【案情簡介】

墨宥（化名）與父親墨炎（化名）、胞弟墨衷(化名)多年前在恩平市某鎮(zhèn)合力建有三層半的宅基地房屋，該宅基地以墨炎名義購買，當時口頭約定建成后由父母兩兄弟三戶人各住一層。大家一直遵守該約定，共同居住多年相安無事。直至2018年7月，墨炎與墨衷私下簽訂轉讓協(xié)議，墨炎以八萬六千元的價格將名下的宅基地（房屋）轉讓給墨衷所有。墨衷以該協(xié)議為依據(jù)前往恩平市人民法院立案起訴，要求墨宥一家四口返還原物（房屋）、搬離住所并支付協(xié)議簽訂生效以來的房租。

自收到人民法院的傳票以來，墨宥終日惶恐，夜不能寐。因肢體二級殘疾已多年無法工作，家中還有兩個年幼的女兒在讀書,四口之家的生活開支僅靠妻子打散工和低保戶補貼維持，生活已極度困難，現(xiàn)在更是即將面臨無家可歸的窘況，萬般無奈之下，他孤身一人推著輪椅來到恩平市法律援助處尋求幫助。

法援處工作人員了解情況后，對墨宥的狀況非常同情，當即決定為墨宥特設綠色通道，簡化法律援助申請程序，受理其法律援助申請。經研究后，由墨宥住所地的駐村律師承辦調查該案更有利于維護墨宥的合法權益，工作人員便積極與該村法律顧問律師聯(lián)系，指派駐村律師辦理該案。

承辦律師在接受案件指派后，進行了細致的調查取證、發(fā)現(xiàn)墨衷是城鎮(zhèn)戶口，后撰寫答辯狀并出庭提出以下代理意見：一是訴訟主體不適格。依據(jù)《土地管理法》及《物權法》的相關法律規(guī)定，涉案宅基地使用權屬于農村集體所有的宅基地，農村集體所有的宅基地只能在本農村集體經濟組織成員間進行流轉、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記不發(fā)生效力。而墨衷并未成為該集體經濟組織成員，僅持《房屋轉讓協(xié)議》來證明自己享有訴爭土地（含房屋）的物權權利與法律規(guī)定相抵觸，明顯訴訟主體不適格。二是爭議房產屬于家庭共同財產。由于訴爭宅基地房屋為家庭成員共同出資共建，此房屋應為家庭共同財產，家庭成員之間應團結一致，和諧相處，指出墨衷起訴墨宥于情不合，于法無據(jù)。承辦律師通過在庭審上據(jù)理力爭，情法交融，最終促使墨衷自覺理虧，心悅誠服；同時法官也對墨宥終日爭吵引起家庭矛盾的行為進行了批評教育。最后，在承辦法官的主持下，雙方達成協(xié)議，墨衷申請撤回起訴，法院據(jù)此作出裁定，準許墨衷撤回起訴。

這樣，雙方經此一案，終于冰釋前嫌，握手言和，團結一致，繼續(xù)在同一屋檐下和諧相處，其樂融融。

【案件點評】

本案是返還原物糾紛，涉案房屋為宅基地房屋。近年來，隨著社會經濟的快速發(fā)展，房地產市場的日益火爆,房地產的價格也水漲船高。隨著城市化進程的不斷推進，一些城市居民會基于自用或者投資的目的而選擇購買農村宅基地，因宅基地使用權流轉引發(fā)的糾紛也與日俱增。

1.農村宅基地屬于農村集體所有，非集體成員無權受讓。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”本案中，墨衷非宅基地所在集體經濟組織成員，該宅基地所在地也不在中共中央辦公廳和國務院辦公廳發(fā)布《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》試點區(qū)內，因此涉案房屋買賣合同違反法律法規(guī)強制性規(guī)范，該房屋買賣合同為無效合同。

2.房屋未轉移登記不發(fā)生物權效力。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產登記簿時發(fā)生效力。”涉案房屋并未轉移登記至墨衷名下，墨衷并非涉案房屋權利人，其僅憑協(xié)議要求墨宥返還原物，搬離房屋于法無據(jù)。

3.調解撤訴促進糾紛化解。本案是由于雙方家庭矛盾糾紛日益突出所致，本案承辦律師運用專業(yè)知識，對墨宥進行了批評教育，促成調解撤訴不僅節(jié)約了司法資源，更重要的是能夠彌補當事人家族成員之間緊張的關系，有利于維護家庭的和諧穩(wěn)定，取得了良好的法律效果和社會效果。

供稿：恩平市法律援助處

審核：江門市法律援助處