以及申請材料之間的內(nèi)容是否對應(yīng)等。對符合條件的申請，登記機(jī)構(gòu)予以接受，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取登記費用。

審核。登記機(jī)構(gòu)受理申請后，在決定是否登記之前，需要對申請登記的事項進(jìn)行進(jìn)一步的審核，以保證登記結(jié)果的準(zhǔn)確。

登簿發(fā)證。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此，登記人員對登記材料審查合格后，應(yīng)當(dāng)及時將登記事項記載于登記簿，完成登記，并向申請人發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。

九、不動產(chǎn)登記必須由雙方共同申請嗎？

答：不動產(chǎn)登記申請應(yīng)當(dāng)以共同申請為基本原則，以單方申請為例外。共同申請是不動產(chǎn)登記申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。對于因此產(chǎn)生的不動產(chǎn)登記，如果當(dāng)事人不共同申請，登記機(jī)構(gòu)就無法完整了解當(dāng)事人的真實意思，也就無法保證登記結(jié)果的正確性。

另外，條例也規(guī)定了一些可以由當(dāng)事人單方申請的情況：第一類是尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的情形；第二類是繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的情形；第三類經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)導(dǎo)致物權(quán)變動的情形，包括司法行為、仲裁行為和政府行政行為；第四類是權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的情形；第五類是不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的情形。注銷登記是指因不動產(chǎn)權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記；第六類是申請更正登記和異議登記的情形；第七類是法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的情形。這屬于兜底性的規(guī)定，涵蓋了其他可以由當(dāng)事人單方申請的情形。

十、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如何受理登記申請？

答：收到登記申請材料后，登記機(jī)構(gòu)的工作人員就要及時對申請材料進(jìn)行審查，判斷是否屬于職責(zé)范圍、材料是否齊全、是否符合法定形式。

 審查后，對存在可以當(dāng)場更正錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；對申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告申請人不予受理并告申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

十一、申請登記時需提交哪些材料？

答：申請不動產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請書；申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書：不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關(guān)系的說明材料；法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

    十二、登記機(jī)構(gòu)受理申請時應(yīng)當(dāng)查驗?zāi)男﹥?nèi)容？

答：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗：

不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。判斷不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致，通常可以通過審查測繪報告來進(jìn)行。

有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致，特別是權(quán)屬來源證明材料和有關(guān)證明文件與申請登記的內(nèi)容是否一致。

申請登記的不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議。

登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

十三、不動產(chǎn)權(quán)證書有什么用？

答：我國歷來有對不動產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書的傳統(tǒng)，《不動產(chǎn)權(quán)證書》就是新時期實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，給權(quán)利人頒發(fā)的統(tǒng)一證書。《不動產(chǎn)權(quán)證書》對于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為等具有重要的意義。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。”權(quán)利人申請登記，領(lǐng)取《不動產(chǎn)權(quán)證書》，表明了權(quán)利人的不動產(chǎn)權(quán)利可以得到法律的保護(hù)。權(quán)利人也能夠根據(jù)證書記載的內(nèi)容，及時便捷地掌握自己的不動產(chǎn)財產(chǎn)狀況，有效便捷地開展有關(guān)交易，保護(hù)和實現(xiàn)自己的不動產(chǎn)合法權(quán)益。同時，發(fā)證是不動產(chǎn)登記的一個重要環(huán)節(jié)，《不動產(chǎn)權(quán)證書》要發(fā)放到權(quán)利人手中，證書發(fā)放的及不及時、記載的準(zhǔn)不準(zhǔn)確，對登記機(jī)構(gòu)也是一種監(jiān)督，有利于規(guī)范不動產(chǎn)登記行為。《不動產(chǎn)權(quán)證書》也是重要的不動產(chǎn)權(quán)屬來源材料，是申請不產(chǎn)登記的必備材料，能夠輔助登記機(jī)構(gòu)審查登記的內(nèi)容，提高登記質(zhì)量和效率。

《不動產(chǎn)權(quán)證書》的內(nèi)容根據(jù)登記簿的記載填寫，如果證書和登記簿記載不一致，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)。

十四、不動產(chǎn)登記后，原有的房屋土地證是否需要更換？

答：不需要。不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合，不具備頒發(fā)新證書而繼續(xù)頒發(fā)舊證書的，以及條例實施前，有關(guān)部門依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效，新版證書和舊版證書在一段時間內(nèi)并行有效。等到依法辦理轉(zhuǎn)移變更登記時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。各地不得強(qiáng)制要求當(dāng)事人更換《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《登記證明》，不得增加群眾和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。也就是說，目前權(quán)利人手里的各類不動產(chǎn)權(quán)證，暫時不用去更換。

十五、哪些情況不能辦理不動產(chǎn)登記？

答：申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面通知申請人：

違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的。如土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請要件的；對經(jīng)營性用地沒有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價低于出讓底價的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等。

存在尚未解決的權(quán)屬爭議的。對有權(quán)屬爭議的土地，應(yīng)該在依法解決爭議之后進(jìn)行登記。

申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的。包括超過耕地、草地、林地等土地承包經(jīng)營權(quán)的期限；建設(shè)用地使用權(quán)的期限；海域使用權(quán)的期限；地役權(quán)的期限；抵押權(quán)的期限等。

法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

十六、小產(chǎn)權(quán)房為什么不能登記發(fā)證？

答：不動產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。我國法律法規(guī)明確規(guī)定了土地用途管制制度，因此，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑物，是不能登記發(fā)證的。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，不會被納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。