關(guān)于印發(fā)《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割

銷售管理的指導(dǎo)意見（試行）》的通知

各市（區(qū)）人民政府，各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)市委、市政府有關(guān)工業(yè)立市等工作部署，加快推動(dòng)我市工業(yè)廠房發(fā)展，根據(jù)省有關(guān)文件的精神和市政府工作要求，結(jié)合我市實(shí)際，江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)同江門市自然資源局制定了《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割管理的指導(dǎo)意見（試行）》。現(xiàn)印發(fā)給你們。請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

                              江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局       江門市自然資源局

                                                              2019年9月27日

江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理

的指導(dǎo)意見（試行）

為貫徹落實(shí)《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號(hào)）和《廣東省自然資源廳關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕3號(hào)），支持企業(yè)盤活土地資源，提高利用率，規(guī)范我市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我市實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、適用類型

本意見工業(yè)廠房包括商品廠房和其它工業(yè)廠房。

（一）商品廠房是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在規(guī)定范圍內(nèi)的新出讓工業(yè)用地上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、達(dá)到建設(shè)規(guī)模要求，在出讓時(shí)約定銷售或出租的工業(yè)廠房。

（二）其它工業(yè)廠房是指存量工業(yè)用地新建廠房和存量工業(yè)廠房。僅限于制造業(yè)企業(yè)、外商投資企業(yè)、工業(yè)類用地升級(jí)改造開發(fā)項(xiàng)目和科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“工業(yè)物業(yè)”）。重點(diǎn)外資總部自建辦公物業(yè)參照“工業(yè)物業(yè)”執(zhí)行。

二、商品廠房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營和租售管理

（一）適用范圍

本意見的商品廠房是指符合城鄉(xiāng)、土地（“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及改造單元規(guī)劃）、產(chǎn)業(yè)等規(guī)劃，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)同意，在國有建設(shè)工業(yè)類用地上開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營的廠房。土地需位于市級(jí)以上工業(yè)園區(qū)或?qū)儆凇叭f”改造用地。各市（區(qū)）級(jí)園區(qū)經(jīng)各市（區(qū)）政府審批同意，可納入適用范圍。

（二）用地供應(yīng)

各園區(qū)應(yīng)根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，合理控制園區(qū)內(nèi)商品廠房總量，原則上商品廠房項(xiàng)目用地面積占各園區(qū)總面積的20%以內(nèi)。

商品廠房項(xiàng)目用地應(yīng)按規(guī)定采取招拍掛方式出讓，出讓地價(jià)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，出讓底價(jià)按公開出讓土地程序確定。新增的商品廠房項(xiàng)目用地鼓勵(lì)實(shí)行彈性年期出讓，出讓年限最高不超過50年。最高可銷售的計(jì)容建筑面積不得超過總計(jì)容建筑面積的80%，具體項(xiàng)目的最高可銷售比例標(biāo)準(zhǔn)由各市（區(qū)）確定，并應(yīng)在土地出讓公告、合同中予以明確。

（三）項(xiàng)目開發(fā)單位

項(xiàng)目開發(fā)單位應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。鼓勵(lì)社會(huì)資本采取與項(xiàng)目開發(fā)單位合資、合作或者獨(dú)資的方式開發(fā)商品廠房項(xiàng)目。

（四）建設(shè)規(guī)模

商品廠房項(xiàng)目原則上占地面積30畝（含）以上或建筑面積在3萬平方米（含）以上，建筑容積率應(yīng)達(dá)到1.6及以上，工業(yè)廠房建筑面積控制在總計(jì)容建筑面積80%（含）以上。辦公、生活等配套用房嚴(yán)禁建造為成套住宅、專家樓、賓館、招待所等。配套用房須與工業(yè)廠房同步設(shè)計(jì)、同步實(shí)施、同步交付使用。“三舊”改造項(xiàng)目在批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)另行確定相關(guān)指標(biāo)。

商品廠房項(xiàng)目的容積率應(yīng)按項(xiàng)目所在地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃和《江門市市區(qū)工業(yè)用地容積率管理的實(shí)施意見》（試行）確定，并以市、區(qū)自然資源部門出具的規(guī)劃條件為準(zhǔn)。

（五）分割銷售

商品廠房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)售制度。項(xiàng)目辦理工程竣工驗(yàn)收備案后，產(chǎn)業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限銷售，可銷售的計(jì)容建筑面積不得超過總計(jì)容建筑面積的80%；辦公、生活服務(wù)等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按規(guī)定比例且以幢、層、套等固定界限為基本單元（可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

商品廠房項(xiàng)目申請(qǐng)辦理銷售備案前，園區(qū)管委會(huì)根據(jù)最高可分割銷售比例，確定項(xiàng)目可銷售范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)最高可分割銷售比例、銷售范圍，按幢、層、套辦理登記手續(xù)。

分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后才能進(jìn)行商品廠房銷售。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×最高可分割銷售比例。

商品廠房可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間。每個(gè)分割單元均應(yīng)符合交通、消防安全等要求，最小建筑面積不得少于300平方米。每個(gè)分割單元不得單獨(dú)設(shè)置廚房、每層可合理集中設(shè)置公共衛(wèi)生間。

購買商品廠房參照《江門市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》繳交、使用維修資金。繳交標(biāo)準(zhǔn)：商品廠房按建筑面積30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存，配套車位按建筑面積20元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。

（六）轉(zhuǎn)讓規(guī)定

購買商品廠房須滿2年（以不動(dòng)產(chǎn)證書登記時(shí)間計(jì)算）才可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；購買商品廠房未滿2年的，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向所在園區(qū)管委會(huì)（或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）提出申請(qǐng)，園區(qū)管委會(huì)經(jīng)審核同意后出具準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件，作為商品廠房交易網(wǎng)簽備案的依據(jù)。

商品廠房首次受讓對(duì)象與再次轉(zhuǎn)讓對(duì)象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟(jì)法人、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。園區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)購買對(duì)象與轉(zhuǎn)讓對(duì)象的資格條件進(jìn)行審核把關(guān)，并出具審核意見，作為商品廠房銷售備案或交易網(wǎng)簽備案的依據(jù)。“三舊”改造項(xiàng)目由屬地三舊改造管理部門批準(zhǔn)。

（七）運(yùn)營管理

項(xiàng)目開發(fā)單位負(fù)責(zé)保障和維護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請(qǐng)有資格、有能力的專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)項(xiàng)目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作。鼓勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)單位引進(jìn)投融資服務(wù)機(jī)構(gòu)，搭建各類科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)平臺(tái)，扶持入駐企業(yè)的發(fā)展。

入駐企業(yè)應(yīng)符合商品廠房項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位，并認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)有關(guān)法律法規(guī)。租賃商品廠房的入駐企業(yè)應(yīng)到園區(qū)管委會(huì)辦理房屋租賃登記備案，其中蓬江區(qū)、江海區(qū)的應(yīng)到江門市行政服務(wù)中心市住建局房屋租賃登記備案窗口辦理租賃合同登記備案，新會(huì)區(qū)的應(yīng)到所屬鎮(zhèn)（街）公共服務(wù)中心房屋租賃登記備案窗口辦理租賃合同登記備案，其他市的到所屬地相應(yīng)的指定服務(wù)地點(diǎn)辦理。

（八）金融支持

鼓勵(lì)銀行積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大對(duì)商品廠房項(xiàng)目的融資支持力度，提供按揭等融資服務(wù)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)單位提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款；對(duì)購買廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，首付一般不高于購買廠房總價(jià)的30%，余額貸款期限一般不少于10年。

三、其他工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)、分割轉(zhuǎn)讓管理

其他工業(yè)廠房是指本意見第一條適用類型中第（二）款規(guī)定的工業(yè)廠房，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)同意可用于分割轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

（一）分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

1．工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間，不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割，每個(gè)分割單元最小建筑面積不得少于300平方米。分割及分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得將一宗土地分割為多宗土地，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有。工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按規(guī)定比例且以幢、層等固定界限為基本單元（可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

2．工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉儲(chǔ)功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲(chǔ)功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓（在不動(dòng)產(chǎn)證書附記項(xiàng)中注記清楚起止時(shí)限）。

容積率在1.6以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的分割轉(zhuǎn)讓可不受本條限制。

重點(diǎn)外資總部自建辦公物業(yè)累計(jì)分割登記和轉(zhuǎn)讓面積不得超過總建筑面積的40%。

3．工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓的受讓方限定為企業(yè)法人。其中，制造業(yè)企業(yè)工業(yè)物業(yè)受讓方須為經(jīng)依法注冊(cè)登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，縣級(jí)工業(yè)和信息化部門對(duì)受讓方資格進(jìn)行審核把關(guān)，并出具審核意見，作為轉(zhuǎn)讓雙方辦理合同網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。

4．購買上述工業(yè)廠房參照《江門市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》繳交、使用維修資金。繳交標(biāo)準(zhǔn)：商品廠房按建筑面積30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存，配套車位按建筑面積20元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。

（二）辦理程序

1．轉(zhuǎn)讓與受讓方資格認(rèn)定部門

轉(zhuǎn)讓方是否為制造業(yè)企業(yè)及受讓方是否為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，由縣級(jí)工業(yè)和信息化部門申請(qǐng)認(rèn)定；重點(diǎn)外資總部資格由縣級(jí)商務(wù)部門申請(qǐng)認(rèn)定；工業(yè)類用地升級(jí)改造開發(fā)項(xiàng)目由縣級(jí)“三舊”改造工作部門申請(qǐng)認(rèn)定；科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與受讓方資格由縣級(jí)科技部門申請(qǐng)認(rèn)定。

2．開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)權(quán)分割

分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后才能進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的分割轉(zhuǎn)讓。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×可分割銷售比例。

項(xiàng)目權(quán)利人在申請(qǐng)辦理工業(yè)物業(yè)分割登記前應(yīng)委托有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋測(cè)繪，并制定分割轉(zhuǎn)讓方案，明確項(xiàng)目的公共范圍、分割、轉(zhuǎn)讓的范圍及比例，并在測(cè)繪報(bào)告及在附圖中注明。

3．產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓雙方憑上述1、2點(diǎn)的資格認(rèn)定材料、工業(yè)物業(yè)分割方案、測(cè)繪報(bào)告等材料向?qū)俚夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

四、附則

（一）本意見自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期2年。如上級(jí)出臺(tái)最新文件規(guī)定的，從其規(guī)定。

（二）凡屬工業(yè)（倉儲(chǔ)）用地的分割銷售管理政策與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。

（三）項(xiàng)目監(jiān)管由項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)管。

（四）本意見由江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、江門市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。