已到期失效

JMBG2019012

關(guān)于印發(fā)《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于江門市市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知

各區(qū)人民政府，市金融局，人民銀行江門市中心支行，銀監(jiān)會(huì)江門監(jiān)管分局，各區(qū)住建局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、建筑施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)：

為積極落實(shí)減稅降費(fèi)政策，助力企業(yè)發(fā)展，優(yōu)化營商環(huán)境，我局制定了《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于江門市市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，經(jīng)市司法局審核符合規(guī)范性文件有關(guān)要求，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

                            江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

                                2019年6月12日

（聯(lián)系人：陳才豐，聯(lián)系電話：3831635）

公開方式：主動(dòng)公開 

江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于江門市

市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則

第一章  總 則

第一條 為了進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款的收存和使用行為，維護(hù)商品房預(yù)售交易雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則適用在江門市市區(qū)內(nèi)依法預(yù)售的商品房預(yù)售款收存和使用的管理。

第三條 本細(xì)則所稱的商品房預(yù)售款是指預(yù)購人依照房屋買賣合同的約定，預(yù)先支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱開發(fā)企業(yè)），在商品房竣工驗(yàn)收交付使用前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)。

第四條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門為商品房預(yù)售款監(jiān)管部門。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管，各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（下稱區(qū)監(jiān)管部門）負(fù)責(zé)所在轄區(qū)商品房預(yù)售款收存和使用的監(jiān)督管理。

第二章 商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的簽訂

第五條 開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)與區(qū)監(jiān)管部門及項(xiàng)目所在地可以設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管賬戶（下稱監(jiān)管賬戶）的商業(yè)銀行共同簽訂《江門市區(qū)商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書》（下稱《監(jiān)管協(xié)議書》），開發(fā)企業(yè)、區(qū)監(jiān)管部門及開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行（下稱監(jiān)管銀行）三方根據(jù)《監(jiān)管協(xié)議書》共同監(jiān)管商品房預(yù)售款的收存和使用。

第六條 簽訂《監(jiān)管協(xié)議書》時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)管賬戶名稱和監(jiān)管賬號。開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別單獨(dú)設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。監(jiān)管賬戶性質(zhì)為專用賬戶，實(shí)行專款專戶、專款專存、專款專用，應(yīng)當(dāng)采取支票等轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行結(jié)算。

第三章 商品房預(yù)售款的收存

第七條 預(yù)購人應(yīng)當(dāng)依合同約定將房款存入該預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照區(qū)監(jiān)管部門的核準(zhǔn)意見撥付預(yù)售款。

開發(fā)企業(yè)不得避開監(jiān)管自行直接收存預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款。

第八條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將與預(yù)購人簽訂認(rèn)購書時(shí)已收取的定金或預(yù)訂款，在與預(yù)購人簽訂買賣合同后，及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

第九條 開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂買賣合同時(shí)，選擇任何繳款方式都必須明確每一期繳款的具體時(shí)間及金額，并按繳款方式填寫《商品房預(yù)售款繳款通知書》（下稱《繳款通知書》）。

開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人在“江門市房地產(chǎn)交易綜合管理信息系統(tǒng)”（下稱系統(tǒng)）上下載簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)將系統(tǒng)打印的《繳款通知書》交給預(yù)購人，由預(yù)購人直接到該預(yù)售商品房項(xiàng)目監(jiān)管賬戶的開設(shè)銀行繳交商品房預(yù)售款（可在該銀行的任何網(wǎng)點(diǎn)繳款）。

第十條 預(yù)購人按照《繳款通知書》履行相關(guān)繳款義務(wù)后，收款銀行或轉(zhuǎn)賬銀行應(yīng)當(dāng)按《繳款通知書》記載的內(nèi)容在銀行系統(tǒng)“摘要”欄注明購房地址或預(yù)購人姓名，并將《繳款通知書》（在第一、二聯(lián)上加蓋業(yè)務(wù)專用章），連同銀行入賬憑證（應(yīng)當(dāng)注明購房地址）退給預(yù)購人。

預(yù)購人憑《繳款通知書》第一、二聯(lián)及銀行入賬憑證向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款票據(jù)，同時(shí)與開發(fā)企業(yè)一并在《繳款通知書》第一、二聯(lián)上簽名（章）（該簽名須與買賣合同簽名一致）。《繳款通知書》第三聯(lián)可以作為銀行入賬憑證的附件。

第十一條 預(yù)購人通過POS機(jī)繳交預(yù)售款的，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)企業(yè)的POS機(jī)回單上注明預(yù)購人姓名及購房地址。

預(yù)購人通過網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬繳交預(yù)售款的，應(yīng)打印網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬清單，在清單上簽名、注明購房地址及房款已轉(zhuǎn)入的監(jiān)管賬戶號碼。

《繳款通知書》第一聯(lián)、銀行入賬憑證、POS機(jī)回單或者網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬清單應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)企業(yè)辦理合同登記備案的要件。

第十二條 開發(fā)企業(yè)確定預(yù)購人已將首期房款或按買賣合同約定將商品房預(yù)售款足額存入監(jiān)管賬戶后，應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)，向管轄的區(qū)監(jiān)管部門辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；區(qū)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記備案。

第十三條 預(yù)購人申請辦理按揭貸款（含公積金貸款）的，貸款銀行應(yīng)當(dāng)按照借款合同、買賣合同的約定，將預(yù)購人的按揭貸款直接轉(zhuǎn)入該按揭房屋所在預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶。

第四章 商品房預(yù)售款的撥付使用

第十四條 商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的工程施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)的款項(xiàng)，不得挪作他用。

商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工后到撤銷賬戶監(jiān)管前，可以用于抵扣項(xiàng)目土地成本。用于抵扣的預(yù)售款不可以超過土地成本。

第十五條  開發(fā)企業(yè)必須按照申請預(yù)售許可時(shí)提交的預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度用款計(jì)劃合理支付有關(guān)工程款，申請使用商品房預(yù)售款時(shí)，由工程總承包單位、工程監(jiān)理企業(yè)、項(xiàng)目所在地的區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督實(shí)施機(jī)構(gòu)確認(rèn)工程進(jìn)度。用于支付預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)度款的預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全數(shù)撥付到開發(fā)項(xiàng)目工程總承包商指定的賬戶。

第十六條 項(xiàng)目所在地的各區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對工程款使用情況進(jìn)行監(jiān)督，勘查工程進(jìn)度情況。

第十七條 開發(fā)企業(yè)申請撥付使用預(yù)售款，用于支付預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)度款的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報(bào)《商品房預(yù)售款使用申請表》（系統(tǒng)打印，下同），并向區(qū)監(jiān)管部門提交以下材料：

（一）商品房預(yù)售款使用申請表（應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目工程總承包企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、項(xiàng)目所在地的區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督實(shí)施機(jī)構(gòu)共同確認(rèn)簽字蓋章）；

（二）監(jiān)管賬戶余額單；

（三）上期申請款劃出監(jiān)管賬戶回單（首次申請的不用提交）；

（四）已支付的工程進(jìn)度款憑證或需要支付的工程款請款書；

（五）其他能夠證明需要支付工程款的材料。

第十八條 開發(fā)企業(yè)申請撥付使用預(yù)售款，用于支付向政府部門繳交的各項(xiàng)費(fèi)用或稅金的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報(bào)《商品房預(yù)售款使用申請表》，并向區(qū)監(jiān)管部門提交以下材料：

（一）商品房預(yù)售款使用申請表；

（二）監(jiān)管賬戶余額單；

（三）上期申請款劃出監(jiān)管賬戶回單（首次申請的不用提交）；

（四）該預(yù)售項(xiàng)目已繳交政府部門相關(guān)費(fèi)用、稅金的憑證或繳費(fèi)、繳稅通知書；

（五）其他補(bǔ)充的材料。

第十九條 開發(fā)企業(yè)申請撥付使用預(yù)售款，用于抵扣項(xiàng)目土地成本的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報(bào)《商品房預(yù)售款抵扣土地成本申請表》，并向區(qū)監(jiān)管部門提交以下材料：

（一）項(xiàng)目竣工報(bào)告；

（二）項(xiàng)目土地成本的有效憑證；

（三）監(jiān)管賬戶余額單；

（四）其他補(bǔ)充的材料。

第二十條 區(qū)監(jiān)管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)誠信信息管理進(jìn)行獎(jiǎng)懲措施，對符合條件的誠信企業(yè)提供便利化服務(wù)；對嚴(yán)重失信企業(yè)從嚴(yán)審核預(yù)售款申請。

區(qū)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款申請之日起5個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)；對符合本細(xì)則第十七條、第十八條、第十九條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)同意其使用；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。

第二十一條 監(jiān)管銀行向開發(fā)企業(yè)撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款時(shí)，必須憑區(qū)監(jiān)管部門加具同意撥付意見的《商品房預(yù)售款使用申請表》或《商品房預(yù)售款抵扣土地成本申請表》進(jìn)行撥付。

第二十二條 預(yù)售項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人解除購房合同需要退回購房預(yù)售款的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管部門提交以下材料：

（一）商品房預(yù)售款使用申請表（網(wǎng)上系統(tǒng)打印）；

（二）雙方解除合同申請材料；

（三）原預(yù)購人繳款證明；

（四）原預(yù)購人銀行賬戶；

（五）其他必要補(bǔ)充的材料。

區(qū)監(jiān)管部門核實(shí)情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售款使用申請表》加具預(yù)售款劃入原預(yù)購人賬戶的意見，交開發(fā)企業(yè)到監(jiān)管銀行劃出購房預(yù)售款。

第二十三條 有下列情形之一的，區(qū)監(jiān)管部門可以暫停核準(zhǔn)同意預(yù)售款使用申請：

（一）開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；

（二）預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；

（三）其他違反商品房預(yù)售資金管理的行為。

第五章 監(jiān)管賬戶的管理

第二十四條 開發(fā)企業(yè)需要變更監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)監(jiān)管部門提交以下材料申請變更：

（一）原監(jiān)管銀行同意注銷監(jiān)管賬戶的意見書；

（二）原監(jiān)管賬戶余額單；

（三）與現(xiàn)監(jiān)管賬戶的監(jiān)管銀行簽訂的監(jiān)管協(xié)議（需用POS機(jī)收款的應(yīng)附POS機(jī)業(yè)務(wù)協(xié)議書）；

（四）注銷原監(jiān)管賬戶的《商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)算申請表》（網(wǎng)上系統(tǒng)打印）；

（五）說明變更監(jiān)管賬戶原因及事項(xiàng)的申請書；

（六）其他必要補(bǔ)充的材料。

第二十五條 區(qū)監(jiān)管部門審核通過后，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)算申請表》中加具將原監(jiān)管賬戶預(yù)售款余額劃入現(xiàn)監(jiān)管賬戶的意見，交開發(fā)企業(yè)到原監(jiān)管銀行辦理注銷原監(jiān)管賬戶和預(yù)售款余額劃轉(zhuǎn)手續(xù)，并憑開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售款余額轉(zhuǎn)入現(xiàn)監(jiān)管賬戶的憑證，完成變更監(jiān)管賬戶的審批手續(xù)。

第二十六條 預(yù)售項(xiàng)目在辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，對應(yīng)的監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于已收存商品房預(yù)售款總額的5%。監(jiān)管賬戶涉及的所有商品房預(yù)售項(xiàng)目在辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可以向區(qū)監(jiān)管部門申請撤銷賬戶監(jiān)管，申請通過后，該預(yù)售項(xiàng)目商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議同時(shí)終止。

第二十七條 區(qū)監(jiān)管部門應(yīng)建立預(yù)售商品房監(jiān)管賬戶檔案，及時(shí)掌握各監(jiān)管賬戶使用情況。

第二十八條 開發(fā)企業(yè)在獲得監(jiān)管銀行按月出具監(jiān)管賬戶預(yù)售款資金收支情況的對賬單后，應(yīng)附上已售房屋房款收繳情況明細(xì)表于每月10日前報(bào)送區(qū)監(jiān)管部門核查備案。

第二十九條 區(qū)監(jiān)管部門應(yīng)不定期對各預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及預(yù)售款撥付情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第六章 法律責(zé)任

第三十條 開發(fā)企業(yè)違反本細(xì)則規(guī)定使用商品房預(yù)售款和直接收存商品房預(yù)售款的，區(qū)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款。

第三十一條 監(jiān)管銀行違反本細(xì)則規(guī)定撥付商品房預(yù)售款和監(jiān)管部門違反本細(xì)則規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng)；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

第三十二條 施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)不按項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際進(jìn)度，協(xié)助提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。

第三十三條 監(jiān)管部門及其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

第七章 附則

第三十四條 本細(xì)則自2019年7月12日起實(shí)施，有效期至2021年10月31日。《關(guān)于印發(fā)<江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于江門市市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則>的通知》（江建〔2016〕342號）同時(shí)廢止。

臺山市、開平市、鶴山市、恩平市參照執(zhí)行。

附件：1.江門市區(qū)商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書

　　　2.商品房預(yù)售款繳款通知書

　　　3.商品房預(yù)售款使用申請表

    4.商品房預(yù)售款抵扣土地成本申請表

    5.商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶結(jié)算申請表