江門市市區(qū)2017年國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)政策解讀

    2018年10月29日，江門市人民政府印發(fā)了《江門市人民政府關(guān)于公布實(shí)施江門市市區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（江府〔2018〕24號(hào)），本次市區(qū)國(guó)有農(nóng)用地自2018年12月1日起執(zhí)行。現(xiàn)將該政策解讀如下：

一、制訂背景和過(guò)程

根據(jù)法律法規(guī)和有關(guān)文件要求，市、縣人民政府對(duì)不同用途、不同級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)要及時(shí)更新并公布，原則上不得超過(guò)3年。目前，土地的基準(zhǔn)地價(jià)管理主要是國(guó)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)缺乏相關(guān)的管理。根據(jù)國(guó)家對(duì)擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍意見(jiàn)要求，國(guó)有農(nóng)用地作為國(guó)有土地重要組成部分，將納入土地基準(zhǔn)地價(jià)管理范圍。

為規(guī)范推進(jìn)國(guó)有農(nóng)用地使用制度改革，加強(qiáng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估與管理，完善國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，顯化維護(hù)國(guó)有農(nóng)用地資產(chǎn)，廣東省國(guó)土資源廳要求各地于2018年內(nèi)全面完成國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的制訂、驗(yàn)收和發(fā)布。

2017年9月始，我局開(kāi)展本次江門市市區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂工作。依據(jù)技術(shù)規(guī)范、估價(jià)規(guī)程和制訂程序，在原有農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)工作的基礎(chǔ)上，測(cè)算市區(qū)各級(jí)別、各類型國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，編制形成江門市市區(qū)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果，成果已完成征求各區(qū)人民政府及市直相關(guān)職能部門意見(jiàn)、經(jīng)過(guò)專家風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及咨詢論證、舉辦聽(tīng)證會(huì)、征詢社會(huì)公眾意見(jiàn)、通過(guò)廣東省國(guó)土資源廳技術(shù)專家驗(yàn)收、合法性審查、市區(qū)土地管理委員會(huì)專責(zé)小組會(huì)議審議以及市政府常務(wù)會(huì)議審議等程序。

二、法律法規(guī)政策依據(jù)

（一）法律法規(guī)、上級(jí)機(jī)關(guān)文件依據(jù)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于做好我省國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂發(fā)布加強(qiáng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估管理工作的通知》等文件。

（二）技術(shù)依據(jù)

《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》、《廣東省國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》。

三、成果適用范圍及應(yīng)用

（一）成果適用范圍

國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)僅適用于土地性質(zhì)為國(guó)有且土地用途不得改變條件下的農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格參考。

（二）成果應(yīng)用

國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的主要用途是為今后國(guó)有農(nóng)用地出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)等有償使用狀況下的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估奠定基礎(chǔ)，為國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估行為提供參考。

四、國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)與征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別

（一）地價(jià)內(nèi)涵中土地用途不同

本次國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是在不改變農(nóng)用地用途的前提條件下的農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)值。以耕地為例，不改變農(nóng)用地用途就是指耕地在轉(zhuǎn)讓后，還是以耕地種植為條件，一旦耕地種植制度改變?yōu)槠渌?jīng)濟(jì)作物種植制度，則屬于農(nóng)用地用途改變，本輪國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)不適用。

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是指政府由于公共利益需要對(duì)集體或個(gè)人的手中土地進(jìn)行強(qiáng)制征收，然后依法需給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為了保障被征收人的利益，以行政行為設(shè)置最低征地保護(hù)價(jià)，相關(guān)征地補(bǔ)償不得低于征地補(bǔ)充保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征收后的土地屬于國(guó)有，土地用途將根據(jù)公共利益需要改變?yōu)橄鄳?yīng)的建設(shè)用地，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)內(nèi)涵是集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)變成國(guó)有建設(shè)用地條件下的農(nóng)用地補(bǔ)償價(jià)值。所以兩者在地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定上是不一致。

（二）地價(jià)內(nèi)涵土地價(jià)值年限不同

本次國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是設(shè)定在50年使用年限條件下的土地使用權(quán)地價(jià)，而征地補(bǔ)償則是直接把集體土地征收為國(guó)有建設(shè)用地，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的土地年限是無(wú)限年限下的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。所以兩者在地價(jià)年限上也是存在不同的。

（三）地價(jià)展現(xiàn)方式的區(qū)別

國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)主要受到土地的土壤自然屬性、位置的優(yōu)劣及地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的影響，同一區(qū)域內(nèi)不同的農(nóng)用地，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是不一定相同，因此會(huì)出現(xiàn)同一個(gè)用途在同一個(gè)鎮(zhèn)街范圍內(nèi)存在不同地價(jià)情況。

征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)則是政府行政行為的體現(xiàn)，所以從方便管理角度出發(fā)，征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)一般是根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平狀況不同，以鎮(zhèn)或者縣為單位，統(tǒng)一征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

因此，從國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)與征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別可以看出，國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)與征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由于地價(jià)內(nèi)涵和展現(xiàn)方式不同，不具有直接可比性。

五、與廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比

為了讓群眾對(duì)國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)有一個(gè)比較直觀的理解，在此把國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)與廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單對(duì)比，僅供參考。

目前省執(zhí)行的征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是《廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（2016年修訂調(diào)整）》，當(dāng)中只對(duì)耕地、園地、林地、養(yǎng)殖水面及未利用地進(jìn)行分類，因此，國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)也根據(jù)相應(yīng)的分類進(jìn)行簡(jiǎn)單的對(duì)比。

根據(jù)省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，江門市市區(qū)屬于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)四類、五類和六類補(bǔ)償價(jià)格，由于對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，因此對(duì)比原則為基準(zhǔn)地價(jià)高級(jí)別與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高類別（即基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別一的價(jià)格與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)四類補(bǔ)償價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別二的價(jià)格與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)五類補(bǔ)償價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別三的價(jià)格與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)六類補(bǔ)償價(jià)格）進(jìn)行對(duì)比。對(duì)于草地、沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂在省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)里沒(méi)有對(duì)應(yīng)的用途分類，因此不作具體對(duì)比。

1.耕地

本輪耕地（水田）各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)均比省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，且級(jí)別高的相對(duì)級(jí)別低的，更接近補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)。各級(jí)別分別低于省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)18.92%、23.28%、28.47%。

表2  耕地（水田）基準(zhǔn)地價(jià)與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格對(duì)比

單位：元/平方米

備注：占比=基準(zhǔn)地價(jià)÷省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，下同。

本輪耕地（旱地）各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)均比省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，與水田一樣，級(jí)別高的相對(duì)級(jí)別低的更接近補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)。各級(jí)別分別低于省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)28.49%、27.91%、31.33%。

表3  耕地（旱地）基準(zhǔn)地價(jià)與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格對(duì)比

單位：元/平方米

2.園地

本輪各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)均比省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，分別低于省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)8.49%、8.29%、14.5%。其中級(jí)別二與其他級(jí)別相比，更接近與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

表4  園地基準(zhǔn)地價(jià)與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格對(duì)比

單位：元/平方米

3.坑塘水面（養(yǎng)殖水面）

本輪坑塘水面（養(yǎng)殖水面）各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)比省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，分別低于省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)12.02%、10.49%、7.22%。在基準(zhǔn)地價(jià)1級(jí)至3級(jí)期間，級(jí)別越低，基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格越接近省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

表5    坑塘水面（養(yǎng)殖水面）基準(zhǔn)地價(jià)與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格對(duì)比

單位：元/平方米

4.林地

本輪林地各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)均比省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，分別低于省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)9.53%、19.62%和18.45%。其中林地基準(zhǔn)地價(jià)1級(jí)相比2級(jí)和3級(jí)地價(jià)更接近省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

表6   林地基準(zhǔn)地價(jià)與省補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格對(duì)比

單位：元/平方米

六、應(yīng)用案例示范

以坑塘水面（養(yǎng)殖水面）地價(jià)宗地地價(jià)測(cè)算應(yīng)用為例

例：待估宗地位于蓬江區(qū)棠下鎮(zhèn)某養(yǎng)殖水面，養(yǎng)殖面積為35000平方米。土地所在級(jí)別為一級(jí)，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外道路通達(dá)且有水源保障、宗地內(nèi)實(shí)現(xiàn)通電、有基本的排水與引水設(shè)施，土地剩余使用年期為40年。求該宗地于2017年11月01日的地價(jià)。

第一步：確定計(jì)算公式

坑塘水面單位面積地價(jià)=坑塘水面級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×（1+各因素指標(biāo)修正系數(shù)之和）×期日修正系數(shù)×剩余使用年期修正

坑塘水面總地價(jià)=坑塘水面單位面積地價(jià)×坑塘水面總土地面積

第二步：查詢級(jí)別地價(jià)

根據(jù)級(jí)別地價(jià)圖件，查得待估宗地對(duì)應(yīng)的級(jí)別地價(jià)為坑塘水面一級(jí)81元/平方米。

第三步：確定待估宗地的修正系數(shù)

（1）確定各因素指標(biāo)修正系數(shù)

待估宗地位于坑塘水面一級(jí)地價(jià)范圍，根據(jù)待估宗地的實(shí)際地塊情況及《江門市市區(qū)2017年國(guó)有坑塘水面基準(zhǔn)地價(jià)一級(jí)修正系數(shù)表》，確定其修正系數(shù)為1.9%。