一、制定背景

　　《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見》（江建〔2021〕29號(hào)）于2021年2月28日起施行，2024年5月1日到期失效。為加快推動(dòng)我市工業(yè)廠房發(fā)展，保障相關(guān)政策的延續(xù)性，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市自然資源局重新制定了《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）。

　　二、制定依據(jù)

　　《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號(hào)）。

　　三、主要內(nèi)容

　　《指導(dǎo)意見》有助于企業(yè)盤活土地資源，提高利用率，規(guī)范我市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售行為，包括三方面主要內(nèi)容：

　　（一）適用類型和范圍

　　《指導(dǎo)意見》所指工業(yè)廠房包括各縣（市、區(qū)）的商品廠房和其他工業(yè)廠房。

　　1.商品廠房是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在規(guī)定范圍內(nèi)的新出讓工業(yè)用地（含“三舊”改造用地）上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、達(dá)到建設(shè)規(guī)模要求，向市場(chǎng)銷售或出租的工業(yè)廠房。該工業(yè)廠房用地需在出讓合同或補(bǔ)充合同中約定可分割及分割比例。

　　2.其他工業(yè)廠房是指除商品廠房外，土地權(quán)屬人在持有的工業(yè)用地上根據(jù)規(guī)劃要求建成并已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)。僅限于制造業(yè)企業(yè)、工業(yè)類用地升級(jí)改造開發(fā)項(xiàng)目在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)，外商投資企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的高標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)大廈（以下簡稱“工業(yè)物業(yè)”）。

　　　（二）商品廠房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營和租售管理

　　1.規(guī)模。原則上要求占地面積30畝（含）以上或建筑面積在3萬平方米（含）以上，建筑容積率1.6及以上，工業(yè)廠房建筑面積控制在總建筑面積85%（含）以上。

　　2.銷售。最高可銷售的建筑面積占總建筑面積的比例標(biāo)準(zhǔn)由各縣（市、區(qū)）政府確定，并在土地出讓合同或補(bǔ)充合同中予以明確。

　　省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)的商品廠房項(xiàng)目及其他經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)預(yù)售的商品廠房項(xiàng)目，可辦理預(yù)售許可。其他商品廠房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)售制度。

　　產(chǎn)業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限銷售；每個(gè)分割單元最小建筑面積不得少于300平方米。辦公、生活服務(wù)等配套用房隨產(chǎn)業(yè)類用房按規(guī)定比例進(jìn)行配套分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　3.轉(zhuǎn)讓。各縣（市、區(qū)）政府在出讓土地時(shí)需明確購買商品廠房須滿2年（以不動(dòng)產(chǎn)證書登記時(shí)間計(jì)算）才可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以及購買商品廠房未滿2年進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的處理措施。

　　工業(yè)園區(qū)內(nèi)的商品廠房首次受讓對(duì)象與再次轉(zhuǎn)讓對(duì)象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟(jì)法人、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。工業(yè)園區(qū)外的商品廠房首次受讓對(duì)象與再次轉(zhuǎn)讓對(duì)象限定為企業(yè)法人。

　　（三）其他工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)、分割轉(zhuǎn)讓管理

　　1.可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間，不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割。

　　2.分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉儲(chǔ)功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲(chǔ)功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓建筑物后需繼續(xù)履行《土地出讓合同》或《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》約定的義務(wù)，如需對(duì)約定的義務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的，應(yīng)經(jīng)原簽訂《土地出讓合同》或《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》的政府或部門同意。容積率在2.0以上、層高在四層以上且?guī)лd貨電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的分割轉(zhuǎn)讓可不受本條自留比例及轉(zhuǎn)讓年限的限制。

　　3.分割轉(zhuǎn)讓的受讓方須為經(jīng)依法注冊(cè)登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。

　　四、附則

　　《指導(dǎo)意見》自2024年8月1日起實(shí)施，有效期至2029年7月31日。

　　在《指導(dǎo)意見》實(shí)施前，其他工業(yè)廠房已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)分割或分割轉(zhuǎn)讓但未實(shí)施完成的項(xiàng)目，按照已批準(zhǔn)的方案辦理。

　　咨詢電話：

　　江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：0750-3831907

　　江門市自然資源局：0750-3863725

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