編 者 按

　　　　居住權(quán)誕生于羅馬法，初衷是為了解決弱勢(shì)群體居住的問(wèn)題，后為大多數(shù)國(guó)家繼承和發(fā)展。我國(guó)民法典首次對(duì)居住權(quán)制度的相關(guān)內(nèi)容作出規(guī)定，較之于原《物權(quán)法》發(fā)生了重大變化，是對(duì)居住權(quán)是否入法爭(zhēng)論的社會(huì)回應(yīng)，也是對(duì)居住權(quán)立法價(jià)值的肯定，具有一定的社會(huì)和現(xiàn)實(shí)意義。

　　　　本文作者通過(guò)對(duì)居住權(quán)基本理論的闡釋?zhuān)诮梃b域外居住權(quán)制度及我國(guó)專(zhuān)家學(xué)者對(duì)居住權(quán)制度的建議意見(jiàn)基礎(chǔ)上，分析了目前我國(guó)現(xiàn)有居住權(quán)制度中的不足，期望以此來(lái)構(gòu)建完善我國(guó)的居住權(quán)。

　　我國(guó)設(shè)立居住權(quán)之爭(zhēng)

　　王利明教授支持設(shè)立居住權(quán)，認(rèn)為居住權(quán)生命力不僅經(jīng)過(guò)了歷史的檢驗(yàn)，對(duì)于解決我國(guó)諸多與住房相關(guān)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也相當(dāng)有價(jià)值；還有學(xué)者認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)制度反映了社會(huì)的需要，為社會(huì)解決了一定的負(fù)擔(dān)，是一種對(duì)社會(huì)有益的行為，同時(shí)也弘揚(yáng)了助人為樂(lè)的道德精神。所有權(quán)人希望自己死后，有些與自己有特殊感情的人能夠繼續(xù)維持生活現(xiàn)狀，如果沒(méi)有法律的規(guī)定，這種意圖就不能實(shí)現(xiàn)。

　　梁慧星教授反對(duì)設(shè)立居住權(quán)，認(rèn)為居住權(quán)適用面很窄，人民法院完全可以根據(jù)現(xiàn)行的法律作出妥當(dāng)裁判，不存在社會(huì)需求的居住權(quán)寫(xiě)進(jìn)民法分則，明顯不合時(shí)宜。

　　其他學(xué)者認(rèn)為如果不移植羅馬法的體系，只引進(jìn)居住權(quán)并把它作為一種新型的物權(quán)種類(lèi)，居住權(quán)是否能融入《物權(quán)法》的框架體系、與其他法律制度契合值得研究。居住權(quán)的問(wèn)題完全可以通過(guò)附條件買(mǎi)賣(mài)租賃以及社會(huì)保障制度來(lái)解決。

　　如今，民法典用6個(gè)條文將居住權(quán)納入法律體系，體現(xiàn)了居住權(quán)入典的必要性，與以往圍繞土地設(shè)立的各項(xiàng)用益物權(quán)不同，居住權(quán)在他人住宅設(shè)立，豐富發(fā)展了我國(guó)用益物權(quán)的體系和種類(lèi)，是用益物權(quán)制度的一種創(chuàng)新。享有居住權(quán)意味著即使沒(méi)有房產(chǎn)證也可以長(zhǎng)期甚至終生居住，即便房屋所有權(quán)變動(dòng)，也不能任意“剔除”該居住權(quán)。雖然《婦女權(quán)益保障法》《老年人權(quán)益保障法》《未成年人保護(hù)法》等對(duì)弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題有一些相應(yīng)的規(guī)定，但不能從根本上解決問(wèn)題，由此可見(jiàn)，居住權(quán)制度的設(shè)立符合社會(huì)發(fā)展的需求，促進(jìn)了物盡其用。設(shè)立居住權(quán)的正當(dāng)性及必要性。

　　滿足特殊群體的居住需求

　　1.滿足了老年人的居住需求。現(xiàn)在，我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，居住權(quán)制度的設(shè)立對(duì)老年人“以房養(yǎng)老”不失為一劑良方。考慮到有的老年人可能將住宅出售給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，購(gòu)買(mǎi)住宅的金融機(jī)構(gòu)與老年人簽訂居住權(quán)合同，設(shè)立居住權(quán)和以房養(yǎng)老的協(xié)議，約定居住權(quán)期限內(nèi)不能收回，如果當(dāng)居住權(quán)受到侵害時(shí)，居住權(quán)人可以直接行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

　　2.平衡了離婚房產(chǎn)分割雙方利益。雖然《物權(quán)法》第42條和2001年最高人民法院《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第3款規(guī)定了夫妻離婚時(shí)，對(duì)居住有困難的一方，法院可以判決該方對(duì)房屋擁有居住權(quán)，但不能從根本上解決問(wèn)題。而用居住權(quán)來(lái)解釋房產(chǎn)分割，更能體現(xiàn)雙方意志，便于矛盾的解決。

　　3.保障公租房等住戶長(zhǎng)期穩(wěn)定住有所居。目前我國(guó)公租房、廉住房的居住權(quán)益主要通過(guò)租賃合同保障，具有不穩(wěn)定性。而設(shè)立居住權(quán)則意味著居住權(quán)人對(duì)住宅進(jìn)行最長(zhǎng)期限、最大限度的利用，有利于保障低收入群體享有長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住權(quán)，圓了“安居夢(mèng)”。

　　司法實(shí)踐的需要

　　隨著人們法律意識(shí)的提高，社會(huì)生活中居住權(quán)糾紛的案件越來(lái)越多，單純靠基于家庭關(guān)系適用《婚姻法》、基于租賃關(guān)系適用《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定無(wú)法從根本上解決現(xiàn)有居住權(quán)的問(wèn)題。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，法院一直面臨執(zhí)行難問(wèn)題，尤其當(dāng)被執(zhí)行人只有唯一一套住房而無(wú)其他可以執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)的情況下，更容易造成執(zhí)行困局。而房屋所有權(quán)能與居住權(quán)能的分離，能夠保障被執(zhí)行人的基本生活居住條件，既體現(xiàn)了對(duì)被執(zhí)行人生存權(quán)的尊重，又防止案件久拖不執(zhí)。

　　房屋作為稀缺資源，應(yīng)最大化地提高利用效能，而在房屋上設(shè)立居住權(quán)制度，使用權(quán)與所有權(quán)分離，必然提高了房屋的價(jià)值和利用率。房屋所有者可以對(duì)房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)能，房屋使用者可以對(duì)房屋享有居住權(quán)，除了滿足最基本的生活需求，更使房屋的多重價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。

　　我國(guó)居住權(quán)入典存在的不足

　　居住權(quán)的確立是民法典物權(quán)編較之于原《物權(quán)法》發(fā)生的最大變化，由6個(gè)條文匯成專(zhuān)門(mén)第十四章，對(duì)居住權(quán)的內(nèi)容做了基本規(guī)定，但是仍存在一定不足之處，本文將逐條進(jìn)行分析。

　　民法典第366條居住權(quán)定義的規(guī)定

　　本條對(duì)居住權(quán)定義做了規(guī)定，“居住權(quán)人”為主體，“他人住宅”為客體，以滿足生活居住的需要。但是，對(duì)于哪些應(yīng)為居住權(quán)人，“他人住宅”的范圍都不夠明確。第一，除自然人為居住權(quán)人，是否還包括法人及非法人組織，目前民法典對(duì)居住權(quán)主體的范圍還需進(jìn)一步明確規(guī)定。第二，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定設(shè)立居住權(quán)，此為意定設(shè)立居住權(quán)，體現(xiàn)了意思自治原則，值得肯定，除了此種方式，是否還包括設(shè)立法定居住權(quán)值得討論。第三，“他人住宅”范圍不明確，該款容易使人產(chǎn)生誤解，難以區(qū)分“住宅”與“房屋”。

　　民法典第367條、368條、371條居住權(quán)設(shè)立的規(guī)定

　　從這三條的規(guī)定來(lái)看，居住權(quán)可由合同、遺囑兩種方式設(shè)立，以無(wú)償設(shè)立為原則，設(shè)立居住權(quán)的應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)登記，這些應(yīng)予以肯定，但還存在以下不足之處：第一，以合同方式設(shè)立居住權(quán)包含了五項(xiàng)條款，但是最為重要的所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)和居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)并未規(guī)定。第二，設(shè)立居住權(quán)的方式不限于合同、遺囑，還應(yīng)增設(shè)法定居住權(quán)。對(duì)于社會(huì)中弱勢(shì)群體，本身維權(quán)意識(shí)比較薄弱甚至不懂法律，而法定居住權(quán)可以保障他們的居住安全。對(duì)于有爭(zhēng)議的是否應(yīng)設(shè)立裁定取得居住權(quán)，建議不予設(shè)立。第三，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，建議明確修改為“以遺囑或遺贈(zèng)方式”設(shè)立居住權(quán)，減少誤解。

　　民法典第369條居住權(quán)限制的規(guī)定

　　該條是關(guān)于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租的規(guī)定，鑒于居住權(quán)一般滿足特定人生活居住需要而設(shè)立，故主體身份上的特殊性決定了居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。但是從現(xiàn)實(shí)情況看，這一規(guī)定完全限制居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承與現(xiàn)實(shí)情況不符合，因?yàn)闉榱舜龠M(jìn)物盡其用，現(xiàn)實(shí)擁有很多投資性居住權(quán)。一般情況下居住權(quán)人不能利用房屋進(jìn)行收益，比如出租，但是當(dāng)事人可以通過(guò)約定對(duì)此予以排除，體現(xiàn)了自愿原則，使該制度更具有彈性。

　　民法典第370條居住權(quán)消滅的規(guī)定

　　本條關(guān)于居住權(quán)消滅的規(guī)定，列舉了兩類(lèi)消滅事由：一是約定的消滅事由出現(xiàn)，即居住權(quán)期限屆滿；二是法定消滅事由出現(xiàn)，即居住權(quán)人死亡。但只有這兩種情形無(wú)法窮盡居住權(quán)消滅的所有情況，舉例而言，例如設(shè)立居住權(quán)的房屋被依法征收或者意外損毀的情況下，該居住權(quán)是否會(huì)消滅。因此，應(yīng)具體明確居住權(quán)的滅失方式，進(jìn)一步完善我國(guó)居住權(quán)制度。

　　　　居住權(quán)入典的補(bǔ)闕

　　明確居住權(quán)的主體及客體

　　居住權(quán)主體應(yīng)包含自然人、法人或者非法人組織，更能彰顯居住權(quán)制度的保障功能和投資功能。設(shè)立居住權(quán)，能夠保護(hù)弱勢(shì)群體的居住利益，有利于明確權(quán)利，防止糾紛，對(duì)居住權(quán)人來(lái)說(shuō)對(duì)住房享有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的居住權(quán)利。但是，隨著人們對(duì)房屋利用方式需求的多元化，考慮到有的老年人以房養(yǎng)老，可能將住房出售給法人或者非法人組織，還有合資購(gòu)房、合作建房等投資性居住權(quán)日益增多，把居住權(quán)主體擴(kuò)大到法人或者非法人組織，更能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求。

　　居住權(quán)的客體“他人住宅”建議改為“他人房屋整體或部分及其附屬設(shè)施”。民法典第366條“他人住宅”規(guī)定不夠明確，房屋與住宅的概念也不完全一樣。根據(jù)2009年修正的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房屋的定義“本法所稱(chēng)房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。實(shí)際上，設(shè)置居住權(quán)的目的僅是讓特定人享有對(duì)房屋的居住權(quán)利，而非使該人成為宅基地使用權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人。根據(jù)一物一權(quán)原則，一般物權(quán)的客體只能是獨(dú)立的物，對(duì)于物的一部分不能設(shè)立物權(quán)，體現(xiàn)了其客體的獨(dú)立性。而居住權(quán)在一定程度上構(gòu)成了對(duì)一物一權(quán)原則的突破，一套房屋可能為多個(gè)人設(shè)立居住權(quán)。

　　增設(shè)居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)規(guī)定

　　權(quán)利義務(wù)作為居住權(quán)制度的關(guān)鍵一環(huán)，在民法典中具有重要的意義，而新規(guī)定的居住權(quán)制度對(duì)居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)并未作出相應(yīng)的規(guī)定，實(shí)為遺憾。為了讓居住權(quán)人清楚為或不為一定行為，應(yīng)盡快明確居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。

　　1.居住權(quán)人的權(quán)利。居住權(quán)人至少應(yīng)享有以下權(quán)利:（1）占有權(quán)、使用權(quán)。設(shè)立居住權(quán)就是為了保障居住權(quán)人占有并使用房屋，讓他們“住有所居”。（2）房屋修繕維護(hù)權(quán)。居住權(quán)人可以根據(jù)自己的居住要求對(duì)房屋進(jìn)行必要的裝飾，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知所有權(quán)人，不能進(jìn)行很大的破壞和改造。（3）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同等條件下居住權(quán)人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且優(yōu)于承租人。（4）救濟(jì)權(quán)。賦予居住權(quán)人救濟(jì)權(quán)，當(dāng)其權(quán)利遭受非法侵害時(shí)，保護(hù)居住權(quán)恢復(fù)圓滿狀態(tài)。

　　2.居住權(quán)人的義務(wù)。居住權(quán)人至少應(yīng)履行以下義務(wù)：（1）注意保管房屋，不隨便改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途，合理使用房屋，要誠(chéng)實(shí)守信。（2）日常管理及其使用過(guò)程中的合理費(fèi)用支出。在居住期間，居住權(quán)人因居住而支出的必要費(fèi)用，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等應(yīng)按比例支出。（3）不得就房屋設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)。居住權(quán)人不得抵押、變賣(mài)房屋。（4）居住期屆滿時(shí)負(fù)有返還房屋的義務(wù)。但因不可抗力等非居住權(quán)人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋損毀的，不需賠償損失。

　　完善居住權(quán)取得方式

　　1.完善意定取得居住權(quán)。羅馬法中的居住權(quán)只能依據(jù)法定方式取得，后來(lái)法國(guó)進(jìn)一步規(guī)定了既可以遺囑或遺贈(zèng)取得，也可以通過(guò)契約的方式取得居住權(quán)。設(shè)立居住權(quán)方式更加多元化，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)單方且無(wú)償，而投資性居住權(quán)設(shè)立雙方且有償，因此，不能通過(guò)遺囑設(shè)立投資性居住權(quán)。此外，民法典第371條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，“遺囑”應(yīng)作擴(kuò)大解釋?zhuān)ㄗh明確修改為“以遺囑或遺贈(zèng)方式”設(shè)立居住權(quán)，也更為清楚明確。

　　2.增設(shè)法定居住權(quán)。法定居住權(quán)就是依據(jù)法律的規(guī)定而直接產(chǎn)生的居住權(quán)，是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，主要是在家庭內(nèi)部，為了更好地保護(hù)弱勢(shì)群體的居住權(quán)益而設(shè)立的。例如，法律可以規(guī)定父母作為監(jiān)護(hù)人，對(duì)于未成年子女的房屋享有居住權(quán)或者未成年子女對(duì)其子女的房屋享有居住權(quán)。為了更好保護(hù)未成年人、老年人、離婚者等特定人居住權(quán)，法律應(yīng)規(guī)定此類(lèi)人群可直接取得居住權(quán)。

　　允許投資性居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承

　　民法典第369條規(guī)定的居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，有一定依據(jù)，畢竟設(shè)立居住權(quán)最重要的就是它對(duì)于弱勢(shì)群體的保障功能，這也是對(duì)于社會(huì)性居住權(quán)而言的。但對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)越來(lái)越多的投資性居住權(quán)，應(yīng)允許轉(zhuǎn)讓、繼承，若完全限制投資性居住權(quán)，不符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)。長(zhǎng)期居住權(quán)人有權(quán)進(jìn)行任何合理的用益，特別是有權(quán)進(jìn)行使用出租和用益出租。

　　目前我國(guó)社會(huì)生活中出現(xiàn)了很多投資性居住權(quán)，比如合資購(gòu)房、合作建房，成為了一種房產(chǎn)投資的手段，不應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行限制。

　　完善居住權(quán)的滅失方式

　　民法典第370條規(guī)定的居住權(quán)的兩種滅失方式屬于特殊原因，不能夠涵蓋所有方式，應(yīng)當(dāng)予以完善。更完善的說(shuō)法建議為“有下列情形之一的，居住權(quán)消滅：（一）居住權(quán)期限屆滿的；（二）居住權(quán)人死亡的；（三）居住房屋依法被征收或者滅失的；（四）房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人權(quán)利混同的；（五）居住權(quán)人濫用居住權(quán)的；（六）居住權(quán)人拋棄居住權(quán)的；（七）法律規(guī)定的其他情形。”只有這樣，才能更體現(xiàn)出居住權(quán)制度的立法價(jià)值。