文件鏈接：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)項目交接行為的通知

　　圖解：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)項目交接行為的通知

　　《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)項目交接行為的通知》解讀方案

　　一、基本情況

　　當(dāng)前我市物業(yè)管理地方立法正在推進，尚未出臺涉及規(guī)范物業(yè)項目交接行為監(jiān)管的地方性法規(guī)。為進一步規(guī)范物業(yè)管理項目交接活動，維護業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局于2020年起組織開展制訂《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范物業(yè)項目交接行為的通知》（簡稱《通知》）的相關(guān)工作。根據(jù)《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《通知（初稿）》，書面征求屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市物業(yè)管理協(xié)會的意見和建議，并向公眾征求意見，經(jīng)報市司法局審核，最終形成了本《通知》。

　　二、《通知》出臺必要性

　　在2019年物業(yè)管理專項整治和日常物業(yè)投訴處理中發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)物業(yè)交接矛盾突出，存在業(yè)主共有資料不移交或遺失、共有設(shè)施設(shè)備損壞責(zé)任爭議、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種理由拒不退出或不配合移交、承接查驗工作落實不到位等問題，急需進一步規(guī)范物業(yè)項目交接行為，明確交接各方要求，落實承接查驗備案，加強對物業(yè)項目交接工作全過程的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺《通知》，是從利于行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展出發(fā)，為加強物業(yè)項目交接管理提供抓手，可以為各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局加強物業(yè)項目交接行為監(jiān)管提供工作指導(dǎo)。

　　三、《通知》重點說明的幾個問題

　　《通知》內(nèi)容包括界定交接范圍、明確交接各方要求、強化交接監(jiān)管、附件等部分，條文突出規(guī)范物業(yè)項目交接行為監(jiān)管工作的指導(dǎo)性。

　　（一）落實前期物業(yè)管理承接查驗備案。物業(yè)承接查驗是項目交接的基礎(chǔ)工作，物業(yè)承接查驗工作落實不到位，會導(dǎo)致物業(yè)管理活動存在開發(fā)遺留問題、業(yè)主共有資料遺失、設(shè)施設(shè)備損壞責(zé)任難以認定等問題。現(xiàn)有上位法規(guī)中，對前期物業(yè)服務(wù)提出承接查驗備案要求，要求業(yè)主大會成立后的交接行為參照執(zhí)行。《通知》明確各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要加強督促前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行承接查驗備案，通過備案工作的落實，實現(xiàn)承接查驗工作的開展，保障業(yè)主利益。

　　（二）明確共用設(shè)施設(shè)備維護責(zé)任。小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備日常維護是物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容，容易被業(yè)主忽視，較易存在設(shè)施設(shè)備維護不到位情形，致使設(shè)施設(shè)備損壞，特別是消防設(shè)施設(shè)備的損壞危及業(yè)主人身財產(chǎn)安全。《通知》除規(guī)定不得損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財物和共用設(shè)施設(shè)備外，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任，要求各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通過行政調(diào)解、引導(dǎo)訴訟等手段，處理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任爭議。

　　（三）加強全過程的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。《通知》告知承接方可以邀請業(yè)主代表以及屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)局參與交接，進行見證和監(jiān)督，要求各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局積極參與現(xiàn)場交接查驗，提倡采取購買服務(wù)的方式，引入物業(yè)管理行業(yè)專家，幫助、指導(dǎo)物業(yè)項目交接。充分利用行政處罰、信用扣分等手段，加強監(jiān)督管理。

　　（四）進一步明確移交資料內(nèi)容。上位法對移交資料內(nèi)容有籠統(tǒng)規(guī)定，但相關(guān)資料具體有哪些，部分移交主體，甚至監(jiān)管部門并不明確。《通知》中制定《物業(yè)項目移交清單表》，進一步明確移交資料、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備具體類別與查驗標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。