1、什么是住宅專項維修資金？

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

 

2、什么是住宅共用部位？

住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

 

 

3、什么是住宅共用設(shè)施設(shè)備？

共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

 

 

4、為什么要設(shè)立住宅專項維修資金?

當物業(yè)保修期滿后，物業(yè)維修養(yǎng)護的責(zé)任由保修單位轉(zhuǎn)移到產(chǎn)權(quán)人身上，在業(yè)主分散的情況下，要在短時間內(nèi)向業(yè)主籌集維修或更新、改造費用十分困難。住宅專項維修資金的設(shè)立，為房屋及時得到維修養(yǎng)護提供了基礎(chǔ)性條件，有利于提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命，達到房屋保值增值的目的。

 

5、住宅專項維修資金與物業(yè)管理費的區(qū)別？

物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同所支付的有償服務(wù)費用，其構(gòu)成包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。而住宅專項維修資金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造，它屬于業(yè)主所有。

 

6、住宅專項維修資金是由哪個部門管理？

劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，住宅專項維修資金由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，可申請劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理。

 

7、哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當交存住宅專項維修資金？

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

 

8、住宅專項維修資金所有權(quán)屬于誰?

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

 

9、如何界定業(yè)主身份？

依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

　　基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

 

10、住宅專項維修資金的交存標準是什么?

（1）沒有設(shè)電梯的商品住宅（含別墅）、非住宅，業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積20元/平方米的標準交存；

（2）內(nèi)設(shè)電梯的商品住宅、非住宅(車位、車庫業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積20元/平方米的標準交存)，業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積30元/平方米的標準交存。

 

11、首期住宅專項維修資金在什么時候交？

新建商品住宅、非住宅應(yīng)在辦理房屋交付使用手續(xù)前交存首期住宅專項維修資金。

尚未出售的商品房屋，開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時預(yù)交存首期住宅專項維修資金。

車位、車庫在辦理房屋所有權(quán)首次登記后，交付使用前，按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金。

 

12、新建商品住宅、非住宅如何交存首期住宅專項維修資金？

（1）銷售時，開發(fā)建設(shè)單位與買受人約定維修資金交存事項；

（2）物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位持相關(guān)材料到管理機構(gòu)開立維修資金賬戶；

（3）符合要求的，管理機構(gòu)開立維修資金賬戶，并將辦理結(jié)果告知開發(fā)建設(shè)單位；

（4）開發(fā)建設(shè)單位通知業(yè)主，業(yè)主交存維修資金，領(lǐng)取交存憑證。

 

13、申請開立維修資金賬戶需提交什么材料？

（1）住宅專項維修資金開戶申請表；

（2）房地產(chǎn)測繪部門的測繪成果報告書。

 

14、已交付使用的房屋，業(yè)主如何交存住宅專項維修資金？

（1）業(yè)主持不動產(chǎn)權(quán)證明和業(yè)主身份證明材料到管理機構(gòu)提出申請；

（2）管理機構(gòu)開具《住宅專項維修資金交存通知書》；

（3）業(yè)主交存住宅專項維修資金，領(lǐng)取交存憑證。

 

15、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，住宅專項維修資金如何處理？

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明。簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當載明住宅專項維修資金的余額、交存或續(xù)交等事項。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)自動過戶。

 

16、住宅專項維修資金不夠用時怎么辦？

業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。

 

17、住宅專項維修資金的續(xù)交標準如何確定？

（1）業(yè)主大會決定續(xù)交方案并已到管理機構(gòu)備案的，按業(yè)主大會決定的續(xù)交方案續(xù)交；

（2）未成立業(yè)主大會的，或成立業(yè)主大會未決定續(xù)交方案的，業(yè)主按照首期住宅專項維修資金的交存標準續(xù)交。

 

18、如何辦理續(xù)交方案備案？

業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主大會作出續(xù)交方案決定之日起30日內(nèi)向管理機構(gòu)備案，備案須提交下列材料：

（1）業(yè)主大會表決結(jié)果；

（2）經(jīng)表決公示生效的續(xù)交方案。

 

19、住宅專項維修資金的余額什么時候可以退還？

因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金全額返還業(yè)主。業(yè)主可以持本人身份證件、房屋所有權(quán)注銷登記證明，申請辦理住宅專項維修資金賬戶注銷手續(xù)。

 

20、住宅專項維修資金的使用范圍？

住宅專項維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

 

21、哪些情況不能使用住宅專項維修資金？

（1）保修期內(nèi)的維修、更新和改造；

（2）應(yīng)由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（3）人為損壞所需的修復(fù)費用；

（4）物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的費用。

 

22、使用住宅專項維修資金由誰組織實施？

業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或提請物業(yè)所在地的居民委員會協(xié)助實施。

 

23、使用住宅專項維修資金的分攤原則是什么？

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分攤，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

 

24、住宅專項維修資金使用需經(jīng)“雙2/3”業(yè)主同意，“雙2/3”是什么意思？哪些情況需經(jīng)“雙2/3”以上業(yè)主同意？

“雙2/3”業(yè)主同意是指：經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)“雙2/3”以上的業(yè)主同意。

 

25、專有部分面積和建筑物總面積按什么方法認定？

　　（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

 

26、業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照什么方法認定？

　　（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

 

27、使用方案主要包括哪些內(nèi)容？

使用方案主要包括擬維修和更新改造項目、施工方案、費用預(yù)算、列支范圍、相關(guān)業(yè)主分攤的費用等。使用方案應(yīng)當經(jīng)“雙2/3” 以上的業(yè)主同意。

 

28、住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，如何使用維修資金？

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，程序如下：

（1）組織實施單位擬訂使用方案；

（2）組織業(yè)主表決并經(jīng)“雙2/3”以上業(yè)主同意；

（3）向管理機構(gòu)提出申請并組織實施使用方案；

（4）管理機構(gòu)審核同意的，按施工合同約定將維修款項劃轉(zhuǎn)至施工單位。

 

29、住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，如何使用維修資金？

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，程序如下：

（1）組織實施單位擬訂使用方案；

（2）組織業(yè)主表決并經(jīng)“雙2/3”以上業(yè)主同意；

（3）向業(yè)主委員會申請并組織實施使用方案；

（4）業(yè)主委員會審核同意，到管理機構(gòu)辦理備案；

（5）業(yè)主委員會通知銀行將維修款項劃轉(zhuǎn)至施工單位。

 

30、申請使用住宅專項維修資金需提交哪些材料到管理機構(gòu)？

（1）使用申請表；

（2）經(jīng)表決通過的維修和更新、改造方案；

（3）維修和更新、改造方案征求意見表；

（4）照片（包括維修部位、設(shè)備維修前后的照片，維修資金使用方案和征詢意見公示照片、竣工驗收公示照片）；

（5）維修部位、設(shè)備的保修期相關(guān)證明資料；

（6）施工合同；

（7）維修工程項目竣工驗收表；

（8）其他（工程造價審核報告、工程結(jié)算書、費用分攤明細表）（如有，需要提供）。

 

31、哪些情況可申請應(yīng)急使用住宅專項維修資金？

當物業(yè)出現(xiàn)下列危及人身和財產(chǎn)安全，或嚴重影響正常使用的情形，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，組織實施單位可申請應(yīng)急使用住宅專項維修資金。

（一）電梯經(jīng)評估、檢驗認為存在嚴重事故隱患，可能發(fā)生危及人身財產(chǎn)安全的緊急情況；

（二）消防部門認定需要立即整改的消防設(shè)施故障;

（三）屋面、外墻滲漏;

（四）供水、排水設(shè)施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設(shè)施損壞;

（五）樓體外立面存在脫落危險；

（六）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

 

32、出現(xiàn)危及人身和財產(chǎn)安全，或嚴重影響正常使用的情形，需申請應(yīng)急使用維修資金，組織實施單位未能及時組織的，怎么辦？

已交存住宅專項維修資金的由當?shù)刈》砍青l(xiāng)建設(shè)主管部門、未交存住宅專項維修資金的由當?shù)亟值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）在5日內(nèi)組織代修，代修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支或由相關(guān)業(yè)主分攤。

 

33、應(yīng)急使用和一般使用維修資金在申請程序上有什么區(qū)別？

（1）應(yīng)急使用減少了一般申請使用的業(yè)主表決環(huán)節(jié)；

（2）管理機構(gòu)審核應(yīng)急使用的時間由一般使用的5個工作日縮短為3個工作日；

（3）應(yīng)急使用工程竣工驗收后，組織實施單位除公示工程竣工驗收表、工程結(jié)算書等竣工的相關(guān)材料外，還應(yīng)當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

 

34、住宅專項維修資金管理制度包括什么內(nèi)容？

維修資金管理制度應(yīng)包括維修資金自行管理的形式，專戶管理銀行、賬目管理單位；維修資金籌集、使用和業(yè)主委員會負責(zé)人更換審計、賬目公布等監(jiān)督管理事項，以及其他與維修資金有關(guān)的決議事項。維修資金管理制度，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“雙2/3”以上的業(yè)主同意。

 

35、將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理需要什么程序？

（1）物業(yè)小區(qū)的業(yè)主表決確認小區(qū)維修資金管理制度；

（2）業(yè)主委員會向管理機構(gòu)提交劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的申請材料；

（3）管理機構(gòu)作出審核意見，公告審核結(jié)果，發(fā)出可劃轉(zhuǎn)管理通知書；

（4）業(yè)主委員會到業(yè)主大會決定的專戶管理銀行開立專戶，辦理劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

 

36、將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理需提交什么申請材料？

（1）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)申請表;

（2）經(jīng)表決同意的住宅專項維修資金管理制度；

（3）業(yè)主大會表決同意劃轉(zhuǎn)的書面材料和經(jīng)公示的表決結(jié)果；

（4）業(yè)主委員會的備案回執(zhí)、業(yè)主委員會負責(zé)人身份證復(fù)印件以及開立住宅專項維修資金專戶的印章模板。

 

37、業(yè)主大會決定不再繼續(xù)自行管理住宅專項維修資金的，如何處理？

業(yè)主大會決定不再繼續(xù)自行管理住宅專項維修資金的，可交回管理機構(gòu)實施代管。

 

38、將維修資金劃回管理機構(gòu)代管需要什么程序？

（1）物業(yè)小區(qū)的業(yè)主表決確認將維修資金劃回管理機構(gòu)代管；

（2）業(yè)主委員會向管理機構(gòu)提交材料申請代管；

（3）管理機構(gòu)作出審核意見，公告審核結(jié)果，發(fā)出同意代管通知；

（4）業(yè)主委員會將原專戶管理銀行賬戶中維修資金余額劃轉(zhuǎn)至指定專戶管理銀行賬戶。

 

39、將維修資金劃回管理機構(gòu)代管需提交什么材料？

（1）住宅專項維修資金代管申請表;

（2）業(yè)主大會表決同意代管的書面材料及經(jīng)公示的表決結(jié)果；

（3）物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金審計報告。

 

40、哪些情況應(yīng)將資金轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用？

（1）住宅專項維修資金的存儲利息；

（2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

 

41、維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，有哪些增值方式？

可以購買國債或增值存儲，其方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會表決同意，報管理機構(gòu)備案。

　

42、如何查詢住宅專項維修資金賬戶情況？

業(yè)主可以通過以下方式查詢住宅專項維修資金的賬戶情況：

（1）業(yè)主可在江門市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺（wygl.jmzjj.gov.cn）查詢物業(yè)的維修資金情況。

（2）業(yè)主可在僑都之窗自助服務(wù)終端，通過刷身份證查看和打印賬戶明細。

 

43、物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期？

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

　　（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

　　（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

　　（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。

　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。           

　　建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。