圖解：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售的指導(dǎo)意見

文本解讀：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售的指導(dǎo)意見

JMBG2024028

關(guān)于印發(fā)《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見》的通知

江建〔2024〕120號

各縣（市、區(qū)）人民政府，各有關(guān)單位：

　　為貫徹落實(shí)市委、市政府工作部署，加快推動(dòng)我市工業(yè)廠房發(fā)展，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同市自然資源局制定了《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割管理的指導(dǎo)意見》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局          江門市自然資源局

2024年7月24日

江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見

　　為貫徹落實(shí)《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號），支持企業(yè)盤活土地資源，提高利用率，規(guī)范我市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我市實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、適用類型

　　本意見所指的工業(yè)廠房包括各縣（市、區(qū)）的商品廠房和其他工業(yè)廠房。

　　（一）商品廠房是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在規(guī)定范圍內(nèi)的新出讓工業(yè)用地（含“三舊”改造用地）上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、達(dá)到建設(shè)規(guī)模要求，向市場銷售或出租的工業(yè)廠房。該工業(yè)廠房用地需在出讓合同或補(bǔ)充合同中約定可分割及分割比例。

　　（二）其他工業(yè)廠房是指除商品廠房外，土地權(quán)屬人在持有的工業(yè)用地上根據(jù)規(guī)劃要求建成并已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)。

　　二、商品廠房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營和租售管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的商品廠房的范圍，包括符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等規(guī)劃，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)同意，在國有建設(shè)工業(yè)類用地上開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營的廠房。最高可銷售的建筑面積占總建筑面積的比例標(biāo)準(zhǔn)由各縣（市、區(qū)）政府確定，并在土地出讓合同或補(bǔ)充合同中予以明確。

　　（二）項(xiàng)目開發(fā)單位

　　項(xiàng)目開發(fā)單位應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。鼓勵(lì)社會資本采取與項(xiàng)目開發(fā)單位合資、合作或者獨(dú)資的方式開發(fā)商品廠房項(xiàng)目。

　　（三）建設(shè)規(guī)模

　　商品廠房項(xiàng)目規(guī)模原則上要求占地面積30畝（含）以上或建筑面積在3萬平方米（含）以上，建筑容積率1.6及以上，工業(yè)廠房建筑面積控制在總建筑面積85%（含）以上。辦公、生活等配套用房嚴(yán)禁建造為成套住宅、專家樓、賓館、招待所等。配套用房須與工業(yè)廠房同步設(shè)計(jì)、同步實(shí)施、同步交付使用。“三舊”改造項(xiàng)目在批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)另行確定相關(guān)指標(biāo)。

　　商品廠房項(xiàng)目的容積率應(yīng)按項(xiàng)目所在地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃和《自然資源部關(guān)于發(fā)布<工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)>的通知》（自然資發(fā)〔2023〕72號）確定，并以各縣（市、區(qū)）自然資源部門出具的規(guī)劃條件為準(zhǔn)。

　　（四）分割銷售

　　省級以上工業(yè)園區(qū)的商品廠房項(xiàng)目和其他經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)預(yù)售的商品廠房項(xiàng)目可辦理預(yù)售許可。商品廠房的預(yù)售工程進(jìn)度條件和預(yù)售款監(jiān)管等，按《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》和《廣東省關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售項(xiàng)目工程進(jìn)度形象進(jìn)度條件的通知》（粵建房字〔2001〕2號）等文件執(zhí)行。

　　其他商品廠房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)售制度，參照商品房現(xiàn)售管理的相關(guān)法律法規(guī)或政策文件執(zhí)行。產(chǎn)業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限銷售，辦公、生活服務(wù)等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨產(chǎn)業(yè)類用房按規(guī)定比例且以幢、層、套等固定界線為基本單元（可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進(jìn)行配套分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　商品廠房項(xiàng)目申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前，園區(qū)管委會 [未成立園區(qū)管委會的和工業(yè)園區(qū)外的項(xiàng)目由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）]根據(jù)最高可分割銷售比例，確定項(xiàng)目可銷售范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)最高可分割銷售比例、銷售范圍，按幢、層、套辦理登記手續(xù)。

　　分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后才能進(jìn)行商品廠房銷售。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×最高可分割銷售比例。

　　商品廠房可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間。分割不影響原防火分區(qū)、安全疏散要求。每個(gè)分割單元均應(yīng)符合交通、消防安全等要求，最小建筑面積不應(yīng)少于300平方米。每個(gè)分割單元不得單獨(dú)設(shè)置廚房、衛(wèi)生間，每層可合理集中設(shè)置公共衛(wèi)生間。

　　（五）轉(zhuǎn)讓規(guī)定

　　各縣（市、區(qū)）政府在出讓土地時(shí)，需明確購買商品廠房須滿2年（以不動(dòng)產(chǎn)證書登記時(shí)間計(jì)算）才可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以及購買商品廠房未滿2年進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的處理措施。

　　工業(yè)園區(qū)內(nèi)的商品廠房首次受讓對象與再次轉(zhuǎn)讓對象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟(jì)法人、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。工業(yè)園區(qū)外的商品廠房首次受讓對象與再次轉(zhuǎn)讓對象限定為企業(yè)法人。園區(qū)管委會或?qū)俚劓?zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)對商品廠房受讓對象的資格條件進(jìn)行核準(zhǔn)，出具意見，并根據(jù)土地出讓時(shí)簽訂的《項(xiàng)目投資監(jiān)管協(xié)議》約定對該協(xié)議進(jìn)行相應(yīng)變更，對受讓對象進(jìn)行履約監(jiān)管。

　　（六）運(yùn)營管理

　　項(xiàng)目開發(fā)單位負(fù)責(zé)保障和維護(hù)項(xiàng)目內(nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請有資格、有能力的專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)項(xiàng)目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作。鼓勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)單位引進(jìn)投融資服務(wù)機(jī)構(gòu)，搭建各類科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)平臺，扶持入駐企業(yè)的發(fā)展。

　　入駐企業(yè)應(yīng)符合商品廠房項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位，滿足投資協(xié)議約定或經(jīng)過審批的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)有關(guān)法律法規(guī)。租賃商品廠房的入駐企業(yè)應(yīng)到所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋租賃登記備案。

　　（七）金融支持

　　鼓勵(lì)銀行積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，做好工業(yè)廠房項(xiàng)目的融資支持，依法合規(guī)為建造、購買等環(huán)節(jié)提供融資服務(wù)。按照市場化、法治化原則，對購買廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，合理確定其貸款比例、貸款期限。

　　三、其他工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)、分割轉(zhuǎn)讓管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的其他工業(yè)廠房僅限于制造業(yè)企業(yè)、工業(yè)類用地升級改造開發(fā)項(xiàng)目在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)，外商投資企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的高標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)大廈（以下簡稱“工業(yè)物業(yè)”）。主要適用于企業(yè)盤活低效用地、閑置廠房。

　　（二）分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

　　1.除商品廠房外的其他工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間，不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割。分割不影響原防火分區(qū)、安全疏散要求。每個(gè)分割單元均應(yīng)符合交通、消防安全等要求。分割及分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得將已經(jīng)登記的一宗土地分割為多宗土地，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有。工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按本意見規(guī)定比例且以幢、層等固定界限為基本單元（可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　2.工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓后，原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%；同一宗地同時(shí)有高標(biāo)準(zhǔn)廠房和非高標(biāo)準(zhǔn)廠房的，分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前非高標(biāo)準(zhǔn)廠房的工業(yè)或倉儲功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓（在不動(dòng)產(chǎn)證書附記項(xiàng)中注記清楚起止時(shí)限）。轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓建筑物后需繼續(xù)履行《土地出讓合同》或《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》約定的義務(wù)，如需對約定的義務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的，應(yīng)經(jīng)原簽訂《土地出讓合同》或《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》的政府或部門同意。

　　容積率在2.0以上、層高在四層以上且?guī)лd貨電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的分割轉(zhuǎn)讓可不受本條自留比例及轉(zhuǎn)讓年限的限制。

　　3.工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓的受讓方須為經(jīng)依法注冊登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。

　　（三）辦理程序

　　1.項(xiàng)目資格認(rèn)定

　　“工業(yè)類用地升級”改造開發(fā)項(xiàng)目、外商投資企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的高標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)大廈等根據(jù)江門市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記工作流程等文件的規(guī)定辦理項(xiàng)目資格認(rèn)定。

　　2.開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)權(quán)分割

　　分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后才能進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的分割轉(zhuǎn)讓。每期可分割轉(zhuǎn)讓的建筑面積=本期建筑面積×可分割轉(zhuǎn)讓比例

　　。項(xiàng)目權(quán)利人在申請辦理工業(yè)物業(yè)分割登記前，應(yīng)委托有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋測繪，并制定分割轉(zhuǎn)讓方案。分割轉(zhuǎn)讓方案應(yīng)按照《中華人民共和國民法典》第274條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，明確項(xiàng)目的共有部分，項(xiàng)目分割、轉(zhuǎn)讓的范圍及比例，并在測繪報(bào)告及附圖中注明。轉(zhuǎn)讓雙方在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)對測繪報(bào)告中共有部分的范圍及面積簽名確認(rèn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)征求不動(dòng)產(chǎn)所在地縣（市、區(qū)）自然資源主管部門對工業(yè)物業(yè)分割的意見，自然資源主管部門一般應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)將意見回復(fù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

　　3.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　轉(zhuǎn)讓雙方憑項(xiàng)目資格認(rèn)定材料、受讓方是轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的相關(guān)材料（可由買賣雙方出具承諾書，承諾雙方企業(yè)為產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，并承諾如弄虛作假由雙方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任）等申請辦理交易網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　四、附則

　　（一）本意見自2024年8月1日起實(shí)施，有效期至2029年7月31日。如上級出臺最新文件規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　（二）在本意見實(shí)施前，其他工業(yè)廠房已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)分割或分割轉(zhuǎn)讓但未實(shí)施完成的項(xiàng)目，按照已批準(zhǔn)的方案辦理。

　　（三）重點(diǎn)外資總部辦公物業(yè)產(chǎn)權(quán)，及在2020年11月30日《江門市科學(xué)技術(shù)局 江門市國土資源局 江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于江門市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理實(shí)施辦法》（江科〔2015〕250號）失效前已經(jīng)有關(guān)部門審批通過的科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目，可參照本意見其他工業(yè)廠房辦理產(chǎn)權(quán)分割及轉(zhuǎn)讓。其中，重點(diǎn)外資總部辦公物業(yè)累計(jì)分割登記和轉(zhuǎn)讓面積不得超過總建筑面積的40%。