一、什么是不動產統(tǒng)一登記？

答：不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

我國實行不動產統(tǒng)一登記制度，這里的“統(tǒng)一”包括四方面的內容：一是統(tǒng)一的登記機構，即由國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作，縣級以上地方人民政府確定一個部門為不動產登記機構；二是統(tǒng)一的登記簿冊；三是統(tǒng)一的登記依據；四是統(tǒng)一的信息平臺。

二、為什么要實行不動產統(tǒng)一登記？

答：在我國，不動產的種類比較繁雜，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、灘涂等。在分散登記時期，基本上每一類不動產都有相應的登記體系和證書樣式，造成了證書種類繁多，既不經濟，也不方便。統(tǒng)一登記后，原來各類不動產證書記載的內容集成到一本證書上記載，納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺管理，并依法公開查詢系統(tǒng)。這樣做，一是提高資源資產利用效益和社會管理效益；二是保障登記安全，權利主體行使物權權利更加方便；三是強化政府責任，提高登記質量，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力。對普通民眾來說，可以減少辦事環(huán)節(jié)，提高工作效率，保障不動產交易安全。

三、不動產登記包括哪些類型？

答：不動產登記的類型包括：不動產首次登記、變更登記、轉移登記以及注銷登記；其他特殊登記類型包括更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

不動產首次登記，主要是指不動產權利的第一次記載于不動產登記簿，如實踐中的總登記和初始登記。變更登記，主要針對不動產權利人的姓名或者不動產坐落等發(fā)生變化的情形。轉移登記，主要針對不動產權屬發(fā)生轉移的，如買賣、繼承、贈與、以不動產作價入股等，這是最為普遍的一種登記類型。注銷登記，適用于不動產權利滅失的情形。更正登記，一般是指登記機構根據當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的行為。異議登記，是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。預告登記，是為保全一項以將來發(fā)生的不動產物權變動為目的請求權的不動產登記。查封登記，是指不動產登記機構根據人民法院等提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封的情況在不動產登記簿上加以記載的行為。

四、哪個機構負責辦理不動產統(tǒng)一登記？

答：為將原先分散的登記職責整合到一個部門，我國規(guī)定由國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產登記工作，并接受上級不動產登記主管部門的指導和監(jiān)督。

不動產登記原則上由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理，直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的登記。跨縣級行政區(qū)域的不動產登記，由所跨縣級行政區(qū)域的登記機構分別辦理、協(xié)商辦理，或者由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

五、哪些權利需要辦理不動產登記？

答：《條例》規(guī)定，共有十類不動產權屬納入登記，分別為集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。

登記內容包括不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，涉及不動產權利限制、提示的事項以及其他相關事項。

六、什么是不動產登記簿？

答：不動產登記簿，是指由不動產登記機構依法制作的，對某一特定地域轄區(qū)內的不動產及其上的權利狀況加以記載的具有法律效力的官方記錄。

不動產登記簿既要反映不動產的自然狀況，還要反映其上建立的各類法律關系，在不動產統(tǒng)一登記制度中處于核心地位。因此，我國法律對登記簿作出了一系列規(guī)定：要求登記機構設立統(tǒng)一的不動產登記簿，將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載；規(guī)范登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質，登記機構要明確唯一、合法的介質形式；要求登記機構建立健全相應的安全責任制度，永久保存登記簿；紙質登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施；電子登記簿要配備專門的存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，并定期進行異地備份；任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項；登記簿損毀、滅失的，要依據原有登記資料予以重建。

七、不動產登記簿應記載哪些事項？

答：不動產登記簿記載事項，主要分為不動產的自然狀況、權屬狀況以及其他限制、提示事項等三種類型。

不動產的自然狀況，主要是指坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息。不動產的權屬狀況。不動產的權屬狀況，主要是指不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等信息。不動產限制提示事項，這主要是針對異議登記、預告登記、查封登記等登記類型而規(guī)定的。在異議登記的情況下，登記簿記載的是他人對登記簿記載提出異議這一客觀事實；在預告登記的情況下，登記簿記載的是他人享有將來發(fā)生物權變動請求權這一事實；在查封登記的情況下，登記簿記載的是司法機關查封的事實。上述情況下，都未發(fā)生權屬的實際變動，記載只是一種風險的提示和權利的限制。

八、不動產登記的程序是怎樣的？

答：我國的不動產登記程序分為申請、受理、審核和登簿發(fā)證四個步驟。

申請。申請是不動產登記申請人向不動產登記機構提出的進行登記的請求。一般來說，當事人不申請，登記機構不得辦理登記。

受理。受理的過程實際上相當于初步審查。主要審查申請在形式上是否符合受理的要求，如申請人提交的材料是否齊備、申請材料上的內容與申請登記事項是否相符、是否符合法定形式的要求以及申請材料之間的內容是否對應等。對符合條件的申請，登記機構予以接受，并根據有關規(guī)定收取登記費用。

審核。登記機構受理申請后，在決定是否登記之前，需要對申請登記的事項進行進一步的審核，以保證登記結果的準確。

登簿發(fā)證。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，因此，登記人員對登記材料審查合格后，應當及時將登記事項記載于登記簿，完成登記，并向申請人發(fā)放不動產權屬證書或者登記證明。

九、不動產登記必須由雙方共同申請嗎？

答：不動產登記申請應當以共同申請為基本原則，以單方申請為例外。共同申請是不動產登記申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產生物權變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。對于因此產生的不動產登記，如果當事人不共同申請，登記機構就無法完整了解當事人的真實意思，也就無法保證登記結果的正確性。

另外，條例也規(guī)定了一些可以由當事人單方申請的情況：第一類是尚未登記的不動產首次申請登記的情形；第二類是繼承、接受遺贈取得不動產權利的情形；第三類經過國家公權力確認導致物權變動的情形，包括司法行為、仲裁行為和政府行政行為；第四類是權利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的情形；第五類是不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的情形。注銷登記是指因不動產權利的消滅等而進行的登記；第六類是申請更正登記和異議登記的情形；第七類是法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。這屬于兜底性的規(guī)定，涵蓋了其他可以由當事人單方申請的情形。

十、不動產登記機構如何受理登記申請？

答：收到登記申請材料后，登記機構的工作人員就要及時對申請材料進行審查，判斷是否屬于職責范圍、材料是否齊全、是否符合法定形式。

 審查后，對存在可以當場更正錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；對申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告申請人不予受理并告申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

十一、申請登記時需提交哪些材料？

答：申請不動產的登記，應當提交登記申請書；申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書：不動產界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關系的說明材料；法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

    十二、登記機構受理申請時應當查驗哪些內容？

答：不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。判斷不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致，通常可以通過審查測繪報告來進行。

有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致，特別是權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致。

申請登記的不動產是否存在權屬爭議。

登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

十三、不動產權證書有什么用？

答：我國歷來有對不動產權利人頒發(fā)權利證書的傳統(tǒng)，《不動產權證書》就是新時期實施不動產統(tǒng)一登記后，給權利人頒發(fā)的統(tǒng)一證書。《不動產權證書》對于保護權利人合法權益、規(guī)范登記行為等具有重要的意義。根據《物權法》的規(guī)定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”權利人申請登記，領取《不動產權證書》，表明了權利人的不動產權利可以得到法律的保護。權利人也能夠根據證書記載的內容，及時便捷地掌握自己的不動產財產狀況，有效便捷地開展有關交易，保護和實現自己的不動產合法權益。同時，發(fā)證是不動產登記的一個重要環(huán)節(jié)，《不動產權證書》要發(fā)放到權利人手中，證書發(fā)放的及不及時、記載的準不準確，對登記機構也是一種監(jiān)督，有利于規(guī)范不動產登記行為。《不動產權證書》也是重要的不動產權屬來源材料，是申請不產登記的必備材料，能夠輔助登記機構審查登記的內容，提高登記質量和效率。

《不動產權證書》的內容根據登記簿的記載填寫，如果證書和登記簿記載不一致，除有證據證明登記簿確有錯誤外，應以登記簿為準。

十四、不動產登記后，原有的房屋土地證是否需要更換？

答：不需要。不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。不動產統(tǒng)一登記實施后，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成機構和職責整合，不具備頒發(fā)新證書而繼續(xù)頒發(fā)舊證書的，以及條例實施前，有關部門依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效，新版證書和舊版證書在一段時間內并行有效。等到依法辦理轉移變更登記時，逐步更換為新的不動產登記簿證。各地不得強制要求當事人更換《不動產權證書》和《登記證明》，不得增加群眾和企業(yè)的負擔。也就是說，目前權利人手里的各類不動產權證，暫時不用去更換。

十五、哪些情況不能辦理不動產登記？

答：申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面通知申請人：

違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的。如土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準等土地登記申請要件的；對經營性用地沒有按招標拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價低于出讓底價的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權登記而設定抵押的；異議登記期間未經異議登記權利人同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等。

存在尚未解決的權屬爭議的。對有權屬爭議的土地，應該在依法解決爭議之后進行登記。

申請登記的不動產權利超過規(guī)定期限的。包括超過耕地、草地、林地等土地承包經營權的期限；建設用地使用權的期限；海域使用權的期限；地役權的期限；抵押權的期限等。

法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

十六、小產權房為什么不能登記發(fā)證？

答：不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。我國法律法規(guī)明確規(guī)定了土地用途管制制度，因此，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地、違法建筑物，是不能登記發(fā)證的。也就是說，小產權房其實是沒有產權的房屋，不會被納入不動產統(tǒng)一登記。