圖解：江門市配建房屋管理工作方案

　　解讀文本：江門市配建房屋管理工作方案

　　JMBG2020061

　　關(guān)于印發(fā)《江門市配建房屋管理工作方案》的通知

　　江建〔2021〕24號

　　各市（區(qū)）人民政府，各有關(guān)單位：

　　《江門市配建房屋管理工作方案》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施執(zhí)行。

　　江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局       江門市人才工作局

　　江門市財政局           江門市人力資源和社會保障局

　　江門市自然資源局           江門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

　　國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局

　　2021年1月25日

　　江門市配建房屋管理工作方案

　　為貫徹落實(shí)《江門市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（江府辦函〔2017〕90號）、《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于進(jìn)一步集聚新時代人才建設(shè)人才強(qiáng)市的意見>的通知》（江府〔2019〕1號）和《江門市人民政府辦公室印發(fā)<關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施>的通知》（江府辦〔2020〕3號）等文件精神，加強(qiáng)我市配建房屋管理，現(xiàn)制定工作方案如下：

　　一、指導(dǎo)思想

　　堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，建立健全分工清晰、責(zé)任明確的配建房屋建設(shè)、移交和使用管理制度，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二、適用范圍

　　本工作方案適用于我市出讓商住地塊采用“最高限價+承諾配建住宅建筑面積”競買方式產(chǎn)生的配建房屋的規(guī)劃、建設(shè)、接收及后續(xù)管理（管理規(guī)程詳見附件1）。配建房屋屬于政府資產(chǎn)，包括住宅、配套車位(不含人防車位)和商服等建筑物，不動產(chǎn)權(quán)首次登記在屬地政府指定的單位名下。

　　三、房屋用途

　　（一）配建住宅優(yōu)先用于人才住房，可向符合條件的各類人才無償贈與、配售或配租。配建車位可由接收單位根據(jù)實(shí)際情況，在優(yōu)先滿足人才和本小區(qū)業(yè)主使用的前提下出租或出售。

　　（二）可用于國有住房租賃企業(yè)出租房源。

　　（三）可用于符合政策的保障性住房和拆遷安置房等。

　　（四）符合政策規(guī)定的其他用途。

　　四、人才住房管理規(guī)定

　　配售的人才住房自辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)，不得上市流通周轉(zhuǎn)和以本套住房辦理抵押（用于購買該住房的公積金及商業(yè)按揭貸款除外）；配租的人才住房租賃期限不得超過5年（配售配租流程詳見附件2）。

　　五、責(zé)任分工

　　（一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)配建房屋的移交、接收和管理工作，制定配建房屋移交裝修標(biāo)準(zhǔn)；確定配建房屋的用途和戶型面積范圍，會同人才工作部門制定人才住房的年度配售配租使用計劃，制定配售配租人才住房使用、處分、騰退等具體操作規(guī)則，會同發(fā)展改革部門指導(dǎo)接收單位擬定配售配租人才住房的租金和銷售基準(zhǔn)價格；指導(dǎo)和監(jiān)督配建房屋的運(yùn)營和管理工作。負(fù)責(zé)接收和管理符合政策的保障性住房和拆遷安置房。

　　（二）人才工作部門：負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)、政策指導(dǎo)、考核督查配建房屋用于人才住房配售配租工作。

　　（三）財政部門：負(fù)責(zé)配合房屋接收單位（為行政事業(yè)單位時）做好配建房屋移交、管理所需資金安排。如：配建房屋移交接收誤差結(jié)算時的資金、移交接收或配售配租時應(yīng)繳稅費(fèi)，以及未配售配租時所產(chǎn)生的住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理費(fèi)等資金。

　　（四）人力資源社會保障部門：負(fù)責(zé)符合配售配租條件的人才資格審核工作。

　　（五）自然資源部門：負(fù)責(zé)制定土地出讓公告中配建房屋的相關(guān)內(nèi)容；在批準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖和規(guī)劃條件核實(shí)時審核是否符合配建要求;依申請人申請，將配售人才住房的產(chǎn)權(quán)限制轉(zhuǎn)讓信息記載在不動產(chǎn)登記簿上。

　　（六）國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門：負(fù)責(zé)確定屬地配建房屋交由國有企業(yè)接收的具體單位，協(xié)調(diào)國有企業(yè)接收單位簽訂配建協(xié)議（詳見附件3），抽簽選定配建房屋和辦理配建房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記。負(fù)責(zé)國有住房租賃企業(yè)出租房源的接收和管理。

　　（七）稅務(wù)部門：負(fù)責(zé)制定配建房屋在土地出讓和移交環(huán)節(jié)的稅收指引。

　　（八）配建房屋接收單位：負(fù)責(zé)配建房屋的實(shí)物和產(chǎn)權(quán)接收（含辦理不動產(chǎn)權(quán)登記），加強(qiáng)閑置資產(chǎn)管理，做好配建房屋后續(xù)分配、使用等工作。市本級商住用地產(chǎn)生的配建房屋的接收單位為江門市市區(qū)公房管理中心，各市（區(qū)）商住用地產(chǎn)生的配建房屋的接收單位由各市（區(qū)）政府確定。

　　（九）各市（區(qū)）政府：根據(jù)《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于進(jìn)一步集聚新時代人才建設(shè)人才強(qiáng)市的意見>的通知》（江府〔2019〕1號）文件精神，結(jié)合實(shí)際制定屬地符合條件的各類人才資格。按照本工作方案要求，負(fù)責(zé)落實(shí)屬地配建房屋的接收、用于人才住房的配售配租；指導(dǎo)和監(jiān)督屬地配建房屋的運(yùn)營管理工作；制定屬地人才住房的年度配售配租計劃，并報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。

　　（十）其他單位：根據(jù)職能做好配建房屋建設(shè)移交管理等相關(guān)工作。

　　六、工作要求

　　（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。各級各有關(guān)單位要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的原則定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，結(jié)合實(shí)施人才是第一資源戰(zhàn)略，充分利用好配建房屋，進(jìn)一步吸引人才，留住人才。

　　（二）敢于擔(dān)當(dāng)，協(xié)調(diào)配合。各級各有關(guān)單位要各負(fù)其責(zé)，敢于擔(dān)當(dāng)，加強(qiáng)溝通，分工協(xié)作，密切配合，共同推進(jìn)做好配建房屋的用地出讓、規(guī)劃、建設(shè)、接收及后續(xù)管理等各項(xiàng)工作。

　　（三）公平公正，平等協(xié)商。對土地出讓競買規(guī)則，配建房屋建設(shè)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、移交等要求，須在出讓公告時作出約定，未盡事宜須在配建協(xié)議中詳細(xì)約定，做到公平、公開、公正、誠信。

　　本工作方案自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期五年。方案印發(fā)前的配建房屋如未移交、登記的，可按照本工作方案執(zhí)行。

　　附件：1.配建房屋管理規(guī)程

　　2.人才住房配售配租流程

　　3.宗地房屋配建協(xié)議（模板）

　　附件1

　　配建房屋管理規(guī)程

　　一、土地出讓

　　（一）自然資源部門在土地出讓公告中明確競買規(guī)則、配建房屋用途、戶型面積范圍、移交方式、接收單位、稅收問題指引、配建協(xié)議（模板）等內(nèi)容。

　　（二）在土地出讓前確定配建房屋接收單位，在簽訂土地出讓合同后5個工作日內(nèi)由接收單位與競得人簽訂配建協(xié)議。

　　二、規(guī)劃報建

　　競得人在規(guī)劃報建前，向自然資源部門提交與接收單位簽訂的配建協(xié)議。自然資源部門按照配建協(xié)議中約定的配建要求，在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖中明確相關(guān)配建內(nèi)容。

　　三、房屋選取

　　在辦理項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖后、至項(xiàng)目首次辦理預(yù)（銷）售許可前，接收單位和開發(fā)企業(yè)抽簽選定配建房屋（可結(jié)合后續(xù)使用需求，先按幢抽簽，再按套抽簽），簽訂抽簽結(jié)果確認(rèn)書。

　　四、房屋接收

　　項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，接收單位、開發(fā)企業(yè)按配建協(xié)議約定移交、接收配建房屋，雙方各自承擔(dān)移交環(huán)節(jié)應(yīng)繳稅費(fèi)；接收單位向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，履行產(chǎn)權(quán)人的各項(xiàng)責(zé)任和義務(wù)。

　　五、配售配租

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同人才工作部門制定人才住房年度配售配租計劃。各市（區(qū)）人才住房年度配售配租計劃應(yīng)報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。

　　接收單位根據(jù)人才住房年度配售配租計劃，制定人才住房配售配租方案，向符合條件的各類人才配售配租。

　　附件2

　　人才住房配售配租流程

　　一、方案制定

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同人才工作部門制定人才住房年度配售配租計劃，原則上每年組織兩次。其中各市（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同人才工作部門擬定屬地人才住房年度配售配租計劃后報本級人民政府同意，再由各市（區(qū)）政府報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

　　接收單位對擬配售配租的人才住房應(yīng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，確定配售房屋銷售基準(zhǔn)價和配租房屋市場租金基準(zhǔn)價；根據(jù)配售配租優(yōu)惠政策規(guī)定，按照不同層次人才類別折扣標(biāo)準(zhǔn)計算配租房屋租金、配售房屋售價；根據(jù)人才住房年度配售配租計劃擬定配售配租方案，報本級人民政府同意后實(shí)施。

　　二、公告發(fā)布

　　配售配租方案報本級人民政府同意后，在本級人民政府、人力資源社會保障和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)站發(fā)布公告。

　　三、申請申報

　　符合條件的人才向各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出配售配租住房申請。

　　各市（區(qū)）受理范圍為本轄區(qū)內(nèi)用人單位的人才，原則上按用人單位注冊地確定，注冊地與主要稅收地不一致的以主要稅收地為準(zhǔn)。

　　省部屬高校院所、市屬單位的人才可向市本級或蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行申請；蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)相關(guān)部門可根據(jù)需求情況，將人才住房配售配租至各市（區(qū)）人才，具體范圍在配售配租方案中明確；臺山市、開平市、鶴山市、恩平市配建的人才住房向?qū)俚厝瞬排涫叟渥狻?/p>

　　四、審核公示

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在受理申請后，由人力資源社會保障部門在10個工作日內(nèi)完成人才的資格審核工作；通過資格審核的人員名單由屬地人力資源社會保障、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進(jìn)行公示，公示時間為5個工作日。

　　五、合同簽訂

　　若配售配租房源只有唯一符合條件申請人的，由接收單位直接與申請人簽訂配售配租合同；如有多人申請同一房源的，按人才層次從高到低依次確定，同層次人才之間由接收單位組織搖號隨機(jī)確定，與申請人簽訂配售配租合同。

　　申請人未按合同約定時間繳納購房款或租金的，視同自愿放棄本次申請資格，三年內(nèi)不得再次申請。

　　無償贈與和配售人才住房的過戶稅費(fèi)由法律規(guī)定的納稅義務(wù)人承擔(dān)；配租的人才住房的住宅專項(xiàng)維修資金由接收單位承擔(dān)，配售的人才住房的住宅專項(xiàng)維修資金先由接收單位統(tǒng)一承擔(dān)，并列入配售房屋成本，辦理配售人才住房轉(zhuǎn)移登記時，人才向接收單位支付的購房款中需包含該筆成本費(fèi)用。

　　六、產(chǎn)權(quán)登記

　　配售的人才住房在簽訂買賣合同時，雙方應(yīng)就房屋限售和抵押權(quán)限進(jìn)行約定。雙方在申請配售人才住房轉(zhuǎn)移登記時，在申請表填寫產(chǎn)權(quán)限制轉(zhuǎn)讓信息，自然資源部門根據(jù)登記人的申請,在不動產(chǎn)登記簿上記載產(chǎn)權(quán)限制轉(zhuǎn)讓信息。

　　附件3

　　宗地房屋配建協(xié)議（模板）

　　甲方：              (以下簡稱甲方）

　　乙方：              (以下簡稱乙方）

　　雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、編號為規(guī)劃設(shè)計條件、編號為宗地拍賣出讓公告、競買須知、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及其附件資料等規(guī)定，在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目配建房屋（以下簡稱配建房屋）在建成驗(yàn)收后移交乙方事宜達(dá)成如下協(xié)議條款：

　　一、甲方以出讓競買方式取得的宗地位于，宗地編號為，出讓土地面積為平方米，規(guī)劃允許建設(shè)容積率為，宗地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)見《出讓宗地界址圖》，國有土地使用權(quán)出讓合同：編號為，宗地用途。本宗地配建住宅建筑面積平方米（納入計容住宅建筑面積）、配建商服建筑面積平方米（納入計容商服建筑面積）、車位個，并在甲方建成后直接移交給乙方，不動產(chǎn)權(quán)首次登記在乙方名下。最終結(jié)算面積以不動產(chǎn)登記證明書為準(zhǔn)。

　　二、房屋選定

　　配建房屋建設(shè)采用分散為主、集中為輔的配建形式。

　　（一）配建住宅在項(xiàng)目辦理項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖后，至項(xiàng)目首次辦理預(yù)（銷）售許可前，甲、乙雙方抽簽選定配建房屋，簽訂抽簽結(jié)果確認(rèn)書。

　　（二）配建的商業(yè)公寓、商鋪和車位等，乙方在項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計方案平面圖審批后集中（按層或連續(xù)相鄰的多套）選定，甲乙雙方簽訂抽取結(jié)果確認(rèn)書。

　　三、房屋預(yù)（銷）售

　　有配建房屋的商品房屋預(yù)售許可證（商品房現(xiàn)售備案通知書）中預(yù)（銷）售范圍不包括配建房屋，同時在備注欄注明對應(yīng)預(yù)（銷）售幢中配建的房屋套數(shù)、面積和房號等。甲方不得對外預(yù)（銷）售乙方已選定的配建房屋，并且在新建商品房銷售現(xiàn)場所售商品房提示信息中將已抽取的配建房屋樓幢號、房號明確標(biāo)示。

　　四、房屋面積

　　甲方移交的配建房屋總建筑面積不得小于本合同第一條約定的配建面積。當(dāng)隨機(jī)抽選配建房屋總建筑面積與應(yīng)配建房屋的總建筑面積之差不足該項(xiàng)目未銷售商品房屋最小戶型住房建筑面積的，按該項(xiàng)目最小戶型建筑面積抽取。待房屋確權(quán)辦證后，按照確權(quán)房屋總建筑面積與應(yīng)配建總建筑面積實(shí)際差額，作價結(jié)算，單價按最后抽選的一套房屋所在樓幢同一戶型的網(wǎng)簽均價計算。

　　五、房屋建造及交付標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）項(xiàng)目內(nèi)對外銷售的房屋為帶裝修交付的，則甲方移交的配建房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)要與本地塊項(xiàng)目內(nèi)對外銷售房屋的標(biāo)準(zhǔn)一致。甲方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目辦理預(yù)售許可前按每類戶型裝修一套樣板房，并在裝修質(zhì)量承諾書中承諾交付房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致。若本地塊項(xiàng)目為《江門市配建房屋管理工作方案》印發(fā)后出讓的項(xiàng)目，且項(xiàng)目對外銷售的房屋為毛坯交付的，甲方應(yīng)按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的裝修標(biāo)準(zhǔn)對配建房屋進(jìn)行裝修后交付。

　　若施工和交付過程中發(fā)現(xiàn)低于甲方建設(shè)商品房用材標(biāo)準(zhǔn)的，則推定該種材料均不符合要求，甲方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)全部更換和賠償因此給乙方造成的一切損失。

　　（二）本合同約定的甲方移交的配建房屋質(zhì)量必須符合現(xiàn)行房屋建筑質(zhì)量驗(yàn)收相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，房屋交付后的質(zhì)量保修按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。甲方為配建房屋履行的維修、維護(hù)、保修等義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和期限，均不得低于本項(xiàng)目同期銷售的其他商品房。

　　六、移交

　　配建房屋的交付條件、時間與同幢可售房屋的商品房買賣合同約定內(nèi)容一致。甲方應(yīng)在配建房屋達(dá)到交付條件后30日內(nèi)向乙方書面提出移交申請，將配建房屋的竣工驗(yàn)收備案表、驗(yàn)收、竣工圖紙、使用說明書、質(zhì)量保修書、房屋面積實(shí)測報告等材料一并移交乙方，并制定移交清單，匯總統(tǒng)計配建房屋總建筑面積、總套數(shù)，列明每套配建房屋的幢號、房號、建筑面積等。甲方應(yīng)于配建房屋交付之日起540天內(nèi)申請辦理不動產(chǎn)權(quán)首次登記。

　　七、稅費(fèi)

　　配建房屋在移交前后所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，按照法律法規(guī)規(guī)定由相應(yīng)納稅主體承擔(dān)。其中稅收按《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 廣東省財政廳  廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）〉的通知》（粵稅發(fā)〔2019〕188號）及《國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局關(guān)于配套建設(shè)有關(guān)稅收問題的業(yè)務(wù)指引》執(zhí)行，國家有新政策的按新政策執(zhí)行。

　　八、物業(yè)管理

　　甲方移交的配建房屋納入該項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一管理，費(fèi)用、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與該項(xiàng)目小區(qū)一致。

　　九、宗地轉(zhuǎn)讓

　　甲方按照相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓本地塊使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓前書面通知乙方，并在轉(zhuǎn)讓合同中明確受讓人繼受的配建房屋建設(shè)移交等責(zé)任和義務(wù)。

　　十、違約責(zé)任

　　（一）甲方保證移交給乙方的配建房屋及附屬建筑物沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和不存在任何權(quán)利限制，若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或存在權(quán)利限制時均由甲方負(fù)責(zé)解決和承擔(dān)法律責(zé)任，因此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償。

　　（二）甲方未按照約定時間交房的，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，每套以該套所在樓幢網(wǎng)簽均價為單價，按日向乙方支付總房價的萬分之五的違約金。

　　（三）甲方未按照約定時間辦理初始登記的，自約定的申請辦理初始登記期限屆滿之次日起至實(shí)際申請辦理初始登記之日止，每套以該套所在樓幢網(wǎng)簽均價為單價，按日向乙方支付總房價的萬分之五的違約金。

　　（四）雙方應(yīng)全面實(shí)際地履行本合同約定的各項(xiàng)合同義務(wù)，任何未按合同的約定履行或未適當(dāng)履行的行為，應(yīng)視為違約，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　（五）雙方有權(quán)就對方原因造成的損失依法提出索賠。

　　十一、其他

　　（一）本協(xié)議未盡事宜或調(diào)整事項(xiàng)，可另行協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　（二）在合同執(zhí)行過程中引起的爭議，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，如未能達(dá)成一致，則由本項(xiàng)目所在地法院管轄。

　　（三）本合同一律采用打印文字，手寫無效。

　　（四）在合同履行期間，如需變更合同內(nèi)容的，必須由雙方簽訂正式的補(bǔ)充合同后方可執(zhí)行。

　　（五）本合同自簽訂之日起生效。

　　（六）本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份。

　　甲方（簽章）：                                           乙方（簽章）：

　　法定代表人（簽字）：                                法定代表人（簽字）：

　　簽署日期：                                                  簽署日期：