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JMBG2020064

圖解：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見

文本解讀：江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見

關(guān)于印發(fā)《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見》的通知

各市（區(qū)）人民政府，各有關(guān)單位：

　　為貫徹落實(shí)市委、市政府有關(guān)工業(yè)立市等工作部署，加快推動我市工業(yè)廠房發(fā)展，根據(jù)省有關(guān)文件的精神和市政府工作要求，結(jié)合我市實(shí)際，江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同江門市自然資源局對《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割管理的指導(dǎo)意見（試行）》進(jìn)行了修訂，制定了《江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割管理的指導(dǎo)意見》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局       江門市自然資源局

2021年1月29日

江門市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售管理的指導(dǎo)意見

　　為貫徹落實(shí)《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）和《廣東省自然資源廳關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記有關(guān)事項的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕3號），支持企業(yè)盤活土地資源，提高利用率，規(guī)范我市工業(yè)廠房開發(fā)經(jīng)營和分割銷售行為，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我市實(shí)際，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

　　一、適用類型

　　本意見所指的工業(yè)廠房包括各市(區(qū))的商品廠房和其他工業(yè)廠房。

　　（一）商品廠房是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在規(guī)定范圍內(nèi)的新出讓工業(yè)用地或“三舊”改造用地上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、達(dá)到建設(shè)規(guī)模要求，向市場銷售或出租的工業(yè)廠房。該工業(yè)廠房用地需在出讓合同或補(bǔ)充合同中約定可分割及分割比例。

　　（二）其他工業(yè)廠房是指除商品廠房外，土地權(quán)屬人在持有的工業(yè)用地上根據(jù)規(guī)劃要求建成并已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)。

　　二、商品廠房項目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營和租售管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的商品廠房的范圍，包括符合國土空間規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃）、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等規(guī)劃，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)同意，在國有建設(shè)工業(yè)類用地上開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營的廠房。土地需位于工業(yè)園區(qū)或?qū)儆凇叭f”改造用地。各工業(yè)園區(qū)應(yīng)根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，合理控制園區(qū)內(nèi)商品廠房總量，原則上商品廠房項目用地面積占各園區(qū)總面積的20%以內(nèi)。最高可銷售的計容建筑面積占總計容建筑面積的比例標(biāo)準(zhǔn)由各市（區(qū)）確定，并在土地出讓合同或補(bǔ)充合同中予以明確。

　　（二）項目開發(fā)單位

　　項目開發(fā)單位應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。鼓勵社會資本采取與項目開發(fā)單位合資、合作或者獨(dú)資的方式開發(fā)商品廠房項目。

　　（三）建設(shè)規(guī)模

　　商品廠房項目規(guī)模原則上要求占地面積30畝（含）以上或建筑面積在3萬平方米（含）以上，建筑容積率1.6及以上，工業(yè)廠房建筑面積控制在總計容建筑面積80%（含）以上。辦公、生活等配套用房嚴(yán)禁建造為成套住宅、專家樓、賓館、招待所等。配套用房須與工業(yè)廠房同步設(shè)計、同步實(shí)施、同步交付使用。“三舊”改造項目在批準(zhǔn)項目實(shí)施時另行確定相關(guān)指標(biāo)。

　　商品廠房項目的容積率應(yīng)按項目所在地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃和《江門市市區(qū)工業(yè)用地容積率管理的實(shí)施意見》（試行）確定，并以各市（區(qū)）自然資源部門出具的規(guī)劃條件為準(zhǔn)。

　　（四）分割銷售

　　省級以上工業(yè)園區(qū)的商品廠房項目及其他經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)預(yù)售的商品廠房項目，可辦理預(yù)售許可。商品廠房的預(yù)售工程進(jìn)度條件和預(yù)售款監(jiān)管等,按《廣東省商品房預(yù)售管理條例》和《廣東省關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售項目工程進(jìn)度形象進(jìn)度條件的通知》（粵建房字〔2001〕2號）等文件執(zhí)行。

　　其他商品廠房項目實(shí)行現(xiàn)售制度，參照《關(guān)于印發(fā)<江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法>的通知》(江建〔2019〕226號)等文件執(zhí)行。產(chǎn)業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限銷售，辦公、生活服務(wù)等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨產(chǎn)業(yè)類用房按規(guī)定比例且以幢、層、套等固定界線為基本單元（可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進(jìn)行配套分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　商品廠房項目申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前，園區(qū)管委會（“三舊”改造項目由屬地“三舊”改造管理部門）根據(jù)最高可分割銷售比例，確定項目可銷售范圍。不動產(chǎn)登記部門根據(jù)最高可分割銷售比例、銷售范圍，按幢、層、套辦理登記手續(xù)。

　　分期開發(fā)建設(shè)的項目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后才能進(jìn)行商品廠房銷售。每期可銷售的建筑面積=本期建筑面積×最高可分割銷售比例。

　　商品廠房可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間。每個分割單元均應(yīng)符合交通、消防安全等要求，最小建筑面積不應(yīng)少于300平方米。每個分割單元不得單獨(dú)設(shè)置廚房、衛(wèi)生間，每層可合理集中設(shè)置公共衛(wèi)生間。

　　（五）轉(zhuǎn)讓規(guī)定

　　各市（區(qū)）在出讓土地時，需明確購買商品廠房須滿2年（以不動產(chǎn)證書登記時間計算）才可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以及購買商品廠房未滿2年進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的處理措施。

　　工業(yè)園區(qū)內(nèi)的商品廠房首次受讓對象與再次轉(zhuǎn)讓對象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟(jì)法人、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。園區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)對購買對象與轉(zhuǎn)讓對象的資格條件進(jìn)行核準(zhǔn)，并出具意見，作為商品廠房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）或交易網(wǎng)簽備案的依據(jù)。“三舊”改造項目首次受讓對象與再次轉(zhuǎn)讓對象限定為企業(yè)法人。

　　（六）運(yùn)營管理

　　項目開發(fā)單位負(fù)責(zé)保障和維護(hù)項目內(nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請有資格、有能力的專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)項目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作。鼓勵項目開發(fā)單位引進(jìn)投融資服務(wù)機(jī)構(gòu)，搭建各類科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)平臺，扶持入駐企業(yè)的發(fā)展。

　　入駐企業(yè)應(yīng)符合商品廠房項目的產(chǎn)業(yè)定位，滿足投資協(xié)議約定或經(jīng)過審批的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)有關(guān)法律法規(guī)。租賃商品廠房的入駐企業(yè)應(yīng)到所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋租賃登記備案。

　　（七）金融支持

　　鼓勵銀行積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大對商品廠房項目的融資支持力度，提供按揭等融資服務(wù)。鼓勵金融機(jī)構(gòu)對項目開發(fā)單位提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款；對購買廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，首付可不高于購買廠房總價的30%，余額貸款期限可不少于10年。

　　三、其他工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)、分割轉(zhuǎn)讓管理

　　（一）適用范圍

　　本意見的其他工業(yè)廠房僅限于制造業(yè)企業(yè)、外商投資企業(yè)、工業(yè)類用地升級改造開發(fā)項目和科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割項目在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)（以下簡稱“工業(yè)物業(yè)”）。主要適用于企業(yè)盤活低效用地、閑置廠房。

　　（二）分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

　　1．除了商品廠房外的其他工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間，不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割。每個分割單元均應(yīng)符合交通、消防安全等要求。分割及分割轉(zhuǎn)讓時，不得將已經(jīng)登記的一宗土地分割為多宗土地，辦理不動產(chǎn)登記時標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有。工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按規(guī)定比例且以幢、層等固定界限為基本單元（可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　2．工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的工業(yè)或倉儲功能的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前工業(yè)或倉儲功能確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓（在不動產(chǎn)證書附記項中注記清楚起止時限）。

　　容積率在1.6以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的分割轉(zhuǎn)讓可不受本條限制。

　　3．工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓的受讓方限定為企業(yè)法人。其中，制造業(yè)企業(yè)工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓方須為經(jīng)依法注冊登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)。受讓方是否為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，由各市（區(qū)）工業(yè)和信息化部門進(jìn)行核準(zhǔn)并出具意見，作為轉(zhuǎn)讓雙方辦理合同網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。

　　（三）辦理程序

　　1．資格核準(zhǔn)

　　各市（區(qū)）工業(yè)和信息化部門、商務(wù)部門、“三舊”改造工作部門、科技部門根據(jù)江門市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記工作流程等文件的規(guī)定辦理資格核準(zhǔn)。

　　2．開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)權(quán)分割

　　分期開發(fā)建設(shè)的項目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施建成驗(yàn)收后才能進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的分割轉(zhuǎn)讓。每期可分割轉(zhuǎn)讓的建筑面積=本期建筑面積×可分割轉(zhuǎn)讓比例。項目權(quán)利人在申請辦理工業(yè)物業(yè)分割登記前,應(yīng)委托有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋測繪，并制定分割轉(zhuǎn)讓方案。分割轉(zhuǎn)讓方案應(yīng)按照《民法典》第274條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”的規(guī)定，明確項目的共有部分,分割、轉(zhuǎn)讓的范圍及比例，并在測繪報告及附圖中注明。轉(zhuǎn)讓雙方在辦理轉(zhuǎn)移登記時應(yīng)對測繪報告中共有部分的范圍及面積簽名確認(rèn)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)征求各市（區(qū)）自然資源部門對工業(yè)物業(yè)分割的意見，各市（區(qū)）自然資源部門一般應(yīng)在7個工作日內(nèi)將意見回復(fù)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

　　3．產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　轉(zhuǎn)讓雙方憑上述1、2點(diǎn)的資格核準(zhǔn)材料、工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓方案、測繪報告等材料向?qū)俚夭粍赢a(chǎn)登記部門申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　四、附則

　　（一）本意見自2021年2月28日起實(shí)施，有效期至2024年5月1日。如上級出臺最新文件規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　（二）在本意見實(shí)施前，其他工業(yè)廠房已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)分割或分割轉(zhuǎn)讓但未實(shí)施完成的項目，按照已批準(zhǔn)的方案辦理。

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