各市（區(qū)）住建局、江海區(qū)住建水務(wù)局，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)：

為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)事中事后監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)服務(wù)水平，改善社區(qū)人居環(huán)境，根據(jù)《江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)〈2017年江門(mén)市物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案〉的通知》（江建[2017]209號(hào)）要求，我局已于7-8月對(duì)各市（區(qū)）住建局物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作的開(kāi)展情況進(jìn)行了督查，并會(huì)同市物業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)合屬地各相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行事中事后檢查，現(xiàn)將相關(guān)檢查情況通報(bào)如下：

一、檢查總體情況

本次檢查主要通過(guò)聽(tīng)匯報(bào)、查資料、看現(xiàn)場(chǎng)、點(diǎn)評(píng)反饋等方式，全面檢查了各市（區(qū)）住建局物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作的開(kāi)展情況，“雙隨機(jī)”抽查了全市共24個(gè)物業(yè)管理小區(qū)，檢查了全市6個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

（一）積極開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作

各市（區(qū)）住建局高度重視物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作，認(rèn)真研究部署，制定了各市（區(qū)）物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案，會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，督促指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展物業(yè)管理自查自糾，對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行集中檢查。其中，蓬江區(qū)、江海區(qū)和新會(huì)區(qū)住建局開(kāi)展整治工作到位，檢查工作扎實(shí)，檢查臺(tái)賬記錄清晰，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)責(zé)令限期整改并按規(guī)定提出處理意見(jiàn)或建議，特別是蓬江區(qū)和新會(huì)區(qū)住建局在事中事后檢查過(guò)程中，聯(lián)系媒體現(xiàn)場(chǎng)跟拍，積極主動(dòng)做好物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治的正面宣傳工作。

（二）物業(yè)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有所提高

從物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查的總體情況來(lái)看，大部分受檢企業(yè)整體面貌較好，管理較規(guī)范，相比于2016年物業(yè)行業(yè)事中事后的檢查情況，我市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有所提高，特別是大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平較高，能嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同并依法依規(guī)提供物業(yè)服務(wù)，信息公示充分，明碼標(biāo)價(jià)，建立了完善的工作管理制度，小區(qū)秩序維護(hù)到位，小區(qū)環(huán)境干凈衛(wèi)生，小區(qū)綠化管理養(yǎng)護(hù)較好，小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和共有部位維護(hù)到位，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（三）業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作基本正常

檢查的業(yè)主委員會(huì)能按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則監(jiān)督、管理、使用和公布業(yè)主共有收益，能按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則終止和遞補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員，能依法開(kāi)展備案，部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員公益心強(qiáng)，能監(jiān)督或?qū)嵤┪飿I(yè)服務(wù)工作，解決小區(qū)內(nèi)部矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)小區(qū)業(yè)主利益。

（四）通報(bào)表?yè)P(yáng)

本次物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治檢查，以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)（小區(qū)）物業(yè)服務(wù)規(guī)范、管理制度完善，予以通報(bào)表?yè)P(yáng)：廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司鶴山分公司（鶴山碧桂園）

二、檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題

（一）行政主管部門(mén)方面存在的主要問(wèn)題

1.各市（區(qū)）普遍未開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)備案。按住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十九條的有關(guān)規(guī)定，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)向各市（區(qū)）住建局辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)辦理的，各市（區(qū)）住建局應(yīng)當(dāng)督促指導(dǎo)企業(yè)辦理備案。

2.鶴山、臺(tái)山、開(kāi)平和恩平市住建局物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作力度不夠，未建立對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員集中檢查的臺(tái)賬，無(wú)相關(guān)責(zé)令企業(yè)限期整改的資料。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的主要問(wèn)題

1.部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不到位，或多或少存在設(shè)備用房堆放雜物、電梯緊急呼救裝置無(wú)人通話、監(jiān)控系統(tǒng)損壞、發(fā)電機(jī)不能正常使用或設(shè)施設(shè)備無(wú)巡查養(yǎng)護(hù)等情況。個(gè)別企業(yè)對(duì)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理完全缺位，未按物業(yè)服務(wù)合同提供設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理服務(wù)。

2.部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)消防設(shè)施管理不到位，普遍存在

消防箱內(nèi)包裝未拆封情況，或多或少存在應(yīng)急燈不能正常使用、消防煙感包裝未拆、防水帶或槍頭缺失、滅火器過(guò)期、消防管壓力不足或消防設(shè)施設(shè)備無(wú)巡查養(yǎng)護(hù)等情況。個(gè)別企業(yè)存在消防控制器損壞、消防泵房自動(dòng)滅火裝置不能正常使用或消防管完全無(wú)水等情況，危機(jī)小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

3.物業(yè)承接查驗(yàn)工作落實(shí)不到位。很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行承接查驗(yàn)，未建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作記錄，未建立設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)檔案，未依法向各市（區(qū)）住建局辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案。

4.部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)公共收益管理方面存在問(wèn)題。如存在公共收益未單獨(dú)立賬或公共收益未定期公示等情況。

（三）業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題

1.管理制度建立不完善。部分業(yè)主委員會(huì)未建立財(cái)務(wù)管理、檔案管理或印章管理等制度，未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建立會(huì)議記錄、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料、業(yè)主及業(yè)主代表名冊(cè)等工作檔案。

2.存在業(yè)主委員會(huì)取代業(yè)主大會(huì)的現(xiàn)象。在決定小區(qū)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)時(shí)，部分小區(qū)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并依法經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的有關(guān)規(guī)定，直接由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定，短暫公示后直接執(zhí)行，違反《物權(quán)法》第七十六條的有關(guān)規(guī)定。

（四）本次物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治檢查，以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)（小區(qū)）存在問(wèn)題較多、物業(yè)管理服務(wù)不到位，予以通報(bào)批評(píng)，并將其列入物業(yè)管理重點(diǎn)監(jiān)管單位（小區(qū)）：

1.江門(mén)市凱茵物業(yè)管理有限公司（凱茵豪庭小區(qū)）

2.江門(mén)市寶珠物業(yè)發(fā)展有限公司（東堤灣小區(qū)）

3.江門(mén)市房產(chǎn)物業(yè)管理有限公司（翠湖灣小區(qū)）

4.江門(mén)市中博置業(yè)有限公司（龍興大廈）

5.廣州長(zhǎng)建物業(yè)有限公司臺(tái)山分公司（臺(tái)山六福山莊小區(qū)）

6.開(kāi)平市津頤物業(yè)管理公司（珀麗灣小區(qū)）

三、下一步工作計(jì)劃及要求

（一）落實(shí)物業(yè)管理備案制度。各市（區(qū)）住建局要嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)管理區(qū)域、服務(wù)合同和承接查驗(yàn)備案制度，指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極主動(dòng)完善相關(guān)備案手續(xù)。

（二）建立物業(yè)管理事中事后檢查長(zhǎng)效機(jī)制。各市（區(qū)）住建局要加強(qiáng)日常動(dòng)態(tài)檢查和監(jiān)督，組織開(kāi)展“回頭看”，著力建立有效監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)此次檢查中存在問(wèn)題較多、較突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要限期整改，跟進(jìn)整改結(jié)果，注重整改實(shí)效。特別是列入重點(diǎn)監(jiān)管單位的企業(yè)，要對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步約談處理，適時(shí)針對(duì)整改情況，依法制定下一步懲戒措施。

（三）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管。進(jìn)一步發(fā)揮基層政府組織在業(yè)主組織管理中的作用，強(qiáng)化街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)。開(kāi)展對(duì)業(yè)主委員會(huì)籌備組成員、新成立業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)或換屆業(yè)主委員會(huì)成員的入職培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作的監(jiān)管，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)使用小區(qū)公共收益的監(jiān)管，杜絕業(yè)主委員會(huì)不作為或亂作為，侵害小區(qū)業(yè)主共有利益的情況。

（四）促進(jìn)業(yè)主自治與社區(qū)治理融合發(fā)展。探索將業(yè)主委員會(huì)納入基層管理的范疇，做實(shí)以基層黨組織為核心，以社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)社會(huì)組織等積極參與和配合的“一核多元”的社區(qū)治理模式。在社區(qū)治理中突出黨的領(lǐng)導(dǎo)，鼓勵(lì)和支持符合條件的物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立黨支部，鼓勵(lì)和引導(dǎo)政府公職人員積極參選所居住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。通過(guò)黨建活動(dòng)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作，提高業(yè)主委員會(huì)的履職能力和自律水平。

（五）著力加強(qiáng)行業(yè)自律。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的積極作用，著手開(kāi)展制訂行業(yè)行規(guī)，加快推進(jìn)行業(yè)自律機(jī)制建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)承諾、履行社會(huì)責(zé)任，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，努力構(gòu)建和維護(hù)良好的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。

江門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2017年9月5日