在第435期的《民生熱線》節(jié)目中，江門市住建局局長馬克烈、副局長王作青、物業(yè)管理科科長鄧承志就市民提出的在物業(yè)管理中遇到的問題，通過熱線電話、短信平臺進(jìn)行了直接溝通。
熱點(diǎn)問題
主持人：當(dāng)前，我市物業(yè)管理方面比較棘手的問題主要有哪些？是什么原因造成的？
我市物業(yè)管理方面比較棘手的問題主要有：物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約意識和能力不足，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)不規(guī)范；業(yè)主自律意識淡漠，業(yè)主大會建立履步難行,相當(dāng)多的業(yè)主委員會在平時的工作中，沒有完整的工作內(nèi)容和工作程序，在解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等環(huán)節(jié)程序不規(guī)范，隨意性太大，未能發(fā)揮業(yè)主大會決策作用。從近年發(fā)生投訴事項的普遍性分析，引發(fā)物業(yè)管理糾紛的主要原因有兩個方面:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)角色錯位、行為不規(guī)范是直接原因。二是業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念欠缺是重要原因。
主持人：破解這些難題的關(guān)鍵是什么？
關(guān)鍵在于要建立業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。以誠信管理為抓手嚴(yán)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)；要對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行全程督導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主委員會工作向制度化和常態(tài)化發(fā)展，要明確居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方職責(zé)，實現(xiàn)互相配合共建文明等。我們認(rèn)為破解物業(yè)管理難題應(yīng)堅持綜合治理、堅持規(guī)范管理、堅持堵疏結(jié)合。
趙小姐：金匯城市廣場小區(qū)業(yè)主們于2013年7月期間，按足規(guī)定程序，向市住建局、蓬江區(qū)住建局、環(huán)市街道辦事處、耙沖居委分別提交了《關(guān)于申請成立金匯城市廣場業(yè)主大會的函》。但業(yè)主大會成立工作自申請之日已經(jīng)超過1年仍無法啟動，而且啟動工作還將遙遙無期。敢問政府部門：一、為什么政府部門可以要求我們必須與前期物管公司形成服務(wù)協(xié)議關(guān)系，卻不為我們提供服務(wù)權(quán)利保障渠道？我們之所以申請成立業(yè)委，起因就是因為物管公司服務(wù)不到位造成的。二、究竟住建部門要求開發(fā)商、物管公司和我們業(yè)主提供小區(qū)業(yè)主清冊所為何用？
物業(yè)管理以業(yè)主委員會決策為原則，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定首次業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處或者居民委員會組織業(yè)主推薦。據(jù)我們了解，目前其所在街道辦事處正在核實相關(guān)資料。
黃生：白石大道濱港御城的物業(yè)管理公司審核裝修圖紙的時間過長，9天。
你所反映的問題我們會處理，再作答復(fù)。
劉女士：物業(yè)管理公司說欠交物業(yè)管理費(fèi)不能參加籌備小組，不合理。
對籌備組有結(jié)構(gòu)規(guī)定，業(yè)主代表一定是業(yè)主這是明確規(guī)定的，但沒有明確規(guī)定欠繳不能加入籌備組，但業(yè)主委員會成員的資格條件明確欠交物業(yè)管理費(fèi)不能作為業(yè)主委員會的成員。對于籌備組和首次業(yè)主大會召開我有一個建議，籌備組應(yīng)制訂相關(guān)的方案，或在籌備組成立之后街道辦事處應(yīng)制訂相關(guān)的方案，向全體業(yè)主征詢意見，公示業(yè)主代表產(chǎn)生是以什么樣的方式產(chǎn)生出來，由全體業(yè)主表決。
根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定首次業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，建議由街道辦事處或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
張小姐：家住荷塘益麗花園，住三樓，四樓漏水，問物業(yè)管理公司有責(zé)任管嗎？
我覺得這是業(yè)主的權(quán)益問題，站在物業(yè)管理的角度來講，我們認(rèn)為物管公司有責(zé)任組織雙方協(xié)調(diào)解決這個問題，如果不能協(xié)調(diào)解決，只能通過司法途徑解決。
主持人：《江門市物業(yè)管理實施細(xì)則》于2012年1月施行，“細(xì)則”三年多的時間了，貫徹落實情況如何？
《江門市物業(yè)管理實施細(xì)則(試行)》的試行, 進(jìn)一步規(guī)范了我市物業(yè)管理行為，促進(jìn)了物業(yè)管理水平提升。其貫徹落實情況主要體現(xiàn)在：一是明晰了各主體的權(quán)利義務(wù)，把物業(yè)管理建立在平等互利的合同關(guān)系的上。二是建立了社會管理與物業(yè)管理相結(jié)合的監(jiān)督管理機(jī)制，強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管，加強(qiáng)了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和協(xié)助。但“細(xì)則”在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范建設(shè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系建設(shè)，業(yè)主委員會監(jiān)督上仍存在不足，需要進(jìn)一步去完善。
許生：在白沙匯景灣買了兩個摩托車位，但物業(yè)管理公司說不能停三輛摩托車。
小區(qū)一般根據(jù)規(guī)劃建設(shè)車位，作為業(yè)主應(yīng)該遵守公共秩序。許生反映的問題牽涉到公共秩序的管理和安全問題，從整個管理來講，我們覺得應(yīng)該一視同仁，我們會進(jìn)行調(diào)查再作答復(fù)。
鄧生：長堤風(fēng)貌街河邊的特色攤檔排放污水造成長堤河邊污漬比較臟，建議加強(qiáng)管理。
關(guān)于長堤風(fēng)貌街河邊的特色攤檔排放污水造成長堤河邊污漬比較臟的問題。長堤風(fēng)貌街的特色攤檔是由我局屬下的市歷史街區(qū)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱街區(qū)公司）負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對于長堤風(fēng)貌街河邊特色攤檔污水亂排放問題，街區(qū)公司已于9月10日向承租方發(fā)出書面整改通知，要求特色攤檔承租方認(rèn)真做好特色攤檔的環(huán)境衛(wèi)生管理的整治工作，具體整改措施包括：（1）禁止經(jīng)營商戶隨意將污水傾倒在河中，所有經(jīng)營污水統(tǒng)一經(jīng)由隔油池和排污管道進(jìn)行排放。（2）統(tǒng)一收集和清運(yùn)經(jīng)營垃圾。（3）每天對經(jīng)營地面進(jìn)行清洗。（4）對特色攤檔周圍的衛(wèi)生死角進(jìn)行一次全面的清理和清洗。對此，街區(qū)公司于2014年9月12日晚上派出工作人員對特色攤檔上述整改情況進(jìn)行了專項檢查，整體環(huán)境衛(wèi)生有所改善。
陳女士：映暉園的收費(fèi)每平方收1.98元，停車位每月收70元，覺得太貴，想問物業(yè)管理收費(fèi)有沒有監(jiān)管的？
物業(yè)管理費(fèi)在前期規(guī)定按照政府指導(dǎo)價收取，在業(yè)主委員會成立后根據(jù)市場情況協(xié)商價格，在價格問題上我們要明白，物業(yè)管理是提供一種服務(wù)，什么樣的價格對應(yīng)什么樣的服務(wù)，所以業(yè)主委員會與物管公司簽訂合同的時候不能單看價格。我們要求服務(wù)企業(yè)對其服務(wù)內(nèi)容向全體業(yè)主公示，物業(yè)管理應(yīng)該質(zhì)價相符。很難籠統(tǒng)地說收費(fèi)是否高。要看合同有什么樣的服務(wù)。我們會把你反映的問題進(jìn)行調(diào)查再給予答復(fù)。
林生：物業(yè)公司也有難言之隱，對于欠費(fèi)的業(yè)主有何約束？
業(yè)主對物業(yè)管理工作中有不滿可以提出，但采取欠繳物業(yè)管理費(fèi)的手法我覺得不妥。欠繳物業(yè)管理費(fèi)是一種糾紛，可以通過司法途徑去追討。物業(yè)管理也要檢討一下自己提供的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)項目是否按照合同進(jìn)行，有沒有達(dá)到要求，找出欠費(fèi)的原因。雙方最好能協(xié)商解決，協(xié)商解決不了的，通過司法途徑解決。
