關(guān)于民法典里的居住權(quán)，這些知識你一定要了解_法治宣傳

5月28日，新中國首部《民法典》正式通過，并將于明年1月1日起施行。在眾多新增規(guī)定中，備受關(guān)注的是這部保障民事主體的權(quán)利書中專章規(guī)定的居住權(quán)制度，這也是正式的法律中首次提及此項權(quán)利。

居住權(quán)是一個古老的法律概念，羅馬法就有明確規(guī)定。在羅馬法中，人役權(quán)有用益權(quán)、使用權(quán)與居住權(quán)三種。故居住權(quán)是一種人役權(quán)，即為特定人的利益而設(shè)定的役權(quán)，其最初目的是以遺贈用益權(quán)的方式，使某些有繼承權(quán)的家庭成員（特別是對繼承權(quán)被剝奪的寡婦或未婚女兒）有可能取得一種供養(yǎng)。

根據(jù)全國人大常委會法工委民法室編著的《物權(quán)法立法背景與觀點全集》介紹，早在2001年5月法工委召開的物權(quán)法草案討論會上已有專家提起設(shè)立居住權(quán)制度。2002年《物權(quán)法（征求意見稿）》以8個條文首次規(guī)定了居住權(quán)制度，到2005年《物權(quán)法（草案）》（四次審議稿）則以12個條文系統(tǒng)完善。但在第四次審議物權(quán)法草案之后，全國人大法律委員會研究認為居住權(quán)制度的適用范圍很窄，居住權(quán)糾紛多發(fā)于親屬朋友之間，可通過婚姻法、合同法等救濟渠道加以解決，隨后的物權(quán)法草案及正式版也刪除了居住權(quán)的規(guī)定。《民法典》的頒布，終讓居住權(quán)法定之爭塵埃落定。

《民法典》中的居住權(quán)條文

第三百六十六條　居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

第三百六十九條　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

第九百四十五條第二款業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

此“居住權(quán)”非彼居住權(quán)，亦非租賃權(quán)

有人會問，居住權(quán)和房屋所有人的居住權(quán)利有何區(qū)別？房屋所有人當(dāng)然享有在自己房屋居住的權(quán)利，但這種權(quán)利并非法定的居住權(quán)。房屋所有人在自己的住宅居住的權(quán)利是基于物權(quán)中的私人所有權(quán)，即私人對自己的房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而法定的居住權(quán)屬于用益物權(quán)，是指權(quán)利人按照合同約定或遺囑，對他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活居住的需要的權(quán)利。作為用益物權(quán)的居住權(quán)是在他人房屋之上設(shè)立的，是房屋所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果。

從法條上看，居住權(quán)和租賃合同中的承租人享有承租房的居住權(quán)利大同小異，同樣是對他人的住宅享有占有和使用的權(quán)利。但需要特別注意，居住權(quán)放在了物權(quán)編的用益物權(quán)章節(jié)，而非合同編的租賃合同中。也就意味著法定的居住權(quán)和依據(jù)房屋租賃合同而獲得房屋居住的權(quán)利（租賃權(quán)）截然不同。

居住權(quán)是用益物權(quán)，是對世權(quán)、絕對權(quán)，居住權(quán)人對他人的住宅具有較強的支配力和排他性，其效力僅次于所有權(quán)。基于這種用益物權(quán)，權(quán)利人不僅能占有他人住宅，并以居住為目的使用他人住宅，還能排除他人對住宅的不法妨害。租賃權(quán)是債權(quán)，是對人權(quán)、相對權(quán)，支配力比較低，盡管承租人在一定程度上能夠?qū)ψ赓U物進行占有和使用，但這種占有和使用的權(quán)能不僅受到法律限制，還受到出租人意志的嚴格限制，甚至依附于出租人的意志。

設(shè)立居住權(quán)必須訂立書面形式的居住權(quán)合同，并且應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記才能生效，對抗所有權(quán)人之外的第三人。而租房只需要承租人與出租人簽訂房屋租賃合同即可，即便當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)，也不影響合同的效力。合同具有相對性，承租人只能對出租人主張權(quán)利。除了“買賣不破租賃”的特定場景，承租人無法對抗第三人。

居住權(quán)的期限是多久，法律并沒有規(guī)定和限制，所以當(dāng)事人雙方可以就居住權(quán)的期限協(xié)商。具有人役權(quán)屬性的居住權(quán)隨權(quán)利人存續(xù)，具有長期穩(wěn)定的特點，甚至可以是居住權(quán)人的生命期限。而房屋租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

居住權(quán)原則上無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。而商事領(lǐng)域的租賃合同大部分都是有償?shù)模凶馊诵枰春贤Ц蹲饨稹?/section>

居住權(quán)的應(yīng)用

居住權(quán)主要是為了贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等生活需要而設(shè)立，解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問題，根本目的是保障弱勢群體實現(xiàn)“住有所居”。未來居住權(quán)可能運用在以下場景。

離婚后的弱勢方保護、婚姻財產(chǎn)約定、以房養(yǎng)老、公租房。

對離婚后的弱勢方居住權(quán)利的保護，在司法解釋中就有規(guī)定。《婚姻法解釋（一）》第27條第3款：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”但客觀的講，司法解釋并不是法律，此規(guī)定也并不是法定的居住權(quán)，對弱勢方的保護未必到位。《民法典》生效后，離婚后的弱勢方可以借居住權(quán)制度，實現(xiàn)不取得所有權(quán)的“住有所居”。

男女結(jié)婚，婚前財產(chǎn)為個人所有，房產(chǎn)要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。

規(guī)范市場，讓老年人安居。在“以房養(yǎng)老”的模式下，附帶居住權(quán)合同。老人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給有資質(zhì)的機構(gòu)獲取對價，滿足老年生活需要。同時在該房產(chǎn)上設(shè)立的居住權(quán)可以保障老人居住養(yǎng)老，不到身故這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

公租房未來可能會通過“居住權(quán)”加以確認。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。

后話

居住權(quán)的存在，能夠保障部分弱勢群體的權(quán)益。居住權(quán)制度的到來，也會讓產(chǎn)地產(chǎn)交易更加復(fù)雜。

房產(chǎn)是一個社會資源的綜合體。設(shè)立居住權(quán)的房產(chǎn)，與其掛鉤的入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)人所有還是居住權(quán)人所有？

等到房產(chǎn)稅法公布實施后，納稅義務(wù)人是誰？

老賴借“居住權(quán)”逃避債務(wù)，設(shè)立了居住權(quán)的法拍房，誰會購買呢？

以上的疑問，都有待司法解釋進一步完善和細化。

來源：北大法律信息網(wǎng)、北大法寶法律法規(guī)庫、北大法寶法學(xué)期刊庫

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