一、出臺背景

近年來，社會上對既有住宅增設(shè)電梯的需求日益顯現(xiàn)，市人大代表、政協(xié)委員也紛紛在建議提案中反映該問題。為回應(yīng)相關(guān)訴求，我局會同市規(guī)劃、國土、質(zhì)監(jiān)、消防等部門，在借鑒廣州等城市經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)研究制定了《江門市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》，并于今年6月印發(fā)實施。

二、主要意義

出臺《意見》主要是從方便群眾辦事的角度出發(fā)，明確增設(shè)電梯的相關(guān)流程和所需資料，同時，亦進一步明晰增設(shè)電梯遇到的一些常見問題，并從程序上解決由誰申請、如何申請、如何審批以及后續(xù)管理四方面問題。

三、編制依據(jù)

《意見》主要依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》、《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》，并借鑒《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》、《佛山市既有住宅加裝電梯管理暫行辦法》、《廈門市城市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》制定。

四、主要內(nèi)容

《意見》共分為八個部分和一個附則，分別為適用范圍、實施原則、實施條件、資金籌集、實施主體、組織實施、使用管理及維護、職責(zé)分工和附則。其中，實施條件、實施主體、組織實施、使用管理及維護和附則為本《意見》的重點。

（一）關(guān)于面積和業(yè)主人數(shù)的計算方式。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》：專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)，按前項的統(tǒng)計總和計算。

（二）關(guān)于影響相鄰業(yè)主通風(fēng)、采光和日照標準。這是既有住宅增設(shè)電梯的常見問題或主要矛盾點之一，為便于住戶之間協(xié)調(diào)，也為行政審批提供指引，《意見》明確，影響通風(fēng)、采光的情形包括：梯井（或連廊）位于業(yè)主專有部分外墻窗戶的正南北（或正東西）投影方向，且與臥室、起居室（廳）窗戶的凈距小于，或與廚房、衛(wèi)生間窗戶的凈距小于，或與其它用房窗戶的凈距小于；影響日照的情形為：因受到擬加裝電梯的影響，業(yè)主住宅的日照標準不滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》相應(yīng)條文的。

（三）關(guān)于增設(shè)電梯的資金籌集。《意見》明確，增設(shè)電梯的資金由業(yè)主根據(jù)所在樓層等因素協(xié)商，按一定分攤比例共同出資。《意見》還規(guī)定，業(yè)主可按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金，申請使用房屋專項維修資金。                                                             

（四）關(guān)于增設(shè)電梯的實施主體。《意見》明確，增設(shè)電梯的實施主體為同意增設(shè)電梯的所有業(yè)主（即建設(shè)單位），同意增設(shè)電梯的所有業(yè)主也可以經(jīng)公證書面委托住宅的原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房改房原售房單位、電梯安裝企業(yè)或個別業(yè)主等作為實施主體承擔增設(shè)電梯的相關(guān)工作。《意見》還規(guī)定：實施主體或受委托的單位應(yīng)當承擔相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的工程項目建設(shè)單位及特種設(shè)備使用單位的責(zé)任。

（五）關(guān)于增設(shè)電梯的組織實施。《意見》明確，實施主體辦理增設(shè)電梯分八個步驟：1.委托編制增設(shè)電梯初步方案；2.將初步方案征求業(yè)主意見；3.向規(guī)劃主管部門申請辦理規(guī)劃審批手續(xù)；4.委托勘察和施工圖設(shè)計；5.辦理施工圖審查;6.辦理施工許可和告知手續(xù);7.辦理消防設(shè)計備案手續(xù);8. 辦理驗收備案手續(xù)。

(六)關(guān)于增設(shè)電梯的管理維護。《意見》明確，實施主體可自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位應(yīng)當履行特種設(shè)備法律法規(guī)規(guī)定的電梯使用管理人的義務(wù)，承擔相應(yīng)責(zé)任。未明確使用管理人的電梯，不得投入使用。

（七）關(guān)于利害關(guān)系人的權(quán)益保護。為維護業(yè)主的合法權(quán)益，《意見》作了以下規(guī)定： 1.設(shè)定了公示制度。公示內(nèi)容包括該梯號（幢）房屋專有部分占該梯號（幢）建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意增設(shè)電梯的證明材料、增設(shè)電梯設(shè)計方案，公示位置在擬增設(shè)電梯的工程現(xiàn)場、江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站和江門日報同時進行，公示期十天。2.明確了調(diào)解機制。若利害關(guān)系人在公示期間提出反對意見，由實施主體與利害關(guān)系人協(xié)商或申請所在街道辦（社區(qū)居委會）介入?yún)f(xié)調(diào)，并形成書面協(xié)調(diào)結(jié)果。

（八）關(guān)于增設(shè)電梯的辦事指南。為使實施主體進一步明晰辦理增設(shè)電梯申請所需資料，《意見》（附件）就增設(shè)電梯需按建設(shè)程序辦理規(guī)劃審批、施工圖審查、質(zhì)量監(jiān)督申報、施工許可、消防設(shè)計備案、電梯安裝前告知、竣工驗收等手續(xù)所需資料分別列出了詳細清單。

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2017年7月21日

關(guān)聯(lián)文件：

江門市既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見

為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展，完善既有住宅的使用功能，提高宜居水平，方便居民生活，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》、《廣東省既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，對城市既有住宅增設(shè)電梯提出如下指導(dǎo)意見:

一、適用范圍

本市建成區(qū)內(nèi)具有合法權(quán)屬證明的無電梯既有住宅。

二、實施原則

增設(shè)電梯應(yīng)遵循“業(yè)主自愿、充分協(xié)商、穩(wěn)妥推進、成熟一梯增設(shè)一梯”的原則。

三、實施條件

（一）建筑物具備增設(shè)電梯的客觀條件，所占用地在住宅原建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)，土地權(quán)屬清晰無爭議。

（二）增設(shè)電梯應(yīng)當滿足有關(guān)城市規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)和消防等規(guī)范、標準的要求。

（三）增設(shè)電梯應(yīng)當經(jīng)該梯號（幢）房屋專有部分占該梯號（幢）建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當征得該專有部分的業(yè)主同意。

1.專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

2.業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)，按前項的統(tǒng)計總和計算。

3.既有住宅分梯號增設(shè)電梯的，本條第一款所指總面積和總?cè)藬?shù)按照該梯號獨立計算。                                                                      

（四）增設(shè)電梯影響相鄰業(yè)主通風(fēng)、采光、日照、通行等權(quán)益的，申請人應(yīng)與受影響的相鄰業(yè)主協(xié)商達成一致，并取得協(xié)商后的書面同意意見書。

1.影響通風(fēng)、采光的情形：梯井（或連廊）位于業(yè)主專有部分外墻窗戶的正南北（或正東西）投影方向，且與臥室、起居室（廳）窗戶的凈距小于4米，或與廚房、衛(wèi)生間窗戶的凈距小于2米，或與其它用房窗戶的凈距小于1.5米。

2.影響日照的情形：因受到擬加裝電梯的影響，業(yè)主住宅的日照標準不滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》相應(yīng)條文的。

（五）同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當以書面協(xié)議形式達成以下事項解決方案：

1.確定電梯使用管理者，并配備至少1名電梯安全管理員。 

2.配備電梯值班員，并且在電梯運行期間在崗。

3.增設(shè)電梯工程費用的預(yù)算及其籌集方案。

4.電梯運行、維護保養(yǎng)、檢驗檢測等費用的分攤方案。

5.對利益受損業(yè)主的補償方案。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定其他應(yīng)當由業(yè)主協(xié)商確定的事項。

四、資金籌集

（一）根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商確定。

（二）房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、住宅專項維修資金。

（三）原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位的資金補助。

（四）社會投資等其他合法資金來源。

五、實施主體

同意增設(shè)電梯的所有業(yè)主為增設(shè)電梯的實施主體（即建設(shè)單位），負責(zé)前期組織協(xié)調(diào)、辦理各項審批手續(xù)、工程建設(shè)管理、設(shè)備采購、使用維護等相關(guān)工作。同意增設(shè)電梯的所有業(yè)主也可以經(jīng)公證書面委托住宅的原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房改房原售房單位、電梯安裝企業(yè)或個別業(yè)主等作為實施主體承擔上述工作。

上述同意增設(shè)電梯的業(yè)主或受委托的單位應(yīng)當承擔《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的工程項目建設(shè)單位及特種設(shè)備使用單位的責(zé)任。

六、組織實施

（一）方案設(shè)計。由實施主體委托住宅建筑物原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的其它設(shè)計單位進行方案設(shè)計。設(shè)計方案應(yīng)當包括原建筑平面圖、加裝電梯總平面圖及各層平面圖、立面圖和剖面圖。

（二）征求意見。實施主體應(yīng)將設(shè)計方案與擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)全體業(yè)主充分協(xié)商，征詢業(yè)主的意見，并對征求意見的全過程和結(jié)果負責(zé)。

（三）辦理規(guī)劃審批手續(xù)。實施主體向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)（不需辦理規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可證），城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范以及本意見的規(guī)定對增設(shè)電梯申請進行審查。

對審查合格的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織批前公示，批前公示應(yīng)當在擬增設(shè)電梯的工程現(xiàn)場、江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站和江門日報同時進行，公示期十天。

公示內(nèi)容包括該梯號（幢）房屋專有部分占該梯號（幢）建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意增設(shè)電梯的證明材料、增設(shè)電梯設(shè)計方案。

批前公示結(jié)束后，無利害關(guān)系人反對的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；若利害關(guān)系人在公示期間提出反對意見，由實施主體與利害關(guān)系人協(xié)商或申請所在街道辦（社區(qū)居委會）協(xié)調(diào)解決，并將協(xié)調(diào)結(jié)果書面提交城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作為審批的參考依據(jù)。

（四）委托勘察和施工圖設(shè)計。實施主體委托具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察單位進行地質(zhì)勘察，委托具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計單位按照規(guī)劃審批意見進行施工圖設(shè)計。

（五）辦理施工圖審查。實施主體將施工圖設(shè)計文件送施工圖審查機構(gòu)進行施工圖審查。

（六）辦理施工許可和告知手續(xù)。

1.電梯井道施工。實施主體應(yīng)當委托具有房建施工總承包資質(zhì)中相應(yīng)等級的施工單位進行施工，施工前應(yīng)向住宅所在地的市（區(qū)）級建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理機構(gòu)辦理工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)，向住宅所在地的市（區(qū)）級建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取建筑工程施工許可證。當施工涉及現(xiàn)狀管線遷改的，實施主體應(yīng)征得各管線單位同意后，由管線單位組織實施管線遷改。

2.電梯安裝施工。電梯安裝施工前應(yīng)到特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理施工前告知，電梯安裝過程應(yīng)當經(jīng)特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求進行監(jiān)督檢驗。

（七）辦理消防設(shè)計備案手續(xù)。實施主體向公安機關(guān)消防機構(gòu)申報消防設(shè)計備案（適用于不含商業(yè)和其它功能的純住宅）。

（八）辦理驗收備案手續(xù)

1.規(guī)劃（條件）核實。增設(shè)電梯工程竣工后，實施主體應(yīng)當?shù)揭?guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃（條件）核實手續(xù)。

2.竣工驗收。規(guī)劃（條件）核實后，實施主體應(yīng)當組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，依法辦理竣工驗收手續(xù)。

3.竣工驗收消防備案。實施主體向公安機關(guān)消防機構(gòu)申報竣工驗收消防備案（適用于不含商業(yè)和其它功能的純住宅）。

4.工程竣工驗收備案。竣工驗收合格后，實施主體應(yīng)當向住宅所在地建設(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。

七、使用管理及維護

實施主體可自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位應(yīng)當履行特種設(shè)備法律法規(guī)規(guī)定的電梯使用管理人的義務(wù)，承擔相應(yīng)責(zé)任。未明確使用管理人的電梯，不得投入使用。

電梯使用管理人應(yīng)當委托有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對電梯進行日常維護保養(yǎng)工作。

電梯單元內(nèi)業(yè)主變更的，除變更后業(yè)主與其他同意增設(shè)電梯業(yè)主達成一致，重新約定電梯管理責(zé)任的外，變更后的業(yè)主應(yīng)按增設(shè)電梯相關(guān)書面協(xié)議的約定承擔原業(yè)主的管理責(zé)任。

電梯投入使用前，使用管理人應(yīng)當?shù)疆數(shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理電梯使用登記。電梯使用管理人變更的，應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)辦理變更登記。

在用電梯定期檢驗周期為1年，電梯使用管理人應(yīng)在安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

八、職責(zé)分工

規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職能做好既有住宅增設(shè)電梯的審批和備案工作，對既有住宅增設(shè)電梯工作進行支持和引導(dǎo)，精簡合并報建流程。

（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門：依實施主體申請到擬增設(shè)電梯現(xiàn)場察看和提供技術(shù)指導(dǎo)；為擬增設(shè)電梯的業(yè)主提供規(guī)劃報建咨詢服務(wù)；對既有住宅增設(shè)電梯建筑設(shè)計方案的審查、批前公示等事項優(yōu)先辦理。

（二）國土部門：為既有住宅增設(shè)電梯的用地提供權(quán)屬查詢服務(wù)。

（三）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門：對既有住宅增設(shè)電梯工程施工許可證核發(fā)、竣工驗收備案、住房公積金的提取等事項優(yōu)先辦理；為擬增設(shè)電梯的業(yè)主提供報建指引服務(wù)。

（四）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門：為實施主體辦理既有住宅增設(shè)電梯安裝施工前告知及電梯使用登記手續(xù)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)；向社會公布有資質(zhì)的電梯制造、安裝、維修保養(yǎng)單位名單等公共服務(wù)信息，方便群眾自主選擇。

（五）消防部門：對既有住宅增設(shè)電梯工程消防設(shè)計備案、竣工驗收消防備案事項優(yōu)先辦理。

原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房改房原售房單位、電梯安裝企業(yè)等應(yīng)當對既有住宅增設(shè)電梯工作予以指導(dǎo)、協(xié)助。